鑒定危房是哪個(gè)部門(房屋鑒定一般多少錢)

住宅樓竣工5年成了“樓歪歪”，被鑒定出質(zhì)量問題，72戶業(yè)主無奈接受開發(fā)商退房或回遷條款。這樣的樓房當(dāng)初是如何通過驗(yàn)收，又是如何監(jiān)理的？

01

業(yè)主：

凌晨睡夢中驚醒

發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)鋼化玻璃炸裂

該房屋位于湖南省湘西自治州鳳凰縣誠信家苑小區(qū)8號(hào)樓。

業(yè)主李小蒙（化名）對(duì)華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾呓榻B，他家陽臺(tái)上有4塊推拉式鋼化玻璃，今年7月4日半夜，他在睡夢中突然被“哐”的一聲驚醒，起床一看，陽臺(tái)上滿是碎片玻璃，原來其中一塊發(fā)生了炸裂，“當(dāng)時(shí)是凌晨3時(shí)左右，聲音巨大，驚醒了不少鄰居。”

李小蒙說，房子是2017年購買的，兩室一廳，單價(jià)大約是2900元/平方米，“接房后緊接著開始裝修，第二年6月份入住。”

李小蒙說，2022年3月份左右，他突然發(fā)現(xiàn)家里的門關(guān)不上，門窗被擠壓變形，細(xì)看時(shí)大吃一驚，發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，“有的地方是從上到下貫穿性開裂，呈不規(guī)則狀。”

“8號(hào)樓共2個(gè)單元，均為9層，1梯4戶，總共住有72戶。”李小蒙說，當(dāng)時(shí)也有鄰居發(fā)現(xiàn)樓頂開裂，甚至兩個(gè)單元之間的墻體也出現(xiàn)裂縫，“我們用卷尺測量了一下，縫隙寬度剛開始是21.5cm，后來達(dá)到30cm，整個(gè)墻體向兩邊傾斜，成了樓歪歪的樣子。”

02

鑒定：

竣工5年被鑒定為危房

政府部門要求業(yè)主緊急疏散

誠信家苑小區(qū)8號(hào)樓裂縫情況引起鳳凰縣委縣政府的高度重視，鳳凰縣住建局等單位派人趕到現(xiàn)場查看情況。

2022年3月25日，湖南湖大土木建筑工程檢測有限公司的一份《鳳凰縣誠信家苑8#樓結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估報(bào)告》顯示，8#樓多處墻體存在裂縫，應(yīng)采取措施處理，基礎(chǔ)存在不均勻沉降，房屋存在明顯側(cè)向位移，評(píng)定等級(jí)均為C級(jí)，均應(yīng)采取措施。

該報(bào)告說，根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)規(guī)定，該工程主體結(jié)構(gòu)現(xiàn)階段安全性鑒定等級(jí)評(píng)定為Csu級(jí)，建議聘請(qǐng)有資質(zhì)的加固設(shè)計(jì)及施工單位對(duì)8#樓進(jìn)行建筑糾偏扶正處理，同時(shí)控制樓面荷載，嚴(yán)禁超載使用、私自擴(kuò)建、改建該工程承載結(jié)構(gòu)，定期維修、保養(yǎng)和修繕，加強(qiáng)監(jiān)測。

同年11月1日，廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司也對(duì)該小區(qū)的8#進(jìn)行了鑒定，結(jié)果是該房屋墻體、混凝土梁和天面均有開裂現(xiàn)象，圈梁底部有露筋現(xiàn)象，房屋層高大部分不符合設(shè)計(jì)要求，混凝土樓板厚度、混凝土構(gòu)件鋼筋間距以及混凝土構(gòu)件鋼筋保護(hù)層厚度均不符合規(guī)范要求，墻體砌筑砂漿強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)要求，“總之，8#樓二單元上部主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量存在缺陷問題。”

李小蒙說，鑒定結(jié)果出來后，鳳凰縣委縣政府緊急要求該8#樓的72戶業(yè)主撤離疏散，要么投親靠友，要么租房居住。作為開發(fā)商的湖南省誠信創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，給業(yè)主發(fā)放相應(yīng)的安置補(bǔ)貼。

