觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)不敢配置、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)擠成堆的“資產(chǎn)配置荒”時(shí)代，某些具備了敏銳投資嗅覺(jué)的基金資本，依然可以吐著捕食的信子，準(zhǔn)確咬住優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

近日，上海嘉定區(qū)國(guó)資委旗下的嘉寶集團(tuán)發(fā)布公告透露，其下屬全資子公司上海嘉寶實(shí)業(yè)集團(tuán)投資管理有限公司出資4.5億元投資上海光翎投資中心，后者共募集資金32億元，全部投資于閘北區(qū)滬太路商業(yè)辦公項(xiàng)目。

這本是一個(gè)普通的投資公告，但觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查證發(fā)現(xiàn)，上海滬太路項(xiàng)目位于閘北區(qū)319街坊87丘地塊，而這宗地于2013年公開(kāi)出讓時(shí)，最終買家為綠地集團(tuán)和星浩資本。顯然，這筆輕描淡寫(xiě)的交易背后，是否也隱藏了一個(gè)曲折隱秘的商業(yè)故事？

需要指出的是，在嘉寶集團(tuán)1月份剛剛獲批的定增中，光大安石透過(guò)旗下兩只基金合計(jì)持有該公司14.28%的股權(quán)。而對(duì)光翎投資中心的注資，是嘉寶集團(tuán)成功引入光大安石后針對(duì)光大安石管理的基金項(xiàng)目作出的首筆合作投資。

星浩資本一直被稱為中國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，自2010年成立以來(lái)，旗下最知名的產(chǎn)品即為集民企總部辦公、特色商業(yè)中心、精品公寓住宅為一體的都市綜合體星光耀廣場(chǎng)。如今當(dāng)初拿下的滬太路項(xiàng)目是否已轉(zhuǎn)手光大安石，而這樣的問(wèn)號(hào)無(wú)疑也為市場(chǎng)提供了觀察星浩資本的新角度。

新主人光大安石？

作為滬太路星光耀廣場(chǎng)的“新主人”，上海光翎投資中心雖然名不見(jiàn)經(jīng)傳，其背后的資本實(shí)力卻不容小覷。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱嘉寶集團(tuán)最新公告發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月13日，上海光翎投資中心(有限合伙)的普通合伙人(暨執(zhí)行事務(wù)合伙人)為上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司，有限合伙人為宜興光控投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“宜興光控”).

嘉寶集團(tuán)表示，經(jīng)上海光翎投資中心(有限合伙)合伙人協(xié)商一致，同意將合伙企業(yè)的普通合伙人由上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司變更為上海光控浦燕股權(quán)投資管理有限公司，上海光控嘉鑫股權(quán)投資管理有限公司退出合伙企業(yè)、上海光控浦燕股權(quán)投資管理有限公司入伙合伙企業(yè)；同時(shí)，有限合伙人宜興光控追加對(duì)合伙企業(yè)的認(rèn)繳出資，并引入上海嘉寶實(shí)業(yè)集團(tuán)投資管理有限公司等兩個(gè)有限合伙人。

而光控浦燕和宜興光控均為光大控股持有100%股權(quán)的下屬公司。

同時(shí)，合伙企業(yè)還將委托嘉寶集團(tuán)下屬公司奇伊投資，和光大控股下屬公司光控安石，共同就基金的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)以及基金投資組合的管理等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù)；且就前述咨詢服務(wù)，合伙企業(yè)將依據(jù)委托管理合同的約定向奇伊投資、光控安石支付投資管理費(fèi)。奇伊投資、光控安石將按50%：50%的比例分享上述投資管理費(fèi)。

因此，在有限合伙公司光翎投資層面，優(yōu)先級(jí)上海光妍出資72%，權(quán)益級(jí)LP宜興光控出資14%，權(quán)益LP嘉寶投資出資14%，光控浦燕為名義GP，實(shí)際GP為光控安石與奇伊投資，實(shí)際GP享有管理費(fèi)及收益提成。

嘉寶集團(tuán)表示，光翎投資有限合伙人認(rèn)繳出資總額為32億元，將全部用于投資、運(yùn)營(yíng)閘北區(qū)319街坊87丘地商辦項(xiàng)目。

滬太路星光耀廣場(chǎng)

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查證，2013年5月16日，上海綠地(集團(tuán))有限公司聯(lián)手趙漢忠以底價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，成交價(jià)為13.79億元，折合樓板價(jià)8600元/平方米。

上海規(guī)土局公告顯示，閘北區(qū)319街坊87丘地塊東鄰高平路、西靠滬太路、南抵地礦小區(qū)、北至?xí)x城路；土地出讓面積8.02萬(wàn)平方米，容積率2，規(guī)劃建筑面積16.03萬(wàn)平方米。出讓底價(jià)為13.79億元，土地用途被規(guī)劃為商業(yè)(商服)、辦公用地。

