房屋析產(chǎn)是什么意思-夫妻之間怎么做析產(chǎn)

來源：中所法律咨詢

離婚后的分割和歸屬都是很大的問題，由于不了解相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)程序，很多夫妻都會(huì)產(chǎn)生糾紛，而其中房產(chǎn)歸屬是麻煩。這時(shí)人們會(huì)遇到一個(gè)詞“離婚析產(chǎn)房屋”，那么，什么是離婚析產(chǎn)房屋？離婚析產(chǎn)房子交易程序如何？

什么是離婚析產(chǎn)房屋?

一、什么是離婚析產(chǎn)房屋

離婚析產(chǎn)房屋有兩個(gè)含義：

1.指離婚時(shí)，對婚姻存續(xù)期間共有的房屋進(jìn)行分割

2.指離婚對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，婚姻存續(xù)期間共有的財(cái)產(chǎn)所指向的房屋。

離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚后彼此就個(gè)人對房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。目前規(guī)定，雙方是免收交易稅費(fèi)的。

若擬析產(chǎn)的房屋正在按揭中，需要抵押權(quán)人即貸款銀行的才能辦理析產(chǎn)登記，或者將貸款結(jié)清。另外，各個(gè)銀行對于離婚析產(chǎn)有不同做法，通常來說客戶除了要到銀行簽署相關(guān)文件外，一般需要還相應(yīng)擔(dān)保。

二、辦理離婚析產(chǎn)登記的必備資料

1.離婚判決書或離婚協(xié)議書或離婚證;

2.房地產(chǎn)證(如有共有證的,包括共有證);

3.申請人的身份證明;

4.房地產(chǎn)登記申請書;

5.委托書。

析產(chǎn)基本步驟:

1.到公證處辦理析產(chǎn)公證 (注:如有離婚判決書的話則無需辦理公證);

2.到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪;

3.到房管局辦理免征契稅申請;

4.辦理析產(chǎn)登記手續(xù)并繳交登記費(fèi);

5.取證。

三、有關(guān)離婚房產(chǎn)分配的小提示

1.夫妻雙方離婚時(shí)，離婚協(xié)議書、民事判決書或者民事調(diào)解書上，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確詳盡的描述房屋坐落、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)歸屬等信息。

2.協(xié)議離婚的，應(yīng)由原夫妻雙方同時(shí)申請辦理。經(jīng)法院判決或調(diào)解離婚的，可由取得產(chǎn)權(quán)一方單方申請辦理。

3.離婚之后，如果存在房產(chǎn)分割等問題，應(yīng)及時(shí)辦理離婚析產(chǎn)登記，明晰產(chǎn)權(quán)的歸屬，以免因?yàn)闀r(shí)間過久造成不必要的麻煩。

4.房屋無論歸個(gè)人所有還是共同共有，都應(yīng)進(jìn)行登記。登記后，房屋產(chǎn)權(quán)將依申請歸個(gè)人單獨(dú)所有或雙方共同共有，產(chǎn)權(quán)證的附記上也將予以注明，以便明晰產(chǎn)權(quán)。

5.離婚時(shí)對一方的婚前財(cái)產(chǎn)，雙方約定進(jìn)行分割的，可根據(jù)雙方的約定辦理離婚析產(chǎn)登記。如離婚時(shí)無約定，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)仍視為個(gè)人所有。

如何辦理離婚析產(chǎn)，涉及哪些稅務(wù)問題？

1、到公證處辦理析產(chǎn)公證2、到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪3、到房管局辦理免征契稅申請4、辦理析產(chǎn)登記手續(xù)5、取證(交證照印花稅5元)。(一)關(guān)于營業(yè)稅問題，個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：其中第(一)項(xiàng)：離婚財(cái)產(chǎn)分割;(二)關(guān)于契稅問題。

男女雙方結(jié)婚后，不免因各種原因最終走向離婚的道路。一旦男女雙方離婚，可能會(huì)涉及析產(chǎn)、子女撫養(yǎng)等問題。具體而言，男女雙方離婚的，該如何辦理離婚析產(chǎn)呢，離婚析產(chǎn)涉及哪些費(fèi)用和稅費(fèi)呢？律師365小編為您解答。

一、辦理離婚析產(chǎn)所需材料

辦理離婚析產(chǎn)，需要帶齊以下資料：

1、離婚判決書(需中級以上人民法院作出的判決書，如初級人民法院判決的需提供民事調(diào)解書或生效書)或離婚協(xié)議書(需經(jīng)區(qū)級以上公證處公證，沒有公證的需夫妻雙方親自到現(xiàn)場辦理析產(chǎn)登記)或離婚證(背后需注明財(cái)產(chǎn)分配情況);

2、房地產(chǎn)證(如有共有證的，需帶備);申請人的身份證件;房地產(chǎn)登記申請書;委托書。

通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。而個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，扣除其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定稅率繳納個(gè)人所得稅;其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購置原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。

