編者按 調控長期化背景下，交易成本的大幅上升，市場活躍度的下降，通過購置房屋實體的投資方式與政策 相悖，也不附合新的市場形勢。大勢所趨之下，順應《東地產財經周刊》讀者要求，本報增加機構論市版塊，從 主流機構觀點角度，把握地產業宏觀大勢，呈現地產股、地產信托、地產私募等多渠道、多形式的投資機會，以 更好地服務于高凈值人群的閱讀訴求。

東地產 王戈

在宏觀經濟下行與人民幣貶值背景下，房地產業未 來變數增加。政策蜜月期的持續讓行業銷售表現強勁， 但城市分化繼續與高地價并行，產業迎來去庫存與轉型 陣痛期。本期，納入《東地產財經周刊》統計的12家主 流機構中，11家機構 “看多”，1家機構“中性”，無 機構看空。值得注意的是，機構普遍認為，產業去庫存 壓力仍然較大。

去庫存不樂觀

值得關注的是，房地產銷售與投資開工出現差異。 2015 年全年商品房銷售面積累計值為12.85億平 方米，相比2014年增長6.5%；但與此同時，2015年房 地產累計投資完成額與2014年基本持平，2015年商品房新開工面積為15.45億平方米，僅是2113年同期的 76.76%。銷售大增，投資開工下降，是否意味著去庫存 優于預期，答案是并不樂觀。

華泰證券(601688,股吧)認為，當前的房地產市場已經從總量矛盾過度到結構矛盾，二線城市面臨的問題潛在超過了三線 城市，對比2008年，2011至2014年間，二線、三線城 市新增庫存分別為1.86、1.90倍，但由于二線城市擁有 眾多較好表現的城市，例如武漢（樓盤）、南京（樓盤）等，如此，二線 城市的結構分化使得部分去化難度更大.

去庫存的深層次難題在于去土地。對于存量庫存，

《限制土地處置辦法》使得開發商在過去為“新開工” 這個指標貢獻了巨大的數據，所以，盡管是當前庫存 大，其根本在于土地存量大。同時，房地產市場給予了 囤土地房企極大的寬容度，也即下一個房價周期的低點 都超過了上一個房價周期的高點，也就是說在任何時候拿地，只要是現價評估、并支撐過了一個房地產周期， 那么都能夠順利解套并獲利。

新年增長可期

不過，對于2016年的樓市，機構普遍謹慎樂觀。 東興證券的預測較為樂觀。該機構預計2016 年房

地產行業趨向平穩，銷售增長穩定在一個小幅的區域 內，房地產開發投資和新開工增速的下降將形成底部。 國海證券(000750,股吧)則表示，2015 年房地產市場短周期復蘇 得益于貨幣寬松的全球化趨勢，疊加行業調控政策的 適時發力托底，全年地產銷售額達到歷史最高點，與 2014年相比增長14.4%，不同類城市間分化態勢加劇，

預計2016年商品房銷售面積與2015年持平，銷售額同比增速將有2%左右的小幅增長。

與區域分化共舞

對于具體的投資策略，機構看法有所差異。 華融證券認為，四季度開始政策著力去庫存，但

從統計數據來看，房地產待售面積繼續大幅增加并創新 高，去庫存效果有限。今年房地產基本面將繼續緩步下 行。去年一二線重點公司銷售保持較高增長，今年增速 預期下降，將會對房地產板塊估值產生不利影響，建議 關注業績確定性高，增長穩定的區域性地產公司。

海通證券(600837,股吧)則認為，考慮市場震蕩筑底，配置方面， 建議圍繞繼續從“業務升級、價值、區域+子行業龍 頭”三角度選股，業務升級看好保利地產(600048,股吧)、招商蛇口等 企業。