今天，周小川行長(zhǎng)在G20會(huì)議上對(duì)個(gè)人住房加杠桿表態(tài)“邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段”。他指出，個(gè)人住房貸款狀況在銀行總貸款的比重還是偏低，有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)；首付比例為30%，有降低的空間，會(huì)給銀行在首付比、利率下放更多自主權(quán)，監(jiān)管部門確保總體風(fēng)險(xiǎn)。

多位專家都向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的空間確實(shí)很大，住房貸款占銀行總貸款的比重將在未來進(jìn)一步上升，但是在以下問題上凸顯出風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求已提前透支。上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院副院長(zhǎng)朱寧教授指出，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的需求是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的前提之下，可是之前的發(fā)展中透支了剛性需求，所以它的風(fēng)險(xiǎn)也是值得關(guān)注的。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)高企。朱寧說，中國(guó)的杠桿債務(wù)主要在企業(yè)層面，尤其是房地產(chǎn)和上下游相關(guān)鏈條，如地方政府和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的杠桿都較高，風(fēng)險(xiǎn)是否能控制住，取決于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)或者土地價(jià)格走勢(shì)，另外還取決于它的現(xiàn)金流是否健康，也就是這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況，這兩點(diǎn)都是非常值得高度關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

最后，加杠桿引發(fā)的副作用。廣東金融學(xué)院丁俊峰教授向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)分析指出，除了真正有剛性需求以及按揭還款能力的正常購(gòu)房者群體，還有一個(gè)鏈條式抵押炒房團(tuán)群體借杠桿之力積累風(fēng)險(xiǎn)，尤其在樓市泡沫高的區(qū)域需要格外警惕。“在這種情況下，杠桿推高了房?jī)r(jià)，反倒背離了政策降低購(gòu)買者門檻的初衷”。

“住房杠桿在改善人民群眾住房問題上發(fā)揮了積極作用，但這類方式也存在諸多問題，雖然會(huì)較大地降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，可能并不能真正地降低購(gòu)房者的購(gòu)房綜合成本，有一個(gè)成本延后效應(yīng)”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，他認(rèn)為當(dāng)前樓市待售面積高，去庫存任務(wù)重，但政策出臺(tái)的初衷應(yīng)以讓購(gòu)房者更方便、更經(jīng)濟(jì)買房為目的，而非讓開發(fā)商等賣房者更好地去賣房。

附周小川行長(zhǎng)對(duì)住房杠桿問題發(fā)表的講話：

1、加杠桿邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國(guó)家占到40%-50%，中國(guó)只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品，所以有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)冷時(shí)熱，所以要進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。首付比例原來是30%，現(xiàn)在降低是有空間的。今后可能會(huì)考慮給銀行更多自主權(quán)，讓他們來制定首付比、利率。監(jiān)管部門同時(shí)對(duì)銀行進(jìn)行監(jiān)管。

3、原來中央和監(jiān)管部門直接規(guī)定的事情多一些，這樣又優(yōu)點(diǎn)，但也優(yōu)缺點(diǎn)，比如銀行沒有靈活性和區(qū)別性。所以我們今后對(duì)金融機(jī)構(gòu)總體審慎性要加強(qiáng)，但具體的事情給他們一定的裁量權(quán)，確保總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

（網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 張艷）