招商合同需要注意什么問題—招商項目合同注意事項
很多人覺得，店鋪租賃合同不就是跟房東談租金嗎？其實店鋪的租賃合同不僅是對租金的約定，也是對我們店鋪未來正常經營的風險防范。我經常在新聞上看到各種報道，合同到期后房東看你賺錢了房租猛漲，剛開店門口修路嚴重影響經營等等的報道，而這些問題本來是可以通過租賃合同談判的時候避免的。筆者此前在家電連鎖企業擔任過多年總經理，開過很多店，也關過很多店，因此對于物業合同的談判，有一點心得和體會，跟大家做個分享和參考。
談判是一種博弈，具體能從業主那里談到什么樣的政策，取決于雙方的博弈過程和談判技巧，本篇文章主要是提示你需要去談哪些要點，以及給與一些適當的建議。下面我分別闡述一下合同談判需要注意的點，拋磚引玉給大家參考。
第一點：店面的類型和合同版本。物業屬于獨立店還是店中店，是用誰的合同版本來簽訂。如果大家是去綜合體開店，如萬達，吾悅，紅星美凱龍等等，合同版本都是用對方的版本，基本不可更改，唯一能談的是免租期政策，租金單價等等。如果是獨立店或者個人房東，則筆者建議使用自己擬定的合同版本，不要用房東的合同版本。房東的合同版本側重于保護房東的利益。沒有合同版本的，結合本文寫的談判要點，自己擬定一個合同就行，為保護自己的利益，麻煩一些也是值得的。
第二點：業主身份核實，產權核實。是真實業主還是二房東？如果是從二房東手上轉租，要核實二房東是否有轉租權？按照法律，二房東的轉租需要業主同意，否則無轉租權。另外要核實剩余的租賃年限是多少？你們簽的時間是否在剩余租賃年限范圍之內?如果是跟一手房東簽約，要核對業主的身份與產權登記是否相符，要核實是多個業主還是一個業主？多個業主的物業需要每個業主的簽字同意，簽約及續約都比單個業主要麻煩。
第三點：核實物業的性質。是否是商業用途？是否有抵押？是否在拆遷范圍內等等？一些特殊類型產權，比如軍隊產權，是不容許商用的，筆者之前就遇到過一個軍產無法續租的案例。物業用途如果不是商用，比如是居民住宅等，則后期被投訴或者被政府整改的風險較高，這類風險要盡量避免。而物業是否已經抵押，關系到買賣不破租賃條款能否保護到我們。《民法典》第七百二十五條的規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。但是對于先押后租的物業，不受這個條款的保護，因此我們需要提前核實物業是否已經抵押。
第四點：租賃年限及租金遞增條款。租賃年限簽約越久越好，按法律最長租賃時間是二十年。筆者當年一般是要求簽約八年以上，然后再配套上很低的租金遞增條款，這樣就保證了店面的持續低成本穩定經營。否則合同一旦到期，再與房東談續租，就很被動。如果簽不到八年，至少也要簽到五年，最低底線是不能低于三年。目前像萬達吾悅這種綜合體，一般是三年一簽合同，主力店是五年一簽。一年一簽的合同需特別謹慎，第一年你可能還在起步階段還沒做起來，還沒回本，這個時候合同到期了，你就面臨租金上漲的風險。而且這個時候你已經投錢進去了，你和房東談判就被動了。租金遞增的幅度，取決于雙方的博弈結果和談判技巧，但是在實體商業普遍不景氣，物業出租困難的情況下，承租人實際上處于相對有利的談判位置。
第五點：租賃的面積。拿多少面積要根據我們的經營業態，店鋪定位，物業實際情況，物業租金單價等等來綜合評估。店鋪經營面積，首先是看業態，比如我們開一個集成灶店，100平方就夠，開一個全屋定制店或者京東專賣店，至少要300方。其次是考慮租金承受能力，面積越大，裝修成本越高，水電費越高，租金壓力越大，同時面積大了以后，需要的店員數量也需要相應增加。除這兩個主要因素以外，還要考慮競爭對手的面積，店鋪定位是標準店還是旗艦店，廠家的招商政策等等。如果競爭對手面積很大，你在旁邊開個小小的店，一出生你就輸了。如果定位是旗艦店，那面積就需要相應擴大。另外有些品牌為了鼓勵經銷商開大店，店面面積越大，補貼越高，這種需要謹慎評估自己的能力。畢竟補貼只是一時的，而大店的高成本是每天都在產生的。
第六點：租金支付問題。租金的單價要核實清楚是按照建筑面積還是使用面積來計算，一般綜合體的租金單價都是含公攤的價格。租金要在自己的承受范圍之類。承受范圍怎么測算？首先你要預估，這個店你開了以后一個月做多少營業額？毛利率是多少？人工成本每個月多少？水電費每個月多少？雜費每個月多少？要達到盈虧平衡，租金一個月最多能承受多少？假設你這個店，每個月預計銷售15萬，毛利率30%，人工成本一個月2.5萬，水電費一個月3000，雜費一個月2000。那么，這個店每個月的毛利額是4.5萬，人工和水電雜費3萬，則每個月租金最多不能超過1.5萬，否則會虧損。而且這個算法，還沒有核算裝修費待攤的費用，僅僅是從經營的角度考慮。租金的支付，盡量是按月支付，最多按季度支付，盡量避免一次性付半年或者一年。這樣一方面占了自己的流動租金，另外萬一出現特殊情況想閉店都不可能了。
