12月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目 (數(shù)據(jù)來源：亞豪機(jī)構(gòu)提供，僅供參考)

最近一段時間，因?yàn)樽〗ú康炔块T針對樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項(xiàng)整頓，一些售樓處因?yàn)榇嬖谶`規(guī)或虛假宣傳受到處罰，甚至有樓盤的售樓處暫時關(guān)閉。另外，建委對于上市新盤預(yù)售價(jià)格的控制，未能拿到預(yù)售證而無法確定入市時間的樓盤有增無減，這都導(dǎo)致了近幾個月樓市新盤供應(yīng)嚴(yán)重不足。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月份有入市意向的項(xiàng)目僅有9個，都是房山、通州、昌平、密云及平谷的項(xiàng)目，核心城區(qū)無一新盤。

12月入市新盤僅9個

930樓市新政已經(jīng)成了分水嶺，在新政出臺前，北京每個月的新盤供應(yīng)都能維持在30個左右，但新政后，開發(fā)商的開盤意愿大幅消退，新盤數(shù)量尤其是住宅產(chǎn)品的數(shù)量銳減，連續(xù)三個月新盤供應(yīng)僅維持在個位數(shù)。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場僅有9個項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個純新盤，以及五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內(nèi)的5個老項(xiàng)目后期。

與930樓市調(diào)控前，30余個新盤的數(shù)量相比，12月入市狀況可謂是慘淡，不僅數(shù)量上大幅減少，各區(qū)域入市項(xiàng)目的比例也發(fā)生很大變化。北京樓市的供應(yīng)大戶朝陽區(qū)，在12月份無一新盤，而通州和密云則各有三個項(xiàng)目，是12月新盤占比最多的區(qū)域。

與此同時，在10月底，北京青年報(bào)也曾咨詢過一輪樓盤，結(jié)果顯示只有13個項(xiàng)目表示會在11月入市，但實(shí)際上，縮水更加嚴(yán)重，截止到11月24日，僅有3個純商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可。

其實(shí)，入市項(xiàng)目的減少，早在10月份就有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：10月份僅有4個項(xiàng)目取得預(yù)售證，因此，12月份雖然報(bào)有9個可能入市的新盤，但實(shí)際會有多少，并不樂觀，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一趨勢將至少延續(xù)到明年一季度。

“房企推盤節(jié)奏減緩，多半是被動的表現(xiàn)，對很多房企來說，樓市新政后市場預(yù)期發(fā)生改變，首付比例的提高造成目標(biāo)客戶大量流失，在蓄客不足的情況下，一些項(xiàng)目不得不被動推遲入市時間。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為。

此外，郭毅還表示：“除了被動推遲開盤外，在主管部門對項(xiàng)目預(yù)售和現(xiàn)售價(jià)格的管制下，開發(fā)商無法以此前預(yù)計(jì)的價(jià)格取證入市，因此主動延后上市進(jìn)程，將希望寄托在未來價(jià)格管制松動的可能性上。”

對于房企的這種為了維持較高價(jià)格，主動延期開盤的做法，有業(yè)內(nèi)人士表示，從實(shí)際情況看，此類房企實(shí)際上還是需要把控政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其是如果報(bào)價(jià)過高，那么未來也無法銷售。

六環(huán)外中小戶型項(xiàng)目占主導(dǎo)

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的12月份入市項(xiàng)目信息表可以看出，無論是純新盤臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府、通用博園、都麗華府這4個純新盤，還是五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內(nèi)的5個老項(xiàng)目后期，全部都是郊區(qū)項(xiàng)目。這9個新盤全部位于五環(huán)外，六環(huán)以外的更是超過半數(shù)。據(jù)了解，目前北京商品住宅存量超過8成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比將近4成。

而在戶型上，這些新盤項(xiàng)目全部是以中小戶型為主，例如臺湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平方米以內(nèi)中小戶型占比也較大。

很顯然市場供應(yīng)主力，從上半年的主打改善盤，大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風(fēng)格轉(zhuǎn)換的主要原因就是北京樓市新政中關(guān)于二套房貸的界定，大量的改善型樓盤由于價(jià)格的飛漲，已經(jīng)被列入非普通住宅行列，對很多潛在購房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區(qū)剛需盤則往往沒有這樣的顧慮，小戶型低總價(jià)，仍會被列為普通住宅，首付壓力就會小很多，即便在觀望氛圍濃厚的市場下，也能脫穎而出。

不過，郭毅也提醒，在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下，隨著置業(yè)需求的整體減弱，庫存壓力將會持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅，也將面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

在北京調(diào)控新政中，明確提出要加大土地市場供應(yīng)。結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品有所重疊。

正因?yàn)槿绱耍卤P項(xiàng)目在價(jià)格制定上仍舊十分謹(jǐn)慎，在12月預(yù)計(jì)入市的9個新盤項(xiàng)目中，沒有一個給出了預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)，所有項(xiàng)目均表示價(jià)格待定。可以預(yù)見，在明年的樓市供應(yīng)中，剛需與小戶型產(chǎn)品將再次成為樓市供應(yīng)主力，彼此間的競爭壓力也將加大，一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會再次出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

均價(jià)8萬+新房成交大幅下滑

此消彼長，由于剛需小戶型產(chǎn)品的增加，大戶型尤其是豪宅大戶型的成交明顯下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月22日，北京市完成網(wǎng)簽的新建商品住宅(不含保障房)交易中，成交均價(jià)在8萬元/平方米以上的有136套，成交量繼10月份出現(xiàn)腰斬之后，11月份交易量環(huán)比10月同期下跌6.8%。