記者采訪獲悉，8#樓墻上的一塊“建設(shè)工程永久性標(biāo)牌”顯示，該樓的設(shè)計(jì)單位是湘西自治州一品建筑設(shè)計(jì)院有限公司，監(jiān)理單位是益陽市建筑設(shè)計(jì)院，施工單位是湖南桃花源建設(shè)有限公司，開工日期是2015年7月，竣工日期是2017年4月，“也就是竣工5年后，該房屋開始出現(xiàn)質(zhì)量和安全問題。”

03

方案：

開發(fā)商與業(yè)主簽回遷或退房協(xié)議

絕大部分業(yè)主無奈接受回遷方案

另一名業(yè)主譚炬（化名）介紹，開發(fā)商給出兩種解決辦法，一是按當(dāng)初購買的原價(jià)退房退款，裝修了的房屋聘請(qǐng)有資質(zhì)的單位進(jìn)行評(píng)估，從裝修之日算起，按年6%折舊計(jì)算裝修剩余價(jià)值，每家再補(bǔ)償各類損失9000元。

另外一種方案是，該8#樓加固后進(jìn)行回遷，根據(jù)所在戶型大小給予不同的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償，分別是8萬元和10萬元，要求業(yè)主租房過渡，開發(fā)商每月按2200元租金補(bǔ)貼，因房屋要進(jìn)行修繕，開發(fā)商再給這些需要回遷的業(yè)主每家支付6000元搬家費(fèi)。

“今年8月中旬，有60余戶選擇了第二種方案，他們最終與開發(fā)商簽訂了協(xié)議。”有業(yè)主稱，用當(dāng)年的價(jià)格退款現(xiàn)在根本買不到相同面積的房子，加之裝修的低評(píng)估和折舊，如果選擇第一種方案，戶型越大損失越多，“在開發(fā)商給出的條款面前，最終只有少數(shù)業(yè)主選擇了第一種方案，絕大部分業(yè)主無奈接受了回遷方案。不過，仍有極少數(shù)業(yè)主沒有簽任何協(xié)議，堅(jiān)持住在房子里。”

譚炬介紹，他是2015年11月買的房子，當(dāng)時(shí)建面價(jià)格大約是2700元/平方米，第二年3月開始按揭，每月要還款2600多元，“買來后一直沒有裝修，如今兒子長大了要結(jié)婚，遂于2021年10月開始裝修，準(zhǔn)備用來給他們當(dāng)婚房。”

譚炬說，裝修即將結(jié)束時(shí)突然聽小區(qū)有人說房屋有質(zhì)量問題，“我花了大約26萬裝修好后一天都沒有入住，裝修評(píng)估價(jià)只有17萬元，同時(shí)每年還要按6%折舊，我不服，至今沒有接受開發(fā)商那個(gè)霸王條款，下一步我打算起訴開發(fā)商和有關(guān)部門。”

04

開發(fā)商：

房屋出現(xiàn)不規(guī)則下沉

擬作維修加固處理

剛竣工5年便出現(xiàn)地基下沉，8#樓是怎樣修建起來的呢？

當(dāng)初第一份鑒定報(bào)告稱，該小區(qū)原始地貌為溶蝕與侵蝕型丘陵斜坡地貌，原地形起伏較大，場地整平前，該處原為東西向沖溝，東高西低，8#樓位于原沖溝兩側(cè)斜坡，場地內(nèi)排水系統(tǒng)不完善。根據(jù)2020年8月22日-2021年10月17日期間的監(jiān)測報(bào)告可知，8#樓一單元最大沉降-6.20mm，整體向東側(cè)（2-3#樓）傾斜，二單元西北側(cè)沉降相對(duì)較大。

該報(bào)告稱，該工程主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)傾斜的原因主要為基礎(chǔ)不均勻所導(dǎo)致。

開發(fā)商相關(guān)人士告訴記者，誠信家苑小區(qū)是依山而建的，有些地方是回填土，有些地方是在原生石上面修建起來的，出現(xiàn)的是不規(guī)則下沉。問題發(fā)生后他們也很重視，準(zhǔn)備做加固處理。