第七點：免租期和意外情況租金補償問題。免租期一般最少要談到2個月及以上，越多越好，免租期的給付是一次性還是在合同中分次減免，如果是在合同中分次減免的，最好在一年內免租完畢。另外，對于經營過程中出現的意外情況，導致自己經營有影響的，要預先談好租金減免或者賠償。第一種情況：因為疫情導致政府封城或者部分封城影響店面經營的。這一條需要重視，現在雖然已經全面放開了，疫情好像消失了一樣，但保不準哪天又卷土重來啊。第二種情況：因為不可抗力導致經營受損的。比如突然之間門口修路，圍擋，或者停電導致無法經營的。第三種情況：因為業主的債務糾紛導致無法正常經營的。比如業主的債權人來物業鬧事。第四種政府拆遷導致店面無法經營的，我們可以要求相應補償。
第八點：房屋交付時間和起租時間。房屋的交付時間需在合同中明確約定，尤其是正在建設中的物業或者正在使用中未進行騰退的物業。交付的時候，要列出交接的清單，逐一檢查是否達到交付的條件，否則不同意交付，因為交付了就意味著要開始起租了。比如新建物業一消合格證是否取得？拆除是否到位？空調是否到位？水電是否到位？影響經營的公共設施是否到位？如果是綜合體物業，要特別注意綜合體的整體開業率問題。如果綜合體整體開業率過低，比如低于70%，我們應當延遲交付時間，否則我們先開業，經營風險非常大。
第九點：轉租權。按《民法典》第七百一十六條：承租人行使轉租權將租賃物轉租給第三人的,應當經過出租人的同意。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此對于轉租權，我們必須在簽約時就約定好我們可以轉租的面積比例，轉租的業態等等，否則一旦未來需要轉租，我們需要去取得業主的同意，多了一個不可預測的風險。
第十點：關于租賃保證金。我們要去談能否少交或者不交？后期退回是否有門檻有難度等？保證金能否以租金預付的方式來實現？保證金需拿到憑證并妥善保管，要記住一個原則，錢一旦交出去了，再收回來就難了。
第十一點：水電費價格以及公攤費用的承擔。這一點需要注意電價的問題，因為水費是很少的，但是電費是一個不小的經營成本，要注意業主是否有吃差價，高價給我們供電。如果電價高于國家的正常價格，我們可以要求單獨裝電表。公攤費用的承擔事先需要明確約定好，比如城市衛生費，垃圾處理費用，公共空調的電費分攤等，不在合同中約定的費用我們拒絕承擔，防止后期出現亂七八糟的費用。
第十二點：廣告位和免費停車位。談判時注意我們門頭的展示面積是否足夠，是否醒目。廣告位是否贈送，停車位是否有贈送。
第十三點：退出條款及違約責任。合同簽約后，我們都希望能順利的按照合同約定的時間做好經營。但是有時候會碰到業主提前要求解約，或者我們自己根據經營需要，要提前閉店終止合同的情形。如果說簽約相當于談戀愛結婚，這個對雙方來說是一件甜蜜的事情，而提前解約就相當于離婚，是容易扯皮的事情，因此必須在合同中事先做好明確。我們都希望開店能賺錢，但是如果不賺錢或者虧損，我們需要有退出機制的保障，以便自己能及時止損。對雙方提前解約的懲罰機制，一般對業主方的懲罰要遠遠高于對承租人的，貌似很不對等，但實際上是符合邏輯的。業主想提前解約，一定是找到了更好的下家，下家出價更高，所以需要有高額租金賠償條款才能約束。而承租人提前解約閉店，一定是虧損嚴重，賺錢的店面誰會退租呢？承租人退出既虧了裝修成本，又虧損嚴重，哪里還有錢來賠付房東呢？
第十四點：續租以及優先續租權。《民法典》第七百三十四條第二款規定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。這一條雖然可以在合同中予以明確，但是在實際操作中很難執行。大部分的續租談判，并不是那種招標拍賣的形式，或者是那種明碼實價雙方競價的形式。因此如果續租的時候，有人跟你競爭，主動權往往掌握在房東手里面，法律上對房東約束不大。店鋪的續租要提前去談，筆者以前對于大店的續租，提前一年去談，至少要提前半年去談，避免租期已到合同還沒談下來的風險。
以上十四點，是店鋪租賃合同談判，我們需要注意的關鍵點，希望對大家有用。
