傳言：真降價(jià)了?

真相：只是比預(yù)期略低

前晚，樓盤(pán)降價(jià)的種種消息不斷刷屏。山語(yǔ)海的價(jià)格真的特別便宜?答案是：確實(shí)比預(yù)期低。深圳中原研究中心周報(bào)指出，作為新政后首次開(kāi)盤(pán)的山語(yǔ)海，備案房源全部出售，戶型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶型價(jià)格比預(yù)期低1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉介紹，山語(yǔ)海備案均價(jià)在6.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)比備案價(jià)下調(diào)10%，成交價(jià)最低4.4萬(wàn)元/平方米起，最高價(jià)達(dá)到9.1萬(wàn)元/平方米。值得一提的是，山語(yǔ)海備案日期是9月21日，也就是說(shuō)，其真實(shí)成交價(jià)實(shí)際也僅僅比開(kāi)發(fā)商預(yù)期低了10%左右。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年的“銀十”首周僅2個(gè)項(xiàng)目入市，推售總房源608套，低于預(yù)期。除山語(yǔ)海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，與前期產(chǎn)品持平。

疑問(wèn)：緣何低開(kāi)?

業(yè)內(nèi)：開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不成“蝕把米”

記者了解到，山語(yǔ)海開(kāi)發(fā)商是深圳市赤灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在深圳是個(gè)小開(kāi)發(fā)商，母公司為中國(guó)南山開(kāi)發(fā)(集團(tuán))股份有限公司。雖然樓盤(pán)地處蛇口，但實(shí)際區(qū)位不是很好，公共配套目前比較差，開(kāi)盤(pán)低其實(shí)比較符合它的現(xiàn)狀。此外，開(kāi)盤(pán)價(jià)低與開(kāi)盤(pán)時(shí)間也有關(guān)，該盤(pán)已經(jīng)到了非開(kāi)不可的時(shí)間。記者昨日在深圳規(guī)土委官網(wǎng)看到，該樓盤(pán)批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)間是9月21日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。開(kāi)盤(pán)時(shí)間拖到10月9日，有業(yè)內(nèi)人士直言開(kāi)發(fā)商這回“捂盤(pán)” 捂黃了。

李宇嘉認(rèn)為，整體來(lái)看，這個(gè)樓盤(pán)本身品質(zhì)不太好，價(jià)格而言，周邊類似樓盤(pán)均價(jià)6萬(wàn)元以上，山語(yǔ)海與周邊樓盤(pán)并不具有足夠的可比性;時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不是很好的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，因?yàn)樾抡雠_(tái)，市場(chǎng)情緒確實(shí)在降溫，預(yù)售價(jià)格的調(diào)整在預(yù)料之中。

離譜：降價(jià)盤(pán)還有喝茶費(fèi)?

親歷：小戶型搶手大戶型難賣

在山語(yǔ)海開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，有媒體現(xiàn)場(chǎng)看到有中介舉牌兜售喝茶費(fèi)，喝茶費(fèi)一開(kāi)始在外場(chǎng)叫價(jià)20萬(wàn)元，后降到5萬(wàn)至15萬(wàn)元不等，并可額外給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。按照深圳市場(chǎng)慣例，一般來(lái)說(shuō)有喝茶費(fèi)的樓盤(pán)，向來(lái)必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤(pán)很多房源尤其是低價(jià)房源被開(kāi)發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一般人買(mǎi)不到。

記者的一位朋友購(gòu)買(mǎi)到了該樓盤(pán)的一套中間樓層88平方米的小三房，均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米，其表示按照正常流程就可以購(gòu)買(mǎi)到，并沒(méi)有給中介喝茶費(fèi)。記者了解到，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)況是小戶型銷售率比較樂(lè)觀，但還是有少量剩余，大戶型的銷售不及預(yù)期。

據(jù)開(kāi)發(fā)商口徑，該期項(xiàng)目共548套房源，認(rèn)籌客戶有800余批，先后到場(chǎng)700余批，多為南山本地客戶，共成交400套左右，整體銷售率約72%。

預(yù)測(cè)

后市怎么走?

還得看看政策和市場(chǎng)

【政策】

房貸新政落地

評(píng)估費(fèi)將調(diào)整

10月8日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心在官網(wǎng)提示，將于11月8日起對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。由于緊隨深圳樓市調(diào)控新政，此次評(píng)估價(jià)格調(diào)整多被業(yè)內(nèi)解讀為上調(diào)。

深圳市日前下發(fā)《關(guān)于2016年10月4日差別化住房信貸政策的實(shí)施細(xì)則》(下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)，將深圳市住房利率限定為基準(zhǔn)利率的0.9倍至1.1倍。《細(xì)則》除了重申10月4日公布的新政內(nèi)容外，還就市民關(guān)心的外地有房有貸情況進(jìn)行了解讀：在外地有1套未結(jié)清房貸記錄，在深圳首次置業(yè)貸款首付比例不得低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;在深圳無(wú)房但有兩次及以上未結(jié)清住房貸款記錄的，禁止新發(fā)放住房貸款。

【市場(chǎng)】

觀望情緒

有點(diǎn)濃厚

深圳中原研究中心周報(bào)分析，雖然傳統(tǒng)周期“銀十”期間預(yù)測(cè)入市項(xiàng)目較多，但客戶的觀望情緒進(jìn)一步增長(zhǎng)。目前深圳房?jī)r(jià)處于高位，短期投資風(fēng)險(xiǎn)大，特別是高杠桿客戶。

深圳市規(guī)土委官網(wǎng)備案信息顯示，近期還有華潤(rùn)城潤(rùn)府二期(二、三區(qū))、中糧紫云花園、信義荔景御園、心海城一期、佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)一期及嶺宏健康家園6個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)間集中在9月22日至29日，也即將開(kāi)售。記者核實(shí)發(fā)現(xiàn)，除了嶺宏健康家園沒(méi)有規(guī)模開(kāi)盤(pán)消息以外，其他5個(gè)樓盤(pán)都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。但有樓盤(pán)并沒(méi)有將全部房源一次性推出，存貨還不少，如信義金御半山3期9月24日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日僅推出628套，存貨至少還有約900套。上述這些樓盤(pán)的價(jià)格走向值得關(guān)注。

李宇嘉建議，普通購(gòu)房者可繼續(xù)觀望，同時(shí)應(yīng)該多看看盤(pán)，了解市場(chǎng)走向。