曾經(jīng)座享內(nèi)地市場土地升值紅利的港資開發(fā)商，如今在深耕與撤離間走向迥然不同的發(fā)展路徑。

東地產(chǎn) 閆文娟

新年伊始，樓市波瀾不驚。

在成交穩(wěn)定的背景下，面臨行業(yè)整體下 行，并購頻發(fā)，行業(yè)集中度日益提升，企業(yè)發(fā) 展策略也隨之呈現(xiàn)顯著差異。

作為最充分享受到大陸市場土地升值紅利 的港資開發(fā)商，近年來進(jìn)退策略出現(xiàn)分化。

一些敏感趨利、嗅覺靈敏的港資開發(fā)商開 始逐步撤離大陸市場；如長實(shí)地產(chǎn)、新世界、 瑞安房產(chǎn)等港資撤離消息屢見不鮮。但與此同 時(shí)，也有港資開發(fā)商如新鴻基、嘉華國際、九 龍倉等持續(xù)看好內(nèi)陸市場,不斷加碼持續(xù)深耕內(nèi) 地市場。

撤離的港資

近年來，港資撤離的聲音不絕于耳。 作為華人首富，李嘉誠最近兩年來頻頻出手，先是拋售內(nèi)數(shù)百億房產(chǎn)，后是重組旗下和 記黃埔與長江實(shí)業(yè)，并遷冊(cè)至海外，引發(fā)眾人猜測，認(rèn)為此舉是李嘉誠看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場 的憑證。并且，在2012年5月購入上海（樓盤）一住宅 用地之后，李嘉誠旗下房地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)地市場 再未有一塊土地入賬。

除了“李氏家族”逐步退出內(nèi)地市場， 2015年，新世界發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)、華人置業(yè)等眾多企業(yè)也紛紛拋售內(nèi)地物業(yè)。

7月，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè) 以65億港元出售其位于四川（樓盤）成都的三個(gè)商住物 業(yè)項(xiàng)目，分別為華置•西錦城、華置•都匯華 庭及華置廣場以及一家注冊(cè)于上海、總投資3 億元的有限合伙企業(yè)。

據(jù)悉，成都三大項(xiàng)目是華人置業(yè)在內(nèi)地 的最大發(fā)展項(xiàng)目，該筆交易之后，華人置業(yè)在 內(nèi)地的布局將僅剩重慶（樓盤）地區(qū)的一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng) 目，其余的都是持有型物業(yè)。

同樣是在7月，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布 以超過66億元人民幣的價(jià)格將其在上海黃浦區(qū) 高檔商業(yè)區(qū)的企業(yè)天地1期、2期兩棟寫字樓出 售給領(lǐng)匯管理有限公司，此舉隨即引發(fā)業(yè)內(nèi)諸多猜測。

更值得一提的是，2016年1月初，新世界 發(fā)展正式向新世界中國提出私有化建議。而在 其提出私有化方案之前，新世界中國在2015年 12月向恒大地產(chǎn)出售了一系列未完成的地產(chǎn)項(xiàng) 目，分別包括武漢（樓盤）新華家園、武漢常青花園、 惠州（樓盤）項(xiàng)目、海口美麗沙、貴陽項(xiàng)目、成都河畔 項(xiàng)目，出售代價(jià)總計(jì)達(dá)到208億元。

加碼者策略

在大陸房地產(chǎn)市場化愈加透明的狀況下， 有港資開發(fā)商撤離，亦有部分開發(fā)商長期看好 大陸市場，持續(xù)加碼內(nèi)地。

近兩年的土地市場上，頻頻可見港資開發(fā) 商九龍倉的身影。

2015年年初，九龍倉即聯(lián)合招商華潤平安 共斥資86.9億元拿下北京（樓盤）豐臺(tái)兩地塊。

6月，申花單元萬馬藥業(yè)地塊，即杭政儲(chǔ) 出12號(hào)地塊，由九龍倉競得，成交總價(jià)6.59萬 元，折合樓面價(jià)15232元/平；此外，申花單 元萬里塑膠地塊，即杭政儲(chǔ)出13號(hào)地塊，同 樣被九龍倉以總價(jià)7.78億元拿下，折合樓面價(jià) 14541元/平米。