而在此前，今年1-9月，北京均價(jià)8萬+的商品住宅交易量是穩(wěn)步上升的，自從3月以后從未低于過100套。

成交最多的是9月，高達(dá)474套，但隨著930新政的出臺，8萬+商品住宅交易量迅速下滑，10月僅成交216套，環(huán)比9月下降了54.4%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，近兩年來，隨著豪宅銷售的解禁和地價(jià)的升高，北京新房市場豪宅化、高端化趨勢加劇，高端住宅價(jià)格居高不下，交易量不斷增多，北京房價(jià)也在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉升。

930新政后，北京住房商業(yè)貸款不僅“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且非普通住房，尤其是購買二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均價(jià)高且戶型較大，很多都被歸類為非普通住宅，所以其銷售受到了巨大影響，10月均價(jià)8萬+以上的商品住宅銷售量在9月的基礎(chǔ)上腰斬，而11月迄今的銷售量較有國慶長假影響的10月，仍有明顯回落。

這樣的趨勢將至少延續(xù)到明年一季度，高端盤因?yàn)槎追抠J款的重新界定，已經(jīng)損失了大量的積累客戶，很多項(xiàng)目都需要重新蓄客和制定計(jì)劃，不少本來預(yù)計(jì)年內(nèi)入市的高價(jià)盤，紛紛宣告延期。不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于土地價(jià)格的制約，這類高價(jià)項(xiàng)目也很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況，更多地會選擇暫時封盤等待樓市回暖。

新房成交價(jià)格將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑

一面是相對低價(jià)的小戶型產(chǎn)品逐漸占據(jù)主力，一面是高價(jià)的改善型尤其是豪宅產(chǎn)品成交下滑，這樣的差異必然導(dǎo)致樓市整體成交價(jià)格出現(xiàn)下滑。

并且，由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對較高，大量低價(jià)剛需盤將入市。郭毅預(yù)計(jì)，隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市，將會對北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用，屆時，北京新房市場有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。

胡景暉也持有類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為豪宅化趨勢不僅拉高了北京房價(jià)，還造成了北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，剛需人群的置業(yè)需求無法得到滿足，也使豪宅的去化成為潛在的問題，這對房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展并不利。而930新政對這一趨勢形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供應(yīng)的擴(kuò)大，北京新房的供應(yīng)將更加偏向中小戶型，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加合理，房價(jià)上漲也將告一段落，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落。 文/本報(bào)記者 李桁

熱點(diǎn)追蹤

土地出讓新增自持政策 未來可售新盤或更稀少

近日，在嚴(yán)格控制樓市的背景下，開發(fā)商依然非理性搶地，史無前例地出現(xiàn)全面自持的現(xiàn)象。在最近成交的4宗海淀與大興的土地市場上，為了避免出現(xiàn)地王出臺了堪稱最嚴(yán)格的限制政策，即限銷售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積。可以說已經(jīng)全方位圍追堵截地王出現(xiàn)，調(diào)控力度前所未有。但即便如此，四宗地塊62萬平方米的成交金額仍達(dá)到了203.35億元，其中多達(dá)50.39萬平方米的住宅面積將全部由開發(fā)商自己持有。

關(guān)于新的土地政策，爭議最多的是自持年限的確定，曾有傳言稱開發(fā)商自持年限將是5年，但在北京市住建委最新的征求意見是自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。而當(dāng)下，我國國有住宅土地的使用年限多是70年，也就是說，自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通過，那么對于拿地的開發(fā)商來說，將是改變游戲規(guī)則的一次考驗(yàn)。

如果未來更多的土地在出讓時都采用這種開發(fā)商自持的方式，無疑將使市場上可售住宅進(jìn)一步減少，業(yè)內(nèi)稱，一旦類似試點(diǎn)成為土地出讓常態(tài)，未來可售新盤項(xiàng)目的數(shù)量必將銳減。

長租、養(yǎng)老、創(chuàng)客空間將成為

未來自持用地的發(fā)展方向

為應(yīng)對新的土地形式，開發(fā)商已經(jīng)開始研究自持的住宅用地該開發(fā)成何種產(chǎn)品了。首先，長租公寓再次被提及，隨著未來一些地塊出現(xiàn)開發(fā)商自持的情況，這種以“集中式長期租賃”為特點(diǎn)的“長租公寓”也將會隨之興起。據(jù)了解，長租公寓運(yùn)營者通過將整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一的改裝分割、裝修設(shè)計(jì)以及配備家庭化的租住設(shè)施和管家服務(wù)等，拋開中介直接服務(wù)租客，試圖以此解決租房者常常遭遇的臨時清退、隨意漲租、虛假房源等問題。

除了長租公寓，新興的創(chuàng)客空間也瞄準(zhǔn)了開發(fā)商自持的地塊。11月28日，首創(chuàng)置業(yè)與優(yōu)客工場&共享際宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來共同就存量市場空間的挖掘展開合作。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶接受采訪時表示，這種合作，就是源于當(dāng)下土地政策和市場的改變，希望通過合作與探討，能夠創(chuàng)造出一個新的模式。毛大慶認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)不能變賣時一定會有一個出路，資產(chǎn)的自持會讓信托基金呼之欲出。此次合作三方會專門成立一個單獨(dú)的合資公司來做，由優(yōu)客工場運(yùn)營，首創(chuàng)置業(yè)會深度參與進(jìn)來，將打造城市新的消費(fèi)和新的商業(yè)，打穿存量市場，創(chuàng)造新的價(jià)值。未來這一定是一個萬億的藍(lán)海市場。

第三種針對自持的開發(fā)模式很可能會是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂的市場營銷負(fù)責(zé)人孫健就對北青報(bào)記者表示，土地市場上關(guān)于開發(fā)商自持土地的新規(guī)，預(yù)計(jì)將使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展，以出租床位提供服務(wù)為主的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將很好地契合自持開發(fā)的理念。