央行集中約談眾銀行之后……

“十一”長假，各地出臺(tái)針對(duì)樓市的調(diào)控政策，收緊按揭貸款首付比例成為普遍做法;10月12日，央行召集5家國有大行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人開會(huì)，討論當(dāng)前房地產(chǎn)信貸形勢;10月19日，25家中資商業(yè)銀行被央行上海總部約談，被要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)限貸政策……

樓市的狂熱隨著接二連三的“秋雨”開始現(xiàn)出“寒意”，市場已經(jīng)嗅到了樓市的拐點(diǎn)。

有銀行首套已高于基準(zhǔn)利率

在這輪調(diào)控中，各地都瞄準(zhǔn)了個(gè)人住房按揭貸款。北京晨報(bào)記者走訪北京的銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“9·30新政”。

根據(jù)北京的“9·30新政”，首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%;二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到70%。與此同時(shí)，新政改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要個(gè)人名下有房，無論是否有房貸，再購置新房時(shí)均被算為二套房。

實(shí)際上，銀行早在“9·30新政”前，就已經(jīng)開始收緊銀行貸款。據(jù)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊介紹，三季度時(shí)已經(jīng)有銀行將首套房按揭貸款利率優(yōu)惠，從此前的最低8.3折變更至8.5折。

北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行目前執(zhí)行的折扣還在收縮。不少銀行表示，目前的折扣力度不知還能持續(xù)多久。而少數(shù)銀行實(shí)際執(zhí)行的首套房貸款利率已經(jīng)高于基準(zhǔn)利率。

“到了年底，即便沒有相關(guān)政策出臺(tái)，估計(jì)銀行也會(huì)收緊這部分業(yè)務(wù)。”吳昊表示，年底銀行頭寸開始緊張，是季節(jié)性因素所致。

房貸審查趨嚴(yán)，放貸周期延長

不僅如此，銀行的房貸周期也開始有延長的趨勢，而房貸的審查力度也越來越嚴(yán)格。有房屋中介公司人士表示，趕在“9·30新政”前網(wǎng)簽的這部分客戶，銀行貸款可能要加快審批，但“9·30新政”之后的，更多要等待銀行新政徹底落地，一些銀行的放款速度已經(jīng)開始趨緩，放貸周期延長。

北京晨報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn)，不少銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)仍處于“等通知”的狀態(tài)。一家國有銀行某支行的員工甚至直言，在“等通知”的狀態(tài)下，支行已經(jīng)暫停了新增住房貸款的業(yè)務(wù)。

而針對(duì)貸款資格審查，防范“假離婚”的措施也越來越多。民生銀行此前下發(fā)通知，要求嚴(yán)查房貸申請(qǐng)資格，尤其對(duì)離婚不到半年的房貸申請(qǐng)人進(jìn)行嚴(yán)查，離婚前若不符合貸款申請(qǐng)資格，即便其離婚，也對(duì)其直接停貸。

外地有房有貸在北京仍可算首套？

值得注意的是，雖然多數(shù)銀行嚴(yán)格執(zhí)行“9·30新政”，但在一些方面卻有所寬松。

“一些條例在新政中并沒有說得十分清楚，這也是各家銀行細(xì)則遲遲不出臺(tái)的原因。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京晨報(bào)記者舉例說，比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”中所說的“房”是否專指北京的房?

上述人士介紹，在“9·30新政”之前，北京地區(qū)銀行房屋按揭貸款執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這個(gè)貸款不管是否在北京地區(qū)辦理的，都必須在先還清貸款的情況下才能按照首套房計(jì)算;而現(xiàn)在的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，很多銀行目前只認(rèn)北京的房屋，也就是說，即便客戶在外地有房有貸款，在北京地區(qū)也可算首套房。“從某種意義上說，反而放松了貸款要求。”

一位國有銀行信貸工作人員也向北京晨報(bào)記者表示，如果客戶在外地有房或有貸款，并不影響北京購房按首套房辦理貸款。“如果是異地房屋在北京貸款，還清這筆貸款后也可按照首套房辦理。”

業(yè)內(nèi)人士直言，其實(shí)銀行也很糾結(jié)。“年中的時(shí)候還說要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，畢竟這部分業(yè)務(wù)的壞賬率相對(duì)較小，雖然利薄，但在經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力的情況下，相對(duì)小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健。”

央行發(fā)布三季度金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億，包括了個(gè)人住房按揭貸款的“住戶部門中長期貸款”增加4.2萬億元。而前三季度個(gè)人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。

而在今年8月份的上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，所有上市銀行高管均表示，今年下半年將大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。而這項(xiàng)不良貸款普遍不足1%的業(yè)務(wù)也被看做重點(diǎn)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)在各家銀行的年中報(bào)里。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)銀行業(yè)整體不良率為1.75%。