樓市新政下無(wú)奈毀約 購(gòu)房者能否要回定金

9月30日以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購(gòu)房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的資金缺口讓很多購(gòu)房者面臨著無(wú)力購(gòu)買甚至面臨違約的情況。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開(kāi)發(fā)商“定金不退”，購(gòu)房者則表示，這是由于政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不是個(gè)人原因，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下;一些“連環(huán)單”中的購(gòu)房者更是處境尷尬。

開(kāi)發(fā)商“定金不退”

二手房違約金高達(dá)房款20%

本應(yīng)放松的國(guó)慶假期，多地傳來(lái)收緊樓市調(diào)控的消息。北京、天津率先“鳴槍”，濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。記者梳理發(fā)現(xiàn)，短短9天內(nèi)，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。

今年9月下旬，濟(jì)南的宋女士和丈夫在濟(jì)南選購(gòu)了一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽了合同(商品房認(rèn)購(gòu)書(shū))，繳納了2萬(wàn)元定金。然而，突然出臺(tái)的樓市限購(gòu)令擊碎了宋女士的購(gòu)房夢(mèng)：根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購(gòu)政策，宋女士必須按照二套房40%的比例繳納首付款，大約120萬(wàn)元，并且貸款利率也要相應(yīng)提高。而在9月份選房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)告訴她根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只須20%，大約60萬(wàn)元。

因?yàn)闊o(wú)法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購(gòu)房。隨后，宋女士聯(lián)系開(kāi)發(fā)商想要要回已經(jīng)繳納的2萬(wàn)元定金，不料卻被拒絕了。開(kāi)發(fā)商稱，宋女士無(wú)法購(gòu)房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

在北京，“賣小買大”的“連環(huán)單”購(gòu)房者蔡先生過(guò)了一個(gè)郁悶的黃金周。由于賣掉的房子還沒(méi)有過(guò)戶，蔡先生所買的房子就成了“二套”。根據(jù)北京“9·30”新政，對(duì)擁有一套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生為此要多支付近百萬(wàn)元的首付款，且稅費(fèi)等也隨之提高。

“兩邊的流程都在走了，我要是違約，按照合同要交房款20%的違約金。”蔡先生說(shuō)，這讓他很為難。

“假離婚”“湊首付”

違規(guī)手段重出江湖

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今年下半年，投資和投機(jī)需求成了主流。記者采訪發(fā)現(xiàn)，新政之下，以投資為需求的購(gòu)房者趨于理性，但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始為購(gòu)房者“支招”，為避開(kāi)政策影響，假離婚、“湊”首付等違規(guī)手段有重出江湖的苗頭。

“中介建議我現(xiàn)在辦理假離婚，這樣以我愛(ài)人的名義購(gòu)買就算是首套住房，屆時(shí)只需要變更合同就可以了。”蔡先生告訴記者，新政出臺(tái)后，他的經(jīng)紀(jì)人建議，一是可以將賣、買分兩步走，先把賣掉的房子過(guò)戶再以首套購(gòu)買，不然就只能以假離婚的形式。“但對(duì)方也等著用錢，肯定等不到我這邊先過(guò)戶。”蔡先生無(wú)奈地說(shuō)。

還有一些中介機(jī)構(gòu)則表示可以為購(gòu)房者“湊”好首付。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門店采訪了解到，9月30日晚天津市限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，一些人無(wú)力支付高額首付不得不放棄購(gòu)買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，針對(duì)一手新住宅推出購(gòu)房分期付款服務(wù)。

“購(gòu)房者購(gòu)買新開(kāi)樓盤，交付10%至20%首付即可辦理過(guò)戶手續(xù)，剩余房款可以分期再支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，支付周期可達(dá)半年，期間零利率零手續(xù)費(fèi)。”中介人員表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過(guò)限購(gòu)限貸政策，通過(guò)分期付款激活一些潛在交易需求。

專家：

受政策影響“違約”購(gòu)房者無(wú)責(zé)

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，樓市新政出臺(tái)后，一些購(gòu)房者因不符合購(gòu)房資格或者首付款比例增加而無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同，通常會(huì)出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個(gè)法律問(wèn)題值得分析。

北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示，首先要明白，無(wú)論限購(gòu)前還是限購(gòu)后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”

楊錦炎表示，各地出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，并不屬于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購(gòu)房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無(wú)法履行合同，可分為限購(gòu)和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購(gòu)。在政策出臺(tái)前購(gòu)房者是有購(gòu)房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購(gòu)房者喪失了購(gòu)房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”所以因限購(gòu)導(dǎo)致無(wú)法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤⑶也怀袚?dān)違約責(zé)任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說(shuō)，購(gòu)房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無(wú)法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌看來(lái)，各地限購(gòu)限貸政策通常以“網(wǎng)簽”時(shí)間作為是否適用新政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購(gòu)政策出臺(tái)之前完成“網(wǎng)簽”的人，成了受政策影響者。

邱寶昌建議，政策出臺(tái)之后，對(duì)于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒(méi)有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。