租車協(xié)議怎么寫(xiě)才法律生效;停車位租賃合同協(xié)議書(shū)

現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在著出租人沒(méi)有出租房屋的所有權(quán)，甚至沒(méi)有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)而進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)租的情形，承租人因此主張租賃合同無(wú)效，會(huì)得到法院的支持嗎？本文用案例告訴大家答案。

裁判觀點(diǎn)

案例1 最高人民法院民事裁定書(shū)（2020）最高法民申2896號(hào)

本院經(jīng)審查認(rèn)為，雙方簽訂的《租賃合同》是否有效?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。案涉《租賃合同》第17.2條載明：“大同實(shí)業(yè)公司承諾在2018年4月5日將合同項(xiàng)下加油站實(shí)體交于金盾控股公司并簽訂《租賃資產(chǎn)、資料交接明細(xì)表》，關(guān)于《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書(shū)》《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》兩證變更時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變更，如有延期金盾控股公司表示理解?！苯Y(jié)合新星加油站2018年4月2日針對(duì)金盾控股公司就《租賃合同》標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)所提的異議進(jìn)行的回函，案涉《租賃合同》自始發(fā)生法律效力。至于金盾控股公司關(guān)于案涉《租賃合同》違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，案涉《租賃合同》屬無(wú)效合同無(wú)事實(shí)依據(jù)，不能成立。

案例2 新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院民事裁定書(shū)（2023）新民申30號(hào)

本院經(jīng)審查認(rèn)為，關(guān)于案涉《租賃合同》的效力如何認(rèn)定的問(wèn)題?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀邨l第一款規(guī)定：“因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任?！币罁?jù)上述法律規(guī)定，《民法典》明確了無(wú)權(quán)處分下簽訂的合同不因處分人未取得處分權(quán)而無(wú)效，即應(yīng)在物權(quán)區(qū)分原則的指導(dǎo)下區(qū)分合同的效力和合同的履行，無(wú)權(quán)處分只影響合同履行，不影響合同效力。同理，出租人將自己無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)的房屋進(jìn)行出租的，該情形并不影響合同效力。本案中，曜石商業(yè)公司以無(wú)權(quán)處分為由主張案涉《租賃合同》無(wú)效，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。

案例3 新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2022）新民再137號(hào)

本院再審認(rèn)為，關(guān)于《房屋轉(zhuǎn)讓租賃合同》的效力問(wèn)題。

首先，《民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！钡谄甙僖皇藯l規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租?！币虼耍鲎馊耸欠裢廪D(zhuǎn)租，以及其是否在六個(gè)月內(nèi)提出異議，均已不再成為影響轉(zhuǎn)租合同效力的因素。

其次，房屋租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，并未納入我國(guó)法律規(guī)定的物權(quán)種類。轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系在法律性質(zhì)上仍然屬于租賃，屬于債權(quán)范疇。基于債權(quán)行為和物權(quán)行為兩分性的法理，轉(zhuǎn)租合同是否經(jīng)過(guò)出租人同意并不能影響合同效力。如果轉(zhuǎn)租合同本身主體合法、意思表示真實(shí)，內(nèi)容無(wú)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦未違背公序良俗，應(yīng)為有效。

案例4 吉林省高級(jí)人民法院民事裁定書(shū)（2021）吉民申4451號(hào)

本院經(jīng)審查認(rèn)為，京輝公司簽訂《租賃協(xié)議》支付租金，主要針對(duì)的是案涉土地，土地使用權(quán)為案涉合同的主要標(biāo)的。京輝礦業(yè)公司提出孫厚志與吉林省冶金機(jī)械廠于2007年8月28日（手寫(xiě)涂改為二十七日）簽訂的《出售協(xié)議》無(wú)效，其另案已經(jīng)提起了撤銷權(quán)訴訟。但退一步講，即使該《出售協(xié)議》被確認(rèn)無(wú)效，也只能認(rèn)定孫厚志無(wú)權(quán)出租案涉土地，孫厚志僅構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，不符合《租賃協(xié)議》無(wú)效的法定情形。事實(shí)上孫厚志作為出租方，其已經(jīng)按合同約定交付了租賃標(biāo)的物，故京輝礦業(yè)公司主張《租賃協(xié)議》無(wú)效及基于合同無(wú)效返還租金的請(qǐng)求，本院不予支持。