二、辦理離婚析產(chǎn)過戶的手續(xù)

對于夫妻因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，屬于房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，離婚析產(chǎn)是免交易稅費(fèi)的。辦理離婚產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)為：

1、到公證處辦理析產(chǎn)公證(費(fèi)用約500-800元)(注：如有離婚判決書的話可免該步驟，即無需辦理公證);

2、到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪(一般即日可出);

3、 到房管局辦理免征契稅申請(約10個(gè)工作日);

4、辦理析產(chǎn)登記手續(xù)(約7個(gè)工作日)并繳交50元登記費(fèi);

5、取證(交證照印花稅5元)

三、夫妻離婚房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更涉稅問題

離婚房產(chǎn)分割涉稅問題，主要是房屋產(chǎn)權(quán)變更環(huán)節(jié)。按法律規(guī)定對婚后財(cái)產(chǎn)(房屋)不管產(chǎn)權(quán)所有人是誰(其中一方)都屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在析產(chǎn)時(shí)可能有三種情況：一是一方放棄全部歸另一方擁有;二是雙方各擁有一部分;三是房屋歸一方所有，另一方按房屋份額得到補(bǔ)償。如果原房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是離婚后的持有人，不需要辦理變更手續(xù)。如果原產(chǎn)權(quán)所有人不是離婚后的持有人，則需要產(chǎn)權(quán)變更，變更時(shí)主要涉及以下幾個(gè)稅種的征免界定。

(一)關(guān)于營業(yè)稅問題，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]111號)第二條規(guī)定：個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：其中第(一)項(xiàng)：離婚財(cái)產(chǎn)分割;第(二)項(xiàng)：無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。對一方放棄全部歸另一方擁有，屬于無償贈(zèng)與配偶;對各擁有一部，屬于離婚財(cái)產(chǎn)分割都暫免征收營業(yè)稅。對一方擁有，另一方得到補(bǔ)償也應(yīng)該屬于離婚房產(chǎn)分割暫免征收營業(yè)稅。

(二)關(guān)于契稅問題，在離婚分割房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)可按《國家稅務(wù)局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國稅函[1999]391號)規(guī)定判定，即：“根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅?！币簿褪?，無論是分割后辦理各方擁有產(chǎn)權(quán)，還是歸一方擁有產(chǎn)權(quán)，也無論是一方放棄還是一方得到補(bǔ)償，在變更產(chǎn)權(quán)時(shí)都不征收契稅。

(三)關(guān)于個(gè)人所得稅問題，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅[2009]78號)規(guī)定：以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。其中第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹?！睂﹄x婚房產(chǎn)分割，如果一方放棄歸另一方所有，則屬于將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶不征個(gè)人所得稅。如果各擁有一部分，分割時(shí)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定：“通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。”

如果一方擁有房屋所有權(quán)，另一方得到補(bǔ)償，對得到補(bǔ)償?shù)囊环绞欠裥枰U納個(gè)人所得稅?再看國稅發(fā)〔2009〕121號第四條第(二)項(xiàng)：“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個(gè)人所得稅;其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例?！睆倪@個(gè)文件分析，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入需要繳納個(gè)人所得稅。那么，是不是在一方擁有房屋所有權(quán)，另一方得到對方補(bǔ)償時(shí)，就要對得到補(bǔ)償?shù)囊环秸魇諅€(gè)人所得稅?筆者認(rèn)為：這個(gè)環(huán)節(jié)不征個(gè)人所得稅。理由是：這部分財(cái)產(chǎn)原本就屬于個(gè)人所有，并非轉(zhuǎn)讓行為，只是通過變現(xiàn)形式擁有自己的財(cái)產(chǎn)。另外，如果離婚前這個(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是男方，離婚后男方擁有，女方得到補(bǔ)償，則不需要更名。也就不涉及個(gè)人所得稅。相反，如果離婚前這個(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是男方，離婚后歸女方擁有，男方得到補(bǔ)償時(shí)則需要更名。更名時(shí)如果征收個(gè)人所得稅，這不公平。所以，個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋只有在轉(zhuǎn)讓給第三人(非夫妻各方)時(shí)，才涉及個(gè)人所得稅。另外國稅發(fā)〔2009〕121號第四條第(三)項(xiàng)還規(guī)定：“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個(gè)人所得稅。”

上述介紹可以看出，男女雙方辦理離婚析產(chǎn)的的，應(yīng)當(dāng)帶齊離婚判決書、房產(chǎn)證、身份證明等材料。實(shí)務(wù)中辦理離婚析產(chǎn)涉及專業(yè)的法律問題，因此，建議當(dāng)時(shí)人辦理離婚析產(chǎn)時(shí)，及時(shí)向?qū)I(yè)的律師咨詢，以便維護(hù)自身權(quán)益。