地下停車位租賃合同范本-地下車位租賃協議免費下載

圖片源于網絡

地下停車位的法律屬性及權屬界定

——王某某訴菏澤某景房地產開發有限公司車位糾紛案

—

裁判要旨

根據《民法典》第二百七十五條的原則性規定，區分車位類別界定其法律性質和產權歸屬，地面車位屬于住宅小區全體業主共有，地下人防車位本質屬性為國家戰備設施，應當歸國家所有，投資建設的房地產開發企業享有用益物權。

案件索引

一審：山東省菏澤市牡丹區人民法院(2020)魯1702民初272號(2020年2月11日)

二審：山東省菏澤市中級人民法院(2020)魯17民終1717號(2020年7月3日)

基本案情

原告(上訴人)王某某訴稱：2017年3月原告在被告的欺騙及強制下簽訂了地下車位認購協議書，約定原告認購涉案車位并繳納認購金2萬元，認購金繳納后，原告才了解到涉案車位屬于人防車位，被告對涉案車位并不擁有產權，無法辦理產權證等事實，被告對此故意隱瞞顯屬欺詐。根據法律規定，人防車位屬于人防工程的一部分，所有權屬于國家，任何人不得進行買賣，故認購協議為無效協議。故請求原審法院判令：(1)確認涉案車位認購協議無效；(2)依法判令被告退還認購金2萬元，并賠償損失2400元。

被告(被上訴人)菏澤某景房地產開發有限公司辯稱：涉案車位認購協議是雙方根據實際情況進行協商約定的，屬于當事人意思自治，是合法有效的協議，并未約定簽訂可以辦理不動產產權車位的地下車位買賣合同；簽訂轉讓車位使用權協議書符合當地房地產發展實際情況，在菏澤市甚至在山東省不具備登記的操作條件。故請求駁回原告的訴訟請求。

法院經審理查明：2017年3月26日，原告王某某與被告菏澤某景房地產開發有限公司(以下簡稱地產公司)簽訂地下車位認購協議書一份，協議約定：“一、乙方王某某認籌甲方地產公司開發的山東省菏澤市牡丹區曹州路某小區內指定地下停車位，選車位時按甲方提供面積為準。二、認購措施：本意向書簽訂當日乙方向甲方交付認購金貳萬元人民幣，簽訂此協議書后認購金不退還；每個車位按10萬元執行；每個認購協議號僅限選購一個地下停車位。三、乙方對所選車位認同后，雙方簽訂小區地下停車位確認書……”合同甲方加蓋地產公司公章，乙方由王某某簽字。2017年3月26日，原告向被告繳納2萬元，收款事由：車位(1－30001)，被告開具加蓋其公司印章的收款收據。2019年10月涉案商品房辦理交房手續時，地產公司通知王某某依據車輛認購協議前往售樓處挑選具體車位，并要求簽訂車位使用權轉讓協議書。而王某某等業主認為應當簽訂可以辦理不動產產權登記的地下車位買賣合同，雙方遂發生糾紛。

裁判結果

山東省菏澤市牡丹區人民法院于2020年2月11日作出(2020)魯1702民初272號民事判決：駁回原告王某某的訴訟請求。

宣判后，王某某不服原審判決，提起上訴。山東省菏澤市中級人民法院于2020年7月3日作出(2020)魯17民終1717號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

