使用權(quán)車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合法嗎(使用權(quán)車庫(kù)怎么交易)

雖然我國(guó)法律中沒有關(guān)于“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但是“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”不僅經(jīng)常被開發(fā)商應(yīng)用在合同之中，而且也被越來越多的法院判決所認(rèn)可。

實(shí)踐中，開發(fā)商處置無產(chǎn)權(quán)地下車位（包括人防車位）的方式主要有兩種：一是簽訂長(zhǎng)期《車位租賃合同》，這類合同主要內(nèi)容為“所有租金一次性給付、租期20年并可延續(xù)至土地使用期屆滿或直接約定租期到土地使用期屆滿。”二是簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，這類合同主要內(nèi)容為“開發(fā)商將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出售給業(yè)主，期限至至土地使用期屆滿”。

對(duì)于《車位租賃合同》，雖然多數(shù)裁判將其性質(zhì)認(rèn)定為“租賃”，但還是有個(gè)別法院判決將其性質(zhì)認(rèn)定為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”（關(guān)于該類合同的裁判定性，見下圖）。

對(duì)于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，越來越多的法院判決將其性質(zhì)認(rèn)定為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。（關(guān)于該類合同的裁判定性，見下圖）

查閱以上所有將車位糾紛定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的判決理由，其說理論據(jù)，或?qū)ⅰ盾囄皇褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同》的名稱和條款本身及締約自由作為定性依據(jù)，或?qū)ⅰ盾囄蛔赓U合同》中“租期至土地使用期屆滿”進(jìn)一步解釋推演為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。然而，其說理論證，不論是在法律依據(jù)上，還是事實(shí)本質(zhì)上，均難以令人信服。

在上述裁判中，只有“（2018）蘇13民終2601號(hào)判決書”對(duì)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的定性作了較為詳細(xì)、有力的論證，并認(rèn)定開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》屬于車位租賃關(guān)系，其判決理由如下：1.根據(jù)雙方簽訂的《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》看，雙方在協(xié)議中約定：業(yè)主繳納轉(zhuǎn)讓金后，只享有該車位的使用權(quán)，車位不辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在該協(xié)議中對(duì)地下車位處分權(quán)并未轉(zhuǎn)讓，只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，因此，涉案車位的所有權(quán)也沒有轉(zhuǎn)讓。2.開發(fā)商對(duì)該車庫(kù)沒有辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商將車庫(kù)劃分若干車位，每個(gè)車位也沒有經(jīng)過所有權(quán)登記，不能成為一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，開發(fā)商對(duì)每個(gè)車位不能將其通過出售、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓，受讓人也無法通過受讓、贈(zèng)與的方式獲得所有權(quán)。3.開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是用益物權(quán)的讓渡合同，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同。在我國(guó)現(xiàn)行民法體系中，設(shè)立使用權(quán)從所有權(quán)中剝離并單獨(dú)讓渡的制度只有兩大類，一類是物權(quán)法中的土地使用權(quán)出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓制度；第二類是合同法中的租賃合同制度、融資租賃合同制度、借用合同制度。本案的車位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓制度無關(guān)，也不同于融資租賃合同，因使用權(quán)的有償性也有別與借用合同。根據(jù)《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租賃合同有兩個(gè)特點(diǎn)：一是租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同，一方將財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給另一方；二是租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財(cái)產(chǎn)向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ馁M(fèi)用。開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同明確雙方轉(zhuǎn)讓的是車位使用權(quán)和使用權(quán)年限，該《地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合租賃合同特征，該協(xié)議名為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，實(shí)為租賃合同。據(jù)此，本院認(rèn)定開發(fā)商與業(yè)主對(duì)案涉地下車位屬于車位租賃關(guān)系。

那么，既然法律規(guī)定了締約自由、意思自治即當(dāng)事人可以簽訂法律規(guī)定之外的非典型合同即無名合同，司法判決也認(rèn)可了開發(fā)商對(duì)無產(chǎn)權(quán)車位有初始所有權(quán)或收益權(quán)，為什么不應(yīng)、不宜將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為一種法律規(guī)定之外的非典型合同即無名合同呢？以下以《民法典》相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，進(jìn)一步論證：

