今年“十一”前后,多個城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,有關(guān)部門也采取了一系列措施,均把矛頭對準了房產(chǎn)銷售中存在的一些突出問題。

違法違規(guī)銷售破壞房地產(chǎn)業(yè)形象

近日,從海南省政府相關(guān)會議上傳出消息,海南兩家房地產(chǎn)項目因違規(guī)銷售等問題被調(diào)查。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,“嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”成為很多地方房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要內(nèi)容。

不久前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單,指出這些企業(yè)和機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言,制造房源緊張氣氛,采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段,煽動消費者購房,以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權(quán)益,誤導(dǎo)市場預(yù)期,社會影響惡劣。

記者了解到,某地房管局召開當?shù)財?shù)十家大型開發(fā)商內(nèi)部通氣會議,其中內(nèi)容包括:不得有虛假廣告宣傳;不允許進行中介代理,電商,聯(lián)合代理;不允許捂盤惜售,建議采用搖號選房的方式,具體方式等待市局通知。“一房一價”表由區(qū)局指定單位進行制作安裝;對開發(fā)企業(yè)如查出問題列入“黑名單”,將來會限制土地拍賣資格。

“房地產(chǎn)機構(gòu)違法違規(guī)銷售造成的負面影響有三點:第一是影響市場健康交易,使得買賣背后的成本加大,甚至導(dǎo)致各類投訴案例增加;第二是加大購房者的抱怨,進而惡化對房地產(chǎn)行業(yè)的認識;第三是惡化了競爭關(guān)系,部分合規(guī)經(jīng)營的公司被擠出市場,這也是一種不公平現(xiàn)象的來源。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

房地產(chǎn)中介一度被認為是違法違規(guī)銷售的源頭之一。嚴躍進認為,房地產(chǎn)違法違規(guī)銷售屢禁不止,一定程度上和中介數(shù)量比較多有關(guān)系,這個時候監(jiān)管的成本是比較高的。而且從中介角度看,違約的成本也不高。很多中介在這個時候?qū)嶋H上并不會有太多的顧慮,部分中介也不會把房屋中介業(yè)務(wù)作為一個事業(yè)來做,所以這都會引起此類業(yè)務(wù)混亂而且沒有得到及時糾正。比如說一些中介門店的中介人員,很多是高中學(xué)歷,本身也沒有打算長久工作下去,這個時候因為沒有太多的置業(yè)操作規(guī)范,一般就是做簡單地業(yè)務(wù)撮合,這些都會對房地產(chǎn)中介行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展造成影響,而且容易給各類銷售亂象以漏洞可鉆。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控中最具代表性的要屬北京出臺的“930”新政,其中多處涉及房地產(chǎn)機構(gòu)的銷售行為,比如第五條“加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理”,第六條“加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀活動的管理”以及第七條“嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。

“第五條很明顯是希望對目前房企的推盤和交易行為進行規(guī)范。政策認為,如果房企盲目報高價而不服從價格指導(dǎo),那么就要取消預(yù)售資格,此類管制相對嚴厲。同時政策也明確了一點,即依然要采取‘一房一價’的策略,這和當前部分房企盲目調(diào)高價格的動作是有關(guān)系的。”嚴躍進說,第七條明確了“聯(lián)合開展專項治理”的導(dǎo)向,這也是對近期具體市場交易中各類違規(guī)做法的一次行政性管制。后續(xù)包括住房、城市、土地、發(fā)改委、工商等部門會有組合拳出臺的做法,同時積極走訪售樓處和中介機構(gòu),將是第四季度此類監(jiān)管部門的一個日常工作。同時,此次政策明確了“聯(lián)合懲戒”一詞,說明后續(xù)對于部分違規(guī)的機構(gòu)將進行更全方位的管制和懲罰。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為,在違規(guī)銷售的情況下,如果樓市還是一直往上走,消費者基本上還能夠得到保障。然而,在市場不好的時候,違規(guī)銷售引發(fā)的問題處理起來會比較難。在樓市火爆的時候,大家都是瘋狂買房和瘋狂賣房,甚至有的時候連簽字都是代簽的,事后查起來或者說要求退房就很困難。其間如果再夾雜違規(guī)銷售的情形,負面影響會更大。

“我覺得有些違法違規(guī)銷售行為已經(jīng)給購房者造成危害了。比如必須接受捆綁銷售,實際上已經(jīng)損害了一些消費者的利益。住建部的通報、處罰來得很及時,確保問題不會蔓延。當前這方面的法律法規(guī)可能確實有漏洞,但這不是違法的理由。”樓建波說。

虛假信息嚴重危害房地產(chǎn)市場

本輪房地產(chǎn)調(diào)控還有一個特點,那就是對于散布樓市虛假信息的行為予以嚴懲。

早在今年8月,上海樓市就因為一則房地產(chǎn)中介發(fā)布的謠言掀起假離婚風波。

據(jù)上海市公安局網(wǎng)安總隊有關(guān)負責人介紹,警方于8月29日介入調(diào)查。彼時,網(wǎng)絡(luò)和社交媒體中已經(jīng)留存有兩千多條各種版本的“上海9月房貸新政”的謠言,轉(zhuǎn)發(fā)和瀏覽量數(shù)以百萬計。

“十一”之后,各地房地產(chǎn)調(diào)控工作已經(jīng)紛紛啟動,又接連出現(xiàn)兩起散布樓市虛假信息的事件:

10月8日,浙江省杭州寶嘉房地產(chǎn)公司在微信群中散布虛假信息,嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序,造成惡劣社會影響。浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局及時發(fā)布辟謠通告,對該公司進行了嚴肅查處,并將其違規(guī)行為記入信用檔案。公安機關(guān)已對涉嫌違法人員采取強制措施,并將追究其法律責任。

10月10日,網(wǎng)民“今天i買房”在新浪微博散布深圳炒房者因資金被套跳樓的謠言。深圳市規(guī)劃國土委在官方微博發(fā)布辟謠聲明,公安機關(guān)已對涉嫌違法人員采取強制措施,并將追究其法律責任。

“虛假營銷是一些房地產(chǎn)機構(gòu)慣用的手段,實際上也是制造市場恐慌的一個源頭,必須對此類行為進行規(guī)范。很多購房者的購房環(huán)節(jié)不順暢,就在于各類虛假營銷太多。同時各類謠言也使得購房預(yù)期不穩(wěn)定,使得房地產(chǎn)市場波動性加大。”嚴躍進說。

如何化解這一問題?嚴躍進認為,第一是積極將部分違規(guī)中介列入“黑名單”,這是一個比較關(guān)鍵的地方,有此類退出機制,才可以實現(xiàn)更好地遏制。第二是規(guī)范市場營銷手段,尤其是各類櫥窗的廣告宣傳、電話營銷、傳單營銷等方面都需要進行規(guī)范。第三是強化信息公示,讓購房者能夠?qū)ψ》渴袌鲇幸粋€更好的了解。

據(jù)了解,住建部已經(jīng)要求各地借鑒杭州、深圳市的做法,進一步加大房地產(chǎn)市場整頓規(guī)范力度,依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作,嚴重擾亂市場秩序的行為,保護購房人合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。