案例5 上海市高級(jí)人民法院民事裁定書(shū)（2020）滬民申1027號(hào)

本院認(rèn)為，雖涉案地下室并非案外人黃岱所有，王金良予以出租構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但無(wú)權(quán)處分不影響租賃合同效力。即使涉案租賃合同無(wú)效，王金良與張保簽訂之間簽訂租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，張?；谠撟赓U合同取得對(duì)涉案地下室的占有、使用權(quán)益，仍應(yīng)參照租賃合同的約定支付使用費(fèi)，原審法院判決張保支付相應(yīng)的租金及房屋使用費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。

案例6 廣東省高級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2020)粵民終60號(hào)

本院二審認(rèn)為，案涉《租賃合同》是廣州市楊箕公司與豐偉公司在自愿平等的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，并不存在《合同法》第五十二條規(guī)定關(guān)于合同無(wú)效的情形。雖然廣州市楊箕公司上訴主張與豐偉公司簽訂案涉《租賃合同》未經(jīng)過(guò)民主表決、未經(jīng)三資交易平臺(tái)公開(kāi)交易，但即使未經(jīng)過(guò)民主表決、未經(jīng)三資交易平臺(tái)公開(kāi)交易，該種情形亦不屬法律、法規(guī)規(guī)定的效力性強(qiáng)制規(guī)定，廣州市楊箕公司的主張不能成立。

律師評(píng)析

一、權(quán)利性質(zhì)分析

無(wú)權(quán)處分中的“權(quán)”，既包括所有權(quán)，也包括使用權(quán)，既包括物權(quán)，也包括債權(quán)。

所有權(quán)分為三類，國(guó)家所有、集體所有和個(gè)人所有，其核心權(quán)能是處分權(quán)，占有、使用、收益等都不能決定物權(quán)的最終歸屬。

債權(quán)請(qǐng)求他人為一定行為的民法上的權(quán)利，包括給付請(qǐng)求權(quán)、給付受領(lǐng)權(quán)以及債權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。

物權(quán)規(guī)范財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，債權(quán)則規(guī)范財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系。房屋租賃合同關(guān)系本質(zhì)上屬于債權(quán)，并不影響房屋作為無(wú)權(quán)的核心權(quán)能，即不會(huì)改變租賃房屋的歸屬。

王澤鑒認(rèn)為，租賃行為為負(fù)擔(dān)行為，也即債權(quán)行為/債務(wù)行為，并不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容，故不以出租人對(duì)租賃物有所有權(quán)為必要。租賃行為如此，買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等也不例外?；蚍Q作物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分原則，物權(quán)的給付不能不必然引起債權(quán)行為的失效。

二、合同無(wú)效分析

（一）民法典總則編的規(guī)定

民法典總則編關(guān)于合同無(wú)效的法定情形共有四條五款：

第一百四十四條　無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

第一百四十六條　行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

第一百五十三條　違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第一百五十四條　行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

原合同法規(guī)定的欺詐、脅迫、乘人之危等三種行為并不當(dāng)然使合同無(wú)效，只是屬于可撤銷的民事行為，受欺詐、脅迫及受損害人一方享有撤銷權(quán)。

（二）民法典合同編的規(guī)定

另外，民法典合同編關(guān)于格式條款無(wú)效和免責(zé)條款無(wú)效共有兩個(gè)條文：

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第五百零六條 合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：

