萬科收購印力集團完成交割 留三大“謎團”

被收購的印力集團，前身是深國投商用置業有限公司，曾是深圳國資企業深圳國際信托投資有限公司(現更名華潤深國投)下屬企業。2013年11月，黑石成為其戰略投資者，購入深國投商置40%的股權。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團。

今年的8月21日，萬科在港交所披露了收購印力集團的公告。收購公告稱，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購印力集團96.55%股權以及MWREF公司。

而在收購完成后，萬科主導的聯合收購體將持有印力 96.55%股權。黑石集團管理的房地產基金在轉讓大部分所持股權后，仍會保留少部分股權。

對于收購完成后印力集團在萬科業務板塊中所處的地位，印力集團是否繼續保持獨立運營，收購資金來源、信披是否充分、萬科股東對收購看法等方面，昨日新京報記者向萬科發送了采訪提綱，但截至發稿未獲回復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新京報記者稱，此類收購，說明萬科在強化商業地產業務方面嘗試了“彎道超車”的模式。

“如果單純組建商業地產公司，這會耗費萬科較大的資金和資源，而通過并購此類商業地產公司，能夠促使萬科商業地產項目快速形成。另外此類收購也能夠強化和黑石方面的合作，進而利好萬科后續商業地產投資思路的開拓。”嚴躍進認為。

這起收購雖然已經完成交割，但仍有諸多被外界質疑的問題，未得到萬科及印力集團的回應。作為收購主導方的萬科，除8月公告收購預案外，便未曾有過公開的對外披露收購信息。

謎團1

是否是管理層應對股權之爭的“B計劃”？

早在萬科披露收購預案前，市場上便有傳聞萬科收購印力集團為萬科管理層應對股權之中的“B計劃”。

今年7月上旬，有匿名人士向港交所遞交“爆料信”，稱由萬科總裁郁亮及執行副總裁張旭主導的萬科管理層，正謀求透過收購黑石集團資產，以確保管理層控制權。

上述匿名信中的信息，與萬科A8月21日公告內容高度吻合。更有媒體報道，黑石集團將把出售印力集團獲得的資金用于收購萬科股份，以提高萬科管理層在股權之爭中的話語權。

對此，在今年8月22日的萬科中期業績發布會上，萬科副總裁張旭表示，媒體報道所謂黑石收購萬科股權或是參與增發，這些事情絕對沒有的。收購印力不存在給管理層準備退路或出走平臺的說法。

嚴躍進認為，收購印力除了萬科業務轉型考量外，也有鞏固萬科管理層地位圖謀，“此類投資，將使得萬科的業務更加復雜，或能夠構成其他投資者持股萬科的新成本或壓力。”

謎團2

招商銀行在收購中扮演了什么角色？

在這起130億元的收購中，萬科還主導設計了繁復的聯合收購體，架構多達5層，資金則來自于萬科、招商銀行及兩名神秘投資人。

其中萬科全資成立一有限合伙企業，與招商銀行共同出資成立有限合伙企業II，持有50%權益。該基金中還有一普通合伙企業，系萬科與兩名神秘投資人共同出資成立，萬科持有40%權益。

上述三家合伙企業再共同成立一家名為Vanke Rainbow Partnership.LP的合伙企業，由該企業設立子公司Vanke Rainbow具體執行收購事宜。

該聯合收購體早在今年7月15日便已成立，其中萬科根據有限合伙協議擬出資5.83億美元(約人民幣38.89億元)，兩名神秘投資人則分別出資1.57億元、6.17億元。

最大的出資方來自招商銀行，收購公告稱，萬科與招商銀行同意就有關投資總額達人民幣90億元的投資事項進行合作。

此后，網絡上便有消息稱，招商銀行與萬科8月21日簽訂90億元融資額度的協議，當日就開出87億元的融資性保函，萬科方面承擔年化6%的綜合成本。

6%的融資成本，遠高于萬科發行企業債的利率。去年9月，萬科曾以3.5%的利率成功發行50億元公司債。

嚴躍進認為，萬科此類借款的成本屬于中上水平，相對發債等成本略顯高，但考慮到商業銀行借貸的手續或比較簡便，尤其是可能給予一定的貸款額度，那么這個時候萬科也會依賴此類貸款模式。而發債本身流程相對多，或會影響此類收購計劃。

實際上，即使不借款，萬科也有充足的現金可以支付近130億元的收購款。萬科三季報披露，截至9月底，公司持有的貨幣資金達到751.9億元。

謎團3

印力集團的資產狀況如何？

對于收購印力集團，萬科董事會表示可以改善萬科在商業物業領域的管理及經營能力，這與萬科未來十年發展成為配套服務商的戰略一致。但印力集團的資產狀況究竟如何，至今也未見萬科有對外披露。

印力集團官網則介紹，其目前在國內擁有30多個商業購物中心項目，產品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象里”等。

印力集團2014年度總結報告數據顯示，截止到2014年底，印力集團洽談并購項目60個，其中2014年完成項目并購9個，合計物業總價值超過1000億元。

在今年8月萬科收購印力集團公告后，新京報記者實地走訪了印力集團位于深圳、惠州等地的商業購物中心項目，發現兩地的商業購物中心處于當地繁華地段，商鋪客流量充足。

成立13年的印力集團，曾經歷過多次股權更迭。2006年華潤集團曾以17.4億元收購當時還名為深國投商置的母公司深國投，間接控股深國投商置。但在2012年，華潤又以9.56億元價格，將其持有的深國投商置50%股權掛牌出售。