法院生效裁判認為：本案的爭議焦點是：(1)涉案地下車位認購協議書的法律性質及效力問題；(2)上訴人請求返還車位認購款2萬元并賠償損失是否具有正當的基礎事實依據。

關于焦點一。關于認購協議的法律性質問題。根據2012年5月10日施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規定，涉案車位認購協議書為預約合同。預約合同的法律性質不同于預售合同。對涉案認購協議的法律效力問題分析如下：第一，菏澤市人民防空辦公室、菏澤市原規劃局均出具書面證明，以及根據涉案地下車庫建設工程規劃許可證、防空地下室異地建設費繳款通知單、非稅收通用票據等證據，可以證明地產公司交納了人防工程異地建設費，屬于異地建設人防項目，故涉案地下車庫并非人防工程，而是經規劃主管部門批準由地產公司投資建設的地下車庫項目。第二，涉案車位屬于地下停車位，并非占有業主共有的地面道路或者其他公共場地；經規劃主管部門批準由地產公司投資建設，涉案商品房買賣合同未顯示約定涉案地下車位已計入商品房公攤面積；業主亦未提供證據證明地產公司在銷售房屋時將地下車位按公建面積分攤給了全體業主，或者將地下車位建設成本以分攤方式計入商品房銷售價格。第三，鑒于預約合同、預售合同系兩種法律性質不同的合同類型，目前尚無法律、法規等強制性規定明確要求簽訂預約合同需要事前取得預售(銷售)許可證，即地產公司是否確定車位預售(銷售)許可證并不必然影響涉案認購協議的法律效力。第四，涉案認購協議僅僅系約定在將來一定期限內訂立車位銷售合同的意向性協議，該預約合同并未約定涉案車位能否辦理產權登記，故該項內容應當是雙方進一步簽訂正式車位銷售合同時應當協商確定的事項。綜上，涉案地下車位認購協議書不符合合同無效的情形，應當是合法有效的。

關于焦點二。人民法院應當按照當事人起訴選擇的法律關系性質和請求權基礎事實進行審理，并作出肯定或者否定性裁判。本案中，王某某起訴認為涉案認購協議無效并要求退還車位款，鑒于當事人主張的法律關系性質或者民事行為效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致，二審期間雖經法院釋明上訴人仍不變更確認認購協議無效的訴訟主張，故上訴人基于認購協議無效導致退還車位款的訴訟請求依法不能成立。原判認定事實清楚，判決結果并無不當，二審依法予以確認。

案例注解

在建筑物區分所有權領域，車位的性質和權屬問題十分重要，涉及全體小區業主的利益，必須規定清晰明確的具體規則。《民法典》第二百七十五條對車位歸屬問題進行了原則性規定，但是對于車位的法律性質及產權歸屬，是屬于建筑物區分所有權的專有部分所有權還是共有部分所有權，現行法律及司法解釋均未作出具體界定，導致司法實踐中處理該類糾紛并無明晰的規則。因此，明確界定車位的法律性質和產權歸屬，可以為審判活動提供統一的裁判規則，保障公民的基本財產權益，更有利于優化完善我國的物權法制建設，保護人民群眾的財產安全。

一、停車位的類別界定

車位是小區業主居住生活的輔助設施，法律性質上屬于小區的配套設施。普遍而言，依據物理空間為基礎進行劃分，住宅小區的車位大致分為下面幾種類型：

(一)地面車位

地面車位即露天車位，占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位。地面車位沒有在最初批準的項目建設規劃中，未形成新的使用空間，未計入建筑面積，不能辦理產權登記手續。

(二)產權車位

依據車位的空間位置劃分，與地面車位相對應的是地下車位。地下車位是指利用小區地下空間建造的車位，一般情況下區分為兩種類型：產權車位和人防車位。產權車位是指建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，此類車位通常具有構造上、利用上的獨立性，能夠明確作出區分，可以排他性使用。

(三)人防車位

人防車位是指利用人防工程而設置，平時可用于停車的車位。人防車位具有不同于一般建筑設施的特殊屬性，具有戰備性、平戰結合性和強制性。在位置構造上，人防車位可能位于產權車位的更下層，也可能處于相同層的不同區域。

(四)機械停車位

機械停車位是指通過載車板的升、降和橫向移動來達到個體車位使用目的的車位。目前，機械立體車位在全國范圍內仍屬于物權登記中的新興事物，如何進行分戶確權登記，分戶中涉及的建筑面積、業主自有面積、分攤面積如何確定等，至今尚無明確的法律法規或政策規定。