（一）造成對(duì)方人身?yè)p害的；

（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

合同無(wú)效的認(rèn)定非常嚴(yán)格，除以上六個(gè)條文以外，其他情形均不屬于判定合同無(wú)效或合同條款無(wú)效的依據(jù)。

三、無(wú)權(quán)處分分析

無(wú)權(quán)處分包括了無(wú)所有權(quán)、無(wú)使用權(quán)、無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)等多種情況，也包括所有權(quán)在辦等情形。

案例1再審申請(qǐng)人認(rèn)為，大同實(shí)業(yè)公司在未經(jīng)市政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)的情況下出租劃撥土地，系無(wú)權(quán)處分，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。這是關(guān)于土地使用權(quán)無(wú)權(quán)處分的情形。

案例2再審申請(qǐng)人認(rèn)為，案外人新疆建設(shè)兵團(tuán)國(guó)資公司只辦理了部分樓層及房屋的產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，未取得全部房屋所有權(quán)，其將未取得所有權(quán)的房屋對(duì)外出租屬于無(wú)權(quán)處分，該部分房屋對(duì)應(yīng)的租賃合同無(wú)效。這是關(guān)于房屋所有權(quán)無(wú)權(quán)處分的情形。

案例3是關(guān)于無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租租賃合同效力的問(wèn)題。2009年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”該規(guī)定其實(shí)認(rèn)可對(duì)無(wú)權(quán)處分情況下轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，但是需要承租人在六個(gè)月內(nèi)提出異議，逾期則合同從無(wú)效變?yōu)橛行А?/strong>

該條款在2020年12月23日修正版中被刪除，被修改后變?yōu)榱嗣穹ǖ涞谄甙僖皇藯l：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”意味著民法典時(shí)代，即使是無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租，租賃合同也并不必然無(wú)效。

四、無(wú)效理由分析

對(duì)于無(wú)權(quán)處分租賃合同的效力認(rèn)定，基本都是主張有效，但理由各有不同。主流觀點(diǎn)有：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分原則，認(rèn)定物權(quán)的給付不能并不必然導(dǎo)致債權(quán)的無(wú)效。作為債權(quán)關(guān)系的租賃合同關(guān)系，只要不存在法定無(wú)效的情形，無(wú)權(quán)處分不影響租賃合同效力。案例3即是。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。該條款原屬于《合同法》第51條，持無(wú)權(quán)處分合同效力待定的觀點(diǎn)，經(jīng)追認(rèn)或嗣后取得處分權(quán)而有效。但該條款已經(jīng)完全刪除，該觀點(diǎn)已經(jīng)沒(méi)有依據(jù)。案例1即是。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，類推買(mǎi)賣(mài)合同的情形，無(wú)權(quán)處分只影響合同履行，不影響合同效力。民法典第五百九十七條第一款規(guī)定，因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。租賃合同可以參照適用。案例2即是。

五、錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)分析

無(wú)權(quán)處分租賃合同并不必然無(wú)效，不代表一定有效。房屋租賃合同不因無(wú)權(quán)處分無(wú)效，并不代表著不會(huì)因?yàn)槠渌驘o(wú)效。比如，租賃合同主體不適格，租賃合同并非雙方真實(shí)意思表示，租賃合同違背公序良俗，違背國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定等原因，一樣可以認(rèn)定租賃合同無(wú)效。

租賃合同不因無(wú)權(quán)處分無(wú)效，但不影響真正的權(quán)利依據(jù)其他的法律關(guān)系向無(wú)權(quán)處分人主張權(quán)利，比如提起不當(dāng)?shù)美m紛訴訟等。

煙火律師認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分情況下簽訂的租賃合同抑或其他合同的情況屢有發(fā)生，造成了一定的社會(huì)困惑和爭(zhēng)議。相關(guān)的合同主體除了事前防范以外，也可以依據(jù)法律的規(guī)定切實(shí)保護(hù)自身合法權(quán)益。