金九銀十之前，8月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季不淡，二手房成交達(dá)到25670套，同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯上漲。受成交的結(jié)構(gòu)性影響，新房成交均價(jià)有輕微調(diào)整。不過(guò)，全市平均單套商品房住宅成交價(jià)已達(dá)526萬(wàn)元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

自住房成交漲6成

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約4175套，成交均價(jià)為36180元/平方米，與上月相比均有輕微下滑。但二手房的成交則量?jī)r(jià)齊升，二手房成交達(dá)到了25670套，環(huán)比和同比均出現(xiàn)了明顯的上漲;成交均價(jià)為4.25萬(wàn)元/平方米，相比7月的4.18萬(wàn)元/平方米上漲了1.7%。

“隨著北京新房市場(chǎng)交易規(guī)模越來(lái)越小，且越來(lái)越遠(yuǎn)郊化，新房的成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)的影響十分明顯。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，8月份新房?jī)r(jià)格回調(diào)，主要源自于均價(jià)普遍較低的自住型商品房的大量成交。據(jù)了解，截至8月26日，北京的普通住宅、公寓類(lèi)產(chǎn)品、別墅交易量較7月份都有不同程度的縮水，唯有自住房大漲了60.9%。

前8月商品房供應(yīng)創(chuàng)歷史最低

從目前北京新房和二手房成交的比例來(lái)看，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一個(gè)主要原因在于新建商品房住宅供應(yīng)量的減少，且越來(lái)越遠(yuǎn)郊化。今年前8月，北京新建商品房住宅新增供應(yīng)套數(shù)為18399套，相比2015年同期減少了37.2%;新增供應(yīng)面積276.48萬(wàn)平方米，供應(yīng)量和供應(yīng)面積均刷新了歷史最低紀(jì)錄。

在成交量上，前8月新建商品房住宅合計(jì)簽約32964套，同比去年同期下調(diào)了10.7%;成交量面積達(dá)到了491萬(wàn)平方米，是最近3年的最高點(diǎn)，其中大戶(hù)型成交比例明顯上漲。供應(yīng)量的大幅減少，使得當(dāng)前庫(kù)存量?jī)H為5.8萬(wàn)套，同比去年同期下調(diào)了23.7%。

值得注意的是，新房豪宅化趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。從區(qū)域分布看，四環(huán)以?xún)?nèi)新建商品房住宅平均單套成交價(jià)已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)元，四環(huán)與五環(huán)之間平均單套成交價(jià)也達(dá)到817萬(wàn)元。全市平均單套新建商品房住宅成交金額為526萬(wàn)元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

“未來(lái)樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)向二手房?jī)A斜”

“整體來(lái)說(shuō)，北京不存在去庫(kù)存的問(wèn)題。”胡景暉分析認(rèn)為，目前公寓類(lèi)產(chǎn)品需求和庫(kù)存都得到了大量釋放，未來(lái)的交易規(guī)模將逐步減少;由于前期高價(jià)地頻出，豪宅市場(chǎng)未來(lái)將迎來(lái)供應(yīng)高峰期，“隨著自住型商品房迎來(lái)供應(yīng)高峰，三四季度新房市場(chǎng)整體均價(jià)將保持平穩(wěn)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京新建商品房住宅單套成交金額已經(jīng)達(dá)到526萬(wàn)元，剛需已經(jīng)很難進(jìn)入，土地供應(yīng)趨勢(shì)性減少，一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過(guò)新房，未來(lái)樓市調(diào)控預(yù)計(jì)更多的傾斜二手房稅費(fèi)政策調(diào)整。