星浩資本首席執(zhí)行官趙漢忠透露，星浩資本代表作星光耀廣場(chǎng)將在該地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)中占50%的比重，繼續(xù)由星浩資本團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱星浩資本官網(wǎng)獲悉，上海滬太路星光耀廣場(chǎng)是星浩資本首個(gè)純商業(yè)、辦公地塊，也是首個(gè)與外部知名地產(chǎn)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積80158.9平方米，容積率2.0，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)26萬(wàn)平方米，包括高檔商業(yè)MALL、商業(yè)街區(qū)、花園辦公等業(yè)態(tài)。

星浩資本相關(guān)人士接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)介紹稱，滬太路星光耀廣場(chǎng)是當(dāng)?shù)卣块T相當(dāng)重視的商業(yè)項(xiàng)目，寫(xiě)字樓部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，并于去年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)銷售；商場(chǎng)部分今年內(nèi)也能實(shí)現(xiàn)封頂，目前招商工作尚未啟動(dòng)。

但在談到星浩資本是否已經(jīng)從項(xiàng)目中退出時(shí)，該人士態(tài)度較為謹(jǐn)慎，僅表示目前仍在談判階段，并未最終落定。接近綠地集團(tuán)的相關(guān)人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，雖然綠地在該項(xiàng)目中有50%股份，但其僅扮演財(cái)務(wù)投資者角色，對(duì)于項(xiàng)目是否轉(zhuǎn)手不具最終話語(yǔ)權(quán)。

已經(jīng)成功進(jìn)入的嘉寶集團(tuán)則在回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)采取了較為官方的說(shuō)法，“項(xiàng)目操作是基金公司(上海光翎)在運(yùn)作，公司僅提供咨詢，一切以公告為準(zhǔn)，公告已經(jīng)說(shuō)的很清楚了?！?/p>

星浩資本商業(yè)路

事實(shí)上，星浩資本運(yùn)作的項(xiàng)目除寧波星光御墅、南通星光域項(xiàng)目以及上海西虹橋項(xiàng)目外，其余10個(gè)項(xiàng)目均為定位綜合體的星光耀廣場(chǎng)。而星光耀廣場(chǎng)的投資來(lái)源主要為星浩資本募集的資金。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，星光耀城市綜合體開(kāi)發(fā)基金I期和II期都是股權(quán)類房地產(chǎn)基金，投資期限均為5+1年。

其中I期2011年3月完成封閉，有限合伙人42位，合計(jì)認(rèn)繳總額37億元，投資組合為大連、哈爾濱和南通的星光耀廣場(chǎng)。

II期基金于2012年11月完成封閉，56位有限合伙人合計(jì)認(rèn)繳總額18.16億元，投資組合包括上海真如、蘇州、上海滬太路以及泉州四個(gè)星光耀廣場(chǎng)。

III期為結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金(固定收益類+優(yōu)先股+股權(quán)類)，其中股東收益類存續(xù)期為2+0.5年，優(yōu)先股存續(xù)期為3+0.5+0.5年，股權(quán)類存續(xù)期為5+1年，合計(jì)認(rèn)繳總額37億元人民幣。

該基金于2014年11月28日完成封閉，投資組合為上海滬太路、泉州、臺(tái)州、寧波余姚西環(huán)以及寧波余姚蘭江五個(gè)星光耀廣場(chǎng)。

綜上，星浩資本為10個(gè)星光耀廣場(chǎng)累計(jì)募集92.16億元，其中滬太路星光耀廣場(chǎng)的資金來(lái)源為II期和III期基金，且均未有資金到期。

一位熟悉星浩資本的商業(yè)地產(chǎn)界資深人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，“據(jù)我們了解，星浩資本與光大確實(shí)有接觸，星浩在募資和拿地方面確實(shí)表現(xiàn)不錯(cuò)，但是商業(yè)操盤運(yùn)營(yíng)是其短板?！?/p>

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，雖然手中已經(jīng)持有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但是最早推動(dòng)的南通星光耀廣場(chǎng)于2015年中下旬才開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在談操盤、運(yùn)營(yíng)以及回報(bào)都為時(shí)尚早。而在過(guò)去這些年，星浩資本旗下項(xiàng)目仍然以住宅銷售為主，而滬太路項(xiàng)目恰好為首個(gè)純商業(yè)、辦公項(xiàng)目。

一位基金圈人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“引入其他基金的原因有很多，有可能跟原來(lái)的伙伴合作不愉快；也有可能是因?yàn)槟技Y金規(guī)模不夠，需要擴(kuò)大融資。”

可以預(yù)見(jiàn)，滬太路項(xiàng)目走向或僅是星浩資本商業(yè)地產(chǎn)掘金路上的小插曲，而隨著越來(lái)越多星光耀廣場(chǎng)進(jìn)入開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，星浩資本真正的考驗(yàn)才會(huì)到來(lái)。