二、產權車位的權屬界定

地面車位是占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位。根據《民法典》第二百七十四條規定，“業主共有的道路”應當是指位于建筑區劃內，除城鎮公共道路以外，屬于業主共有部分之內的道路。“其他場地”在解釋上原本不是規劃用于停車之地，后被占用作為停放汽車之用的場地，包括但不限于首層架空層、屋頂平臺等。同時，《民法典》和相關司法解釋也規定，地面車位應當屬于小區的全體業主共有，并無爭議。

司法實踐中，爭議比較大的是(地下)產權車位問題。《民法典》第二百七十五條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”依據此條規定，產權車位的所有權歸屬要依據實際情況而定：如果業主向開發商購買了產權車位并辦理了過戶，則應當屬于該業主所有；尚未出售給業主的產權車位，所有權則屬于開發商。需要注意的是，產權車位如同房屋一樣，需要辦理權屬轉移登記并取得產權證書，以期確認業主實際取得所有權。但是，我國現行立法并沒有對地下停車位的產權確認問題作出明確規定，只有一些行政規章和一些規范性文件涉及該問題。加之規定的不統一性和確定標準的差異性，導致了業主與開發商糾紛不斷。按照我國規劃部門目前的建設項目審批流程，規劃許可是土地使用權屬和房屋權屬最終設定之前的必要環節，通過對“建筑區劃”進行劃分界定，并附以相應圖件，以便日后明晰區分所有權人的權利和義務。此部分車位理論上是在房屋正式銷售之前就已經明確存在，或者會在房屋預售的沙盤、廣告中針對項目建設規劃有車位問題予以明確。按照通常做法，初始登記時，整個項目的權屬證明是整體辦理至建設單位名下的，及建設單位因投資建設這一事實行為而享有這部分車位的所有權。這種車位具有構造上的獨立性、利用上的獨立性，可以明確區分并排他性使用。按照《民法典》第二百七十五條第一款規定，建筑區劃內符合規劃建設的車位、車庫的歸屬，屬于當事人約定的范圍。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場機制解決糾紛，有利于對車位的有效管理和利用。

《民法典》尊重契約精神，由當事人自行協商確認建筑區劃內符合規劃建設的車位歸屬問題。因此，在處理相關權屬爭議時，應當首先審查當事人之間是否存在關于車位權屬的約定。但是如果建設單位和業主之間沒有對此達成明確合意或者約定不明的，應當如何處理呢？立法沒有明文規定。筆者認為，應當在查明事實的基礎上，視不同情況分別處理：一是業主分攤建設費用類型。如果購房時地下車位面積已經列入公攤面積被分攤或者開發商已將建設地下車位的成本核算進住宅開發成本中，以及小區規劃時，明確了車位作為公共配套設施進行使用。依據“誰投資誰受益”的原則，這類地下車位屬于全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。二是開發商獨立建設類型。如果車位土地使用面積和建造成本沒有納入整個小區商品房的分攤，是開發商花自己的錢單獨建造的，那么開發商在合同中約定地庫屬其所有就是有理有據，實至名歸。開發商可以向購房人出售產權，但原則上只能預售給本小區范圍內的商品房預購人，且購房人可以辦理產權登記。司法實踐中如何區分上述情形最終認定確權呢？

最根本的途徑就是要通過審核當初的規劃建設圖紙、建造成本等技術檔案資料，核查停車位的容積率是否已納入整個土地使用權的面積內。特別是停車位的建設成本是否已納入商品房的建設成本予以了分攤？并以此來最終確定車位的產權歸屬。在舉證責任分配上，應當由建設單位對上述事實承擔舉證責任，如果無法證明，則推定權屬歸全體業主共有。

三、人防車位的產權歸屬

人防車位的產權歸屬及其利用等一系列法律問題，由于法律規定的不明確，由此導致的糾紛數量明顯上升，且相關爭議問題在司法實務過程中存在諸多不同的認識和裁判觀點，此類問題是司法難點和熱點問題，亟待解決。