根據(jù)拿地代表孫騏表示，該姊妹地塊將由 九龍倉獨(dú)立操盤，致力于打造中小戶型。

值得一提的是，10月，杭州（樓盤）濱江34號(hào)臨江 宅地以16.25億的總價(jià)成交，競得人即為九龍倉 綠城聯(lián)合體，成交樓面價(jià)為21046元/㎡，溢價(jià) 率71%，刷新了濱江的樓面地價(jià)記錄。自此， 九龍倉在杭州的版圖再次擴(kuò)大。

九龍倉集團(tuán)第一副主席、九龍倉中國地產(chǎn) 發(fā)展有限公司主席周安橋曾表示：“我們一直 非常看重內(nèi)地一二線的機(jī)會(huì)，一直在尋找合適 的地塊。未來九龍倉在內(nèi)地將聚焦一線城市及 二線城市的優(yōu)質(zhì)土地和項(xiàng)目。此外，未來會(huì)增 加由九龍倉操盤的住宅項(xiàng)目比例。”

2015年7月，恒隆系主席陳啟宗表示，雖 然內(nèi)地的消費(fèi)市場有些疲軟，但長遠(yuǎn)來看中國消費(fèi)市場將持續(xù)發(fā)展，鑒于此恒隆集團(tuán)在內(nèi)地 的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將按原有計(jì)劃推進(jìn)，旗下物業(yè) 也會(huì)長線持有。

9月，在新鴻基舉行的全年業(yè)績發(fā)布會(huì) 上，公司主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)曾表示，目 前新鴻基主要集中精力去發(fā)展上海徐家匯(002561,股吧)項(xiàng) 目，項(xiàng)目進(jìn)展情況比較理想。此外，新鴻基此 后內(nèi)地拿地將集中在四個(gè)一線城市。

分化顯現(xiàn)

曾幾何時(shí)，較早進(jìn)入內(nèi)地市場的港資開 發(fā)商在大陸賺得盆滿缽滿，而如今，卻不難發(fā) 現(xiàn)，這些選擇留守的港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市 場的布局策略已經(jīng)呈現(xiàn)出分化，有的選擇撤離 內(nèi)地市場，有的選擇繼續(xù)加碼投資，有的開始 戰(zhàn)略收縮和聚焦，有的則放下身板開始高周 轉(zhuǎn)，更加現(xiàn)實(shí)地面對(duì)市場的變化。

正如繼續(xù)加碼內(nèi)地市場的九龍倉，其在價(jià)格策略和開發(fā)思路上的變化比較明顯，尤其是

在2014年市場低迷期以后，開始加快周轉(zhuǎn)，項(xiàng) 目定價(jià)策略相對(duì)也比較靈活，在幾個(gè)城市內(nèi)項(xiàng) 目聯(lián)動(dòng)銷售，以盡快實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

針對(duì)港資分化，中原地產(chǎn)首席分析師張大 偉向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地 產(chǎn)》”）表示：“這和經(jīng)營理念有關(guān)系，不同 的企業(yè)對(duì)市場的選擇不同，另外內(nèi)地房地產(chǎn)市 場也的確過了黃金期，所以自然會(huì)有分化，投 資目的地也會(huì)有變化。”

對(duì)此，億翰智庫上市房企研究中心副主 任張化東在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)表示，港資 分化是源于不同的企業(yè)對(duì)于大陸市場的認(rèn)知不 同，比如中國的經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，李嘉誠對(duì) 此持消極態(tài)度，而部分港資企業(yè)卻認(rèn)為雖然中 國經(jīng)濟(jì)增速放緩，但相比別的國家依舊是較快 的增速，所以對(duì)大陸市場依舊持樂觀態(tài)度。

“然而，雖然隨著地價(jià)上漲，港資企業(yè)獲 取土地溢價(jià)的能力會(huì)受到影響，但港資開發(fā)商 并不會(huì)因此而全線撤離，依舊有很多港資企業(yè) 長期看好大陸市場。基于此，港資分化的程度 會(huì)日漸加深。”張化東如是說。

有業(yè)內(nèi)人士也告訴《東地產(chǎn)》：“港資分 化現(xiàn)象，從側(cè)面說明港資投資思路的多元化， 是一種很自然的商業(yè)策略。對(duì)港資房企來講， 積極適應(yīng)內(nèi)地的市場和環(huán)境變化，尋找新的投 資機(jī)會(huì)，靈活投資渠道,將有助于港資開發(fā)商更 好地深入內(nèi)地市場。”