記者獲悉，相關(guān)部門正圍繞發(fā)展住房租賃市場，研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件與補貼政策，以鼓勵機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

樓市政策探尋轉(zhuǎn)向路徑

據(jù)了解，近日相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)召集萬科、魔方公寓、鏈家等已試水“長租”的企業(yè)詢問包括稅收、行業(yè)補貼、建筑標(biāo)準(zhǔn)等方面的意見或建議。“這次召集后，要求各家提交建議報告等內(nèi)容，而且要得比較急，要在兩天內(nèi)提交。”上述人士說。

事實上，進(jìn)入2016年，中國房地產(chǎn)政策正發(fā)生轉(zhuǎn)向，中國樓市的政策布局也正逐步展現(xiàn)。一改過去促銷售、促消費等政策，將“租售并舉”提到臺前。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

四川（樓盤）省日前召開的全省住房城鄉(xiāng)工作會也表示，在去庫存的措施中，提出要建立購租并舉的住房制度，把房產(chǎn)租賃作為重點行業(yè)來培育。指出將鼓勵大企業(yè)、特別是物業(yè)企業(yè)購房出租，支持開發(fā)企業(yè)租售并舉，鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。同時表示，年內(nèi)將出臺相關(guān)政策，在金融、財稅、用地等方面給從事上述產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以支持。

原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受記者采訪時表示，推動房屋租賃市場規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ健！拔磥韺⒁孕枨鬄閷?dǎo)向改革供給模式，為房企提供了一種轉(zhuǎn)型方向。”

“薄利多租”新商業(yè)模式

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇日前在第五屆“中國責(zé)任地產(chǎn)TOP100”發(fā)布會上表示，當(dāng)前中央要求加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一方面會加大政策環(huán)境的營造，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新動力(310328,基金吧)。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給同樣也存在結(jié)構(gòu)性改革的問題。過去依靠單一的產(chǎn)品，“一招鮮”的招數(shù)已經(jīng)過時，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場的新需求。

高志勇指出，加快發(fā)展住房租賃市場，解決新市民的住房需求。租賃市場目前經(jīng)過初步測算，2014年涉及人口在1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億，這是一個巨大的市場，也是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要機(jī)遇。我們鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住這個機(jī)遇，進(jìn)入住房租賃市場，發(fā)展以住房租賃為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。

高志勇表示，近日到鏈家地產(chǎn)調(diào)研其所推出的“自如有家”租賃產(chǎn)品，2011年開始啟動，到2015年1月份，4年的時間，形成了20萬人的穩(wěn)定客戶租賃群體。從2015年1月到11月份，10個月的時間，從20萬的穩(wěn)定客戶群體增加到了40萬人，這個數(shù)字背后大家就能看到住房租賃市場的廣闊前景。

的確，除鏈家外，從事長租公寓行業(yè)的魔方公寓也從2014年的30家左右門店，在2016年初一度躍升至100家門店。魔方公寓CEO柳佳表示，魔方公寓還將實現(xiàn)跨越式增長，預(yù)計2016年門店數(shù)將達(dá)300家，2017年達(dá)600家，2018年達(dá)1000家。

閑置變租賃仍然有難度

但從目前來看，發(fā)展租賃行業(yè)還面臨瓶頸，這也是相關(guān)部門收集企業(yè)需求的重要原因。據(jù)上述人士介紹，對于租賃行業(yè)來說，長租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負(fù)仍然較重。另外，由于企業(yè)都是輕資產(chǎn)運營，但目前國內(nèi)對輕資產(chǎn)的公司都沒什么抵押解決方案，因此，銀行借貸較難，或需要較高利率。

據(jù)萬科方面介紹，目前萬科長租公寓的房源大多來自于工業(yè)用地或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。萬科被窩公寓采用的做法是先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。

此前，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

報告指出，長租公寓的回報周期短則1年，長則3至4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，在于市場所蘊含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實現(xiàn)存量房去庫存，亦是一種有效盤活資產(chǎn)的方式。另外，從長遠(yuǎn)來看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認(rèn)為是長租公寓的出路所在。

報告顯示，中國存量房近億套，大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域。 （敬燦）