首先，《民法典》第466條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法第142條第1款的規(guī)定，確定爭(zhēng)議條款的含義。”第142條第1款規(guī)定：“有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定意思表示的含義。”（與《民法總則》142條規(guī)定相同）

對(duì)于雙方簽訂的《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，雙方關(guān)于合同性質(zhì)發(fā)生分歧時(shí)，就需要對(duì)其意思表示進(jìn)行解釋。

根據(jù)以上規(guī)定，解釋的首要原則是“應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句”，據(jù)此，對(duì)于《車位租賃合同》，多數(shù)法院按照合同詞句將其定性為租賃關(guān)系；對(duì)于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，多數(shù)法院按照合同詞句將其定性為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

但是，在“結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則”時(shí)，法院解釋、推演的空間相當(dāng)大，由此，有些裁判離開合同詞句本身，將《車位租賃合同》解釋定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”或“買賣”關(guān)系，而將《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》解釋定性為“租賃”或“買賣”關(guān)系。

不論是嚴(yán)格“按照合同所使用的詞句”確定雙方意思表示，還是“結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則”解釋推演雙方意思表示，裁判解釋確定的雙方意思表示，要么是法律有明確規(guī)定的，要么合同有明示約定的；如果法律對(duì)解釋確定的意思表示沒有具體規(guī)定，合同也沒有對(duì)此明示約定，裁判就不能想當(dāng)然地隨意解釋出該種意思表示。

因此，根據(jù)該條規(guī)定，唯獨(dú)不能將《車位租賃合同》解釋推演為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”關(guān)系。因?yàn)椤笆褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓”既非法律所明確規(guī)定，也非《租賃合同》所明示約定，故無從推斷業(yè)主知道并認(rèn)可“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。如果法院僅根據(jù)“租期至土地使用期屆滿”的條款，就認(rèn)定租賃合同雙方是“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”關(guān)系而否定合同詞句所表達(dá)的“租賃”關(guān)系，就是把“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的意思表示強(qiáng)行施加于業(yè)主，這不僅違背了按照合同詞句確定意思表示的首要原則，而且也不符合“相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則”。而且，“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”作為法律之外的無名合同、格式合同，是否應(yīng)當(dāng)被認(rèn)可，本身就是個(gè)很大的問題。

其次，《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》屬于開發(fā)商單方擬定提供的格式合同。《民法典》第498條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”（與《合同法》41條內(nèi)容相同）

怎樣對(duì)《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》作通常理解解釋？從上圖看，對(duì)《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》總是有兩種以上的定性解釋，那么怎樣才是不利于開發(fā)商而有利于業(yè)主的解釋？

從開發(fā)商與業(yè)主在上述裁判中的定性主張看：

業(yè)主的定性主張：不論是租賃合同，還是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，業(yè)主大多都主張雙方是無效買賣關(guān)系，少數(shù)業(yè)主會(huì)主張雙方是租賃關(guān)系并主張部分無效，沒有一個(gè)業(yè)主會(huì)主張雙方是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

開發(fā)商的定性主張：對(duì)于租賃合同，開發(fā)商大多會(huì)主張雙方是有效租賃關(guān)系，部分開發(fā)商會(huì)主張雙方是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。對(duì)于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，開發(fā)商大多會(huì)主張雙方是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，極個(gè)別開發(fā)商會(huì)主張雙方是有效買賣關(guān)系。

從開發(fā)商和業(yè)主在訴訟中的定性主張看，將《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》解釋定性為無效買賣或租賃關(guān)系是相對(duì)有利于業(yè)主而不利于開發(fā)商的；將其解釋定性為有效買賣或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系是相對(duì)不利于業(yè)主而有利于開發(fā)商的。因?yàn)殡m然判決將合同定性為有效買賣關(guān)系，但是因客觀上無法辦理產(chǎn)權(quán)，業(yè)主支付了購(gòu)買車位的價(jià)款卻無法獲得物權(quán)法認(rèn)可的排他性所有權(quán)；或者，雖然判決將合同定性為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，但因法律沒有明確規(guī)定這種物權(quán)，當(dāng)這種法律規(guī)定之外的使用權(quán)與法律規(guī)定的所有權(quán)、抵押權(quán)等法定物權(quán)發(fā)生矛盾時(shí)，這種使用權(quán)就有可能得不到保障，業(yè)主想維護(hù)其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)益卻找不到相關(guān)具體的法律依據(jù)。因此，這種所有權(quán)、使用權(quán)對(duì)于業(yè)主而言長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)但其卻支付了相當(dāng)于購(gòu)買車位的價(jià)款，而開發(fā)商卻因此既不用辦理產(chǎn)權(quán)又獲得了相當(dāng)于出售車位的價(jià)款。

