今年上半年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“劇情”精彩。一季度延續(xù)了去年的火熱行情，隨著“3●25新政”的落地，成交量大幅下滑，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，6月初深圳連續(xù)出現(xiàn)兩塊地王，讓置業(yè)者再次驚慌。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，“3●25新政”的限購升級(jí)加上4月1日評(píng)估價(jià)上調(diào)影響，將火熱的深圳樓市直接速凍，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，6月兩塊地王一定程度上提振了市場(chǎng)的信心，東進(jìn)戰(zhàn)略、軌道交通等城市規(guī)劃的實(shí)施會(huì)進(jìn)一步提高深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，深圳樓市仍具潛力。

調(diào)控見效

放眼全國，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是去庫存，但在深圳，政府不得不動(dòng)用政策手段抑制房?jī)r(jià)過快上漲。去年“3●30政策”，二套房首付降至四成，營業(yè)稅“5改2”，直接吹響了深圳房?jī)r(jià)全線上漲的號(hào)角。今年的“3●25新政”為此降溫，政策的無形之手對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯。

今年1月份，深圳新建商品住宅存量?jī)H為419萬平方米，去化時(shí)間低至7.4個(gè)月，到了3月份，更是降到了373萬平方米、去化時(shí)間6.5個(gè)月，房?jī)r(jià)因此快速上漲。

在這種情況下，“3●25新政”推出并立即落地。深圳市政府辦公廳3月25日深夜發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)，本市戶籍居民家庭限購2套住房;非深戶籍家庭限購1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明;二套房最低首付比例為四成。

調(diào)控政策立竿見影，深圳4月份新房成交量接近腰斬，降至25.26萬平方米，環(huán)比下降46%。新房成交量在5月份繼續(xù)下降，6月份有所回升，去化時(shí)間升至10.4個(gè)月，但是價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

二手房市場(chǎng)更容易受到政策的影響。除“3●25新政”外，4月1日，房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)進(jìn)行了例行更新，二手房交易成本明顯上升。3月份，深圳二手房?jī)r(jià)連漲18個(gè)月達(dá)到歷史新高的56149元/平方米，當(dāng)月增幅高達(dá)6.7%。到了4月份，二手房均價(jià)環(huán)比下跌2.4%，5、6月份有所回升但仍低于3月份高點(diǎn)。4月份成交量直接腰斬，5月份再度腰斬，導(dǎo)致二季度與一季度相比，成交量整體下降6成，回到2014年的水平。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月底，深圳新房均價(jià)已經(jīng)高達(dá)61756元/平方米，半年上漲45.4%，但成交量較去年下半年下滑31%;二手房均價(jià)為55883元/平方米，和年初相比上漲16%，成交量同比下降2%。

連現(xiàn)地王

“3●25新政”像一道分水嶺，讓一季度和4、5月份的市場(chǎng)表現(xiàn)差異明顯。但到了6月份，深圳連續(xù)出現(xiàn)兩宗地王，市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，成交量回升，價(jià)格繼續(xù)上漲。

面粉貴過了面包。6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地，該地塊為深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的項(xiàng)目用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價(jià)格奪標(biāo)，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米56781元，問鼎全國單價(jià)地王。有市場(chǎng)人士分析，這個(gè)地價(jià)要賣到每平方米8.5萬至9萬才能賺錢，而由于是現(xiàn)售，屆時(shí)價(jià)格還需要更高。而該地塊周邊樓盤特發(fā)和平里、潛龍曼海寧等目前價(jià)格在每平方米5萬至5.5萬元之間。

隨后的6月8日，深圳公開出讓光明新區(qū)一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，龍光地產(chǎn)以總價(jià)140.6億元競(jìng)得該地塊，刷新2016年全國總價(jià)地王紀(jì)錄。該價(jià)格溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)27620元/平方米。

地王效應(yīng)明顯，6月份深圳新房成交量回升至34.65萬平方米，環(huán)比增加41%，新房均價(jià)環(huán)比上漲10.64%，二手房6月份成交量、價(jià)格較4、5月份亦有所回升。

“通過市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，下半年的深圳樓市有望在適度靈活的貨幣政策下穩(wěn)健發(fā)展。”鄭叔倫表示，“在市場(chǎng)漸漸復(fù)蘇之時(shí)，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度仍非常高，新盤的定價(jià)尤為重要，開發(fā)商不宜因地王效應(yīng)在定價(jià)上貿(mào)然激進(jìn)，否則只會(huì)打擊客戶入市的積極性，市場(chǎng)回暖之路將更加漫長(zhǎng)。”