(一)關于人防工程的產權歸屬問題

由國家投資單獨修建的地下防空建筑(單建人防工程)，屬于國家所有。由社會投資者投資并結合民用建筑修建的人防車位(即結建人防車位)的所有權歸屬，我國現行法律并無明確規定。對于該部分人防車位的產權歸屬，無論是法學理論界還是司法實務界，均存在比較大的爭議。目前，根據法律規定和查詢到的相關司法案例，一般情況下通常認定人防車位屬于國防資產，即屬于國家所有，但按照“誰投資、誰受益”的原則，開發建設單位可以進行使用管理、收益，即開發商只擁有使用權，不擁有產權。具體依據是《人民防空法》第五條第二款、第二十二條規定，以及《民法典》第二百五十四條第一款的規定，人防車位的所有權應當屬于國家。新建民用建筑時，開發商必須依據國家相關規定結建人防工程，這是開發商應承擔的法定義務。開發商作為人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。根據《民法典》規定，這種權利屬于用益物權范疇。人防車位使用權必須通過合法程序取得，即開發商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續。

(二)關于人防車位使用權轉讓的法律效力

關于人防車位使用權轉讓合同的法律效力，根據相關的司法案例，目前存在以下三種不同的司法觀點：無效、有效、部分有效。筆者認為，人防車位使用權轉讓合同合法有效，理由如下：

首先，《中央、國務院、中央軍委關于加強人民防空工作的決定》(中發〔2001〕9號)第十七條明確規定：“遵循社會主義市場經濟規律，對現有人民防空設備設施，在保持和增強戰備功能、安全保密的前提下，積極開發利用。要研究制定人民防空國有資產使用和管理辦法，明晰人民防空設備設施的產權，實行產權與使用權、經營權的分離，把使用權、經營權推向市場，有償出租、轉讓，為經濟建設服務。”該文件從國家法律、政策層面鼓勵人防車位使用權依法進行“轉讓”。

其次，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會議紀要認為，人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國家戰備設施，應當歸國家所有。但為鼓勵社會資本投資人防工程建設，減輕國家財政負擔，人防工程經驗收合格后，投資者可以取得用益物權性質的人防車位使用權。也就是說，投資者經人防主管部門備案批準，取得人防車位使用權，該人防車位使用權可以作為執行標的；投資者未經人防主管部門批準，對人防車位不享有合法的使用權，申請執行人將其作為投資者的合法財產申請強制執行的，人民法院不予支持。雖然《民法典》針對人防車位使用權的法律性質沒有規定，但是《人民防空法》第五條卻針對人防車位的投資使用權權益進行了明確規定，因此投資者針對人防車位享有用益物權。投資單位可以取得所投資的人防車位的使用權，僅僅是賦予了其取得權利的資格，并不意味著投資者憑借其投資行為就當然地取得了人防車位的使用權，成了人防車位的使用權人。作為一種用益物權，人防車位使用權的取得也應有一定的事實依據，通過一定的法律事實和法律程序而創設，并應符合物權的公示公信原則。人防車位作為一種國防戰備設施，服務于國家戰備需要，有別于普通民事財產。因此，為保障人防工程在戰時滿足人民防空的需要，利于平時的監督管理和有效維護，國家相關主管部門對人防工程的利用采取許可制，只有經過國家相關主管部門備案批準，頒發使用權證，使用人才能享有合法的人防車位使用權。因此，最高人民法院認為，人防工程平時使用權證書事實上發揮了確認人防工程使用權的物權憑證的作用，且據此將是否取得人防工程平時使用權證書作為是否享有合法使用權的依據。前述會議紀要將人防車位使用權認定為一種用益物權，并將人防工程平時使用權證書作為其為用益物權的憑證。筆者認為，根據物權行為與債權行為相區分的原則，是否取得人防工程平時使用權證書并不影響人防車位使用權轉讓合同的法律效力。

總的來說，結建人防車位的所有權和利用問題，涉案人防車位這一特殊不動產的歸屬、利用和交易流轉，也是現實社會中車位所有權爭議案件產生的根源，對此有必要在國家法律層面予以明確規制，以充分保障權利主體的基本財產權益。

▼

編寫：侯圣春 吳慧星 菏澤市中級人民法院　

來源：《人民法院案例選》2022年第10輯（中國應用法學研究所主編，人民法院出版社）、中國應用法學