鳳凰縣住建局相關(guān)人士證實(shí)，目前開發(fā)商已與業(yè)主簽了協(xié)議，并給予相應(yīng)的過渡補(bǔ)償，“加固處理后是否能搬回去重新居住，屆時(shí)將由第三方驗(yàn)收。”

05

質(zhì)疑：

當(dāng)初是如何通過驗(yàn)收的？

又是如何監(jiān)理的？

剛竣工5年的房屋就被鑒定為C級(jí)危房，經(jīng)鑒定多項(xiàng)建筑指標(biāo)未達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求，這令8#樓的業(yè)主想不通，他們質(zhì)疑當(dāng)初修建時(shí)監(jiān)理單位是如何監(jiān)理的，驗(yàn)收又是如何通過的？

有業(yè)主告訴記者，目前正在起訴鳳凰縣住建局，同時(shí)將開發(fā)商列為第三人。該業(yè)主在一份行政起訴狀中稱，當(dāng)初的鑒定報(bào)告顯示，開發(fā)商擅自變更多處建筑設(shè)計(jì)，違法進(jìn)行工程建設(shè)。他們違法建設(shè)之后，鳳凰縣住建局于2017年4月對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收，在為開發(fā)商頒發(fā)“湘西自治州建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證”過程中，對(duì)對(duì)方未按設(shè)計(jì)施工、違法建設(shè)、對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收視而不見，徑直頒發(fā)“竣工驗(yàn)收備案登記證”，因被告的違法行為導(dǎo)致開發(fā)商將不合格房屋出售給原告，損害了原告的利益，請(qǐng)求法院撤銷該局于2018年1月為開發(fā)商頒發(fā)的“湘西自治州建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證”。

目前，此案尚在進(jìn)一步處理中。

06

住建局：

專家正在論證加固方案

當(dāng)初的驗(yàn)收有數(shù)據(jù)和資料支撐

鳳凰縣住建局相關(guān)人士對(duì)記者說，目前專家正在論證加固方案，通過后馬上實(shí)施，至于有業(yè)主說的裂縫達(dá)到30厘米，這包括先前修建時(shí)預(yù)留的伸縮距離。

對(duì)有業(yè)主質(zhì)疑當(dāng)初是如何通過驗(yàn)收的，為何這么短時(shí)間內(nèi)就出現(xiàn)“樓歪歪”，該人士說，當(dāng)時(shí)的驗(yàn)收有相應(yīng)程序，這次出現(xiàn)這樣的事與當(dāng)初驗(yàn)收是否有因果關(guān)系，或因果關(guān)系是多少，是一種什么樣的情況，不是哪個(gè)單位或部門單方面就能驗(yàn)收通過的，這一系列的事都有相關(guān)的原始基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)性資料在支撐著。

對(duì)監(jiān)理等單位是否存在問題，該人士沒有進(jìn)一步說明。

多知道點(diǎn)：

危房劃分為四個(gè)等級(jí)，C級(jí)表明局部出現(xiàn)險(xiǎn)情需進(jìn)行改造

C級(jí)危房是什么意思？專家稱，它是判斷危房的一個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，也稱為C級(jí)危房或局部危房，該級(jí)別的危房是被限制使用的，因?yàn)榇嬖诰植砍兄亟Y(jié)構(gòu)不符合要求等問題，如果繼續(xù)使用很容易出現(xiàn)險(xiǎn)情。

記者檢索得知，《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》將房屋劃分為4個(gè)等級(jí)，分別為：

A級(jí)，結(jié)構(gòu)承載力能滿足正常使用要求，無腐朽危險(xiǎn)點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)安全。

B級(jí)，結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，個(gè)別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險(xiǎn)狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求。

C級(jí)，部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房。

D級(jí)，指承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整幢危房。

有建筑專家稱，其中的C級(jí)危房，是指建筑結(jié)構(gòu)存在部分缺陷或老化，可能引發(fā)輕微坍塌或倒塌。比如存在房屋部分沉降、局部裂縫、屋面板松動(dòng)等現(xiàn)象，建議進(jìn)行適當(dāng)加固和維護(hù)，加強(qiáng)安全監(jiān)控和管理，排除潛在安全隱患。

來源：華商報(bào)大風(fēng)新聞