借款買房協議 父母;父母購房借款協議

上一篇文章講了，在沒有特殊證據的情況下，父母在孩子結婚前購房出資的，視為對自己子女個人的贈與，除非明確表示贈與給雙方；父母在孩子結婚后購房出資的，視為對雙方子女的贈與，除非明確表示贈與給己方子女。

對此，我們推薦大家詳讀《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條，這一條目前還是有效的。

《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

但問題是：什么才叫 “明確表示贈與雙方、明確表示贈與一方”？

上節我們通過一個北京市法院的一審、二審判決，具體講了一下其中的原則。

公婆在婚后給兒子、前兒媳付了200萬買房，登記在了兒子、前兒媳名下，寫明了是共同所有；后來兒子、前兒媳離婚，該房產增值到了500萬，兒媳拿到了60%，也就是300萬；隨后公婆起訴兒子和前兒媳，要求其歸還這200萬，一審法院判決公婆勝訴，要求兒媳歸還200萬的60%，但二審法院改判了，判決兒媳不必歸還這200萬；因為公婆拿不出證據來證明這是借款，就推定為是贈與。

雖然我個人更認同一審的判決，但無奈二審法院的判決，才更符合最高立法機關和最高司法機關的立法原意。

今天我們就來看一下最高人民法院對此的說明：

最高人民法院在《民法典?婚姻家庭編?繼承編理解與適用》中表示：

說，當父母出全資給子女買房時，怎么判斷這是贈與給自己孩子的、還是贈與給小夫妻二人的呢？

答案就是，在父母出全資時，如果父母沒有跟孩子簽訂任何合同，就看房屋登記。如果房產登記在自己子女一方名下，就認定為是對自己子女一方的贈與；如果登記在小夫妻雙方名下，應當認定為是對夫妻雙方的贈與。當然，也可能存在登記在子女配偶一方名下的情況，但基于血親關系的特殊性，此種情況也認定為是對夫妻雙方的贈與。

如果婚后一方父母僅是部分出資為子女購置房產，原理也是相同的；只有所有權登記在出資方子女名下，父母出資的部分，才被視為只對自己子女一方的贈與；當然，在這種情況下，因為夫妻另一方參與支付剩余款項，如果沒有特殊約定，該不動產是夫妻共同財產，房屋的產權及增值收益部分應當歸夫妻雙方共同共有，但在分割時，一方父母出資的部分，會被視為是對自己子女的贈與。

我們歸納一下：

啟示1：父母為子女購置房屋出資，推定為贈與而不是借貸；如該房屋登記在二人名下，推定為贈與給夫妻雙方。

啟示2：如希望以借款形式出資，應當注重形式要件：借款合同（公證最好）+銀行轉款備注。如希望僅贈與給自己子女，就要書面讓孩子的配偶在合同上簽字+銀行轉款備注。而且最好找專業人士草擬合同，不要簡單僅寫個收條。

啟示3：如果覺得直接約定為借款比較生分，可以約定“結婚多長時間，就贈與多少比例，結婚時間越長，贈與的比例越多”。

啟示4：父母最好在子女婚前，全資為子女購房出資且登記在己方子女名下。因為如果父母婚前全資為子女購房，且登記在己方子女名下，視為對己方子女的贈與。后續即便是對配偶加名，該部分出資也會被認定為己方子女的出資，根據之前類案，被加名方大概得到25%；

因為盡管父母婚后全資為子女購房、登記在己方子女名下，也視為對己方子女的贈與。但現實悖論是：婚后出資，往往是子女去辦理登記，礙于面子，往往也會寫配偶名字。父母如果直接表明是贈與己方孩子的，也會導致家庭不合。而一旦登記在雙方名下，就視為對小夫妻雙方的贈與了。

啟示5：上一節的案例中，還有一個情節，兒子離婚，他父親是作為代理人出庭的。在這里，我建議，如果父母不是法律專業人士，就不要參與出庭代理了。如果當初在庭審筆錄中主張“有對父母的200多萬夫妻共同債務”，本案可能還有余地。