因此，根據(jù)該條規(guī)定，按照不利于格式合同提供方即開發(fā)商的原則，對(duì)《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》進(jìn)行解釋定性時(shí)，就不宜將其認(rèn)定為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系或有效買賣關(guān)系。

再次，對(duì)法律規(guī)定之外的非典型合同即無名合同，尤其是無名的格式合同，應(yīng)避免使其脫離具體的法律規(guī)制。《民法典》第467條規(guī)定：“本法或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本編通則的規(guī)定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規(guī)定。”（與《合同法》124條規(guī)定基本相同)

如果不將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定性為“租賃”或“買賣”關(guān)系，而是將其認(rèn)定為法律沒有規(guī)定的無名合同，根據(jù)該條規(guī)定，法院可以參照適用最相類似的租賃或買賣合同的法律規(guī)定，也可以不參照適用。

在上圖中，將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為無名合同認(rèn)定的判決，均僅僅適用了民法總則的相關(guān)規(guī)定，沒有一份判決對(duì)使用期限、產(chǎn)權(quán)辦理等具體事項(xiàng)進(jìn)行過具體的法律“參照適用”。

因此，民法典的該條規(guī)定實(shí)際上并未對(duì)法律之外的無名格式合同形成有效規(guī)制，這樣一來，如果把格式合同解釋、推演成一種法律之外的無名合同，就使該合同逃離了典型合同的具體法律規(guī)制，由此，格式合同和無名合同相互配合，成為強(qiáng)者侵奪弱者最有力的工具。

因此，在司法層面，法院不應(yīng)輕易將《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》定性為法律上沒有規(guī)定的“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，從而使其脫離規(guī)制有名合同的法律軌道，成為開發(fā)商單方實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的有力工具，而是應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同詞句，究其本來，并根據(jù)買賣或租賃相關(guān)法律認(rèn)定為“買賣”或“租賃”關(guān)系，這樣才能充分體現(xiàn)合同的誠(chéng)實(shí)信用和公平合理原則，

最后，不輕易認(rèn)定合同無效以維護(hù)交易安全是司法裁判的基本原則。《民法典》第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。”（與《民法總則》第153條第1款規(guī)定相同，與《合同法》52條第1款第5項(xiàng)內(nèi)容基本相同）

上圖所列裁判中，大多數(shù)業(yè)主都主張《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是無效買賣關(guān)系，但業(yè)主既不能拿出證據(jù)否定合同內(nèi)容并證實(shí)雙方是買賣關(guān)系，又舉不出合同違反了法律、行政法規(guī)的何種強(qiáng)制性規(guī)定，即業(yè)主主張“買賣”無證據(jù)，主張“無效”無依據(jù)；而開發(fā)商大多是根據(jù)合同提出主張，因此，絕大多數(shù)法院都不會(huì)支持業(yè)主而認(rèn)定合同為無效買賣，大多數(shù)判決都支持了開發(fā)商的主張。

但是，對(duì)于《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，業(yè)主若從租賃關(guān)系出發(fā)依法主張租賃利益（詳見本號(hào)《車位長(zhǎng)期租賃糾紛與解決》），既有合同本身的證據(jù)，又有法律規(guī)定的依據(jù)，獲得支持的可能性相對(duì)大一些。

綜上，對(duì)于《車位租賃合同》、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，不應(yīng)或不宜將其定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”關(guān)系。綜合考量對(duì)意思表示的解釋確定、對(duì)格式合同和無名合同的規(guī)制、對(duì)合同有效性的維護(hù)等方面，將其定性為“租賃”關(guān)系更符合法律規(guī)定。因此，（2018）蘇13民終2601號(hào)判決書對(duì)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》定性為租賃，雖然屬于該類判決中的少數(shù)派，但卻更合法、合理。