過戶協議書怎樣寫才有法律效力—過戶協議是什么意思

一些房產中介熱衷于通過“獨家協議”限制委托人“跳單”，若中介公司與委托人意思表示真實且一致，該協議具有法律效力。但若“獨家協議”符合格式合同的特征，則其效力需受到法律的制約。

實踐中，一些中介企業開設了線下門店，這些門店有些屬于企業直營，有些屬于合作或加盟，每一個門店可能均具備獨立的民事主體資格，但都使用相同店招、品牌、裝潢。委托人與中介公司的其中一家門店簽訂“獨家協議”后，又經另一家門店居間而進行交易，是否違反了“獨家協議”？

本期分享的案例中，中介公司雖與委托人簽署了“禁止與他方”交易的“獨家協議”，但中介公司并未告知委托人“他方”是否排除同一品牌旗下的不同門店。故從語義及法義雙重角度分析，中介公司刻意回避自身與品牌間的獨立性，不明確告知限制的范圍，則該條款不應對委托人產生拘束力。

房產交易市場中存在較多的連鎖公司，本案的處理結論對規范中介公司行為，維護委托人權益，保障市場交易秩序均具有一定的價值。該案被評為2022年度上海法院精品案例。

Y中介公司訴楊某中介合同糾紛案

裁判要旨

房產中介與售房人簽訂“獨家協議”，其中最為主要的約定是協議簽訂后在一定期限內禁止售房人“自行出售或再行委托他方出售”。此種限制若系雙方真實意思表示，在無明顯違法情形下，應認定有效。但因該約定系格式條款，在對“他方”一詞的理解中，是否包含同品牌下的不同企業或門店，存在理解上的分歧。作為格式合同提供一方的中介公司，應當在合同中明確“他方”的含義，并明確告知售房人。若未約定或告知的，售房人對該條款存在不同理解的，該限制交易的格式條款可能對售房人不產生效力。

關鍵詞

獨家委托協議 / 格式條款 / 禁止他方交易

案例撰寫人

奚懿

法官解讀

01 基本案情

案涉房屋為楊某與徐某共有。楊某與Y中介公司簽訂了《房屋出售委托協議（VIP版）》，約定由Y中介公司獨家銷售楊某的房屋，并約定：若楊某越過Y公司擅自交易或者與“他方”進行交易的，構成違約，仍需要向Y中介公司支付房屋成交價3%的中介報酬。

合同簽訂后，楊某經X中介公司的介紹和居間，成功出售了房屋并支付了中介報酬。X中介公司和Y中介公司懸掛相同的店招和品牌、采用風格一致的裝潢、使用相同格式的中介合同、工作人員懸掛形式相同的。

當楊某到Y中介公司門店表示感謝時，Y中介公司提出楊某已構成違約，并將楊某起訴至法院，要求其按照協議中約定的，支付房屋成交價3%的中介報酬。

被告楊某辯稱，因為兩家門店都是同一品牌，店招和等都一致，一直認為這兩家就是同一個公司，在房屋成交后，還去原告門店表示感謝，因此，不認為自己違反了約定。但考慮到原告發布了房源信息，自愿給予原告10,000元作為酬勞。

02 裁判結果

03 裁判思路

本案的爭議焦點在于被告是否應當依照《房屋出售委托協議（VIP版）》的約定向原告支付違約金。

1. 獨家協議的簽署應經所有權利人同意。案涉房屋登記在兩人名下，楊某一人與Y公司簽署協議的行為存在明顯法律效力瑕疵。

2. 獨家協議需要符合合同的形式要件。案涉合同未約定雙方的基本權利義務，未約定居間費用，反而重點約定違約金，存在明顯不合理之處。

3. 獨家協議具有格式合同特征，應依法限制其適用。合同未明確“自行成交或委托他方居間/代理出售上述房屋”中“他方”是否可以是某品牌旗下的其他門店，依法應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。

4. 從一般理性人角度評價委托人行為。楊某作為一名普通人，在兩家中介公司懸掛相同的店招和品牌、采用風格一致的裝潢、使用相同格式的中介合同、工作人員懸掛形式相同的的情況下，沒有專業能力分辨某品牌旗下的各家門店是不是獨立的企業，在Y公司沒有明確告知或說明的前提下，無理由認為被告違背了“獨家協議”的約定。

5. 假設楊某的行為客觀上導致Y公司的損失，但Y公司所主張的違約金亦過高，在Y公司和第三人明確提出異議的情況下，即使認可違約金，也應予以調整。

04 案例評析

通常情況下，售房人與房產中介公司通過平等協商簽訂的獨家房屋銷售或代理協議是有效的。但是獨家代理協議同時又是一份格式合同，應當依照《民法典》第四百九十六條至第四百九十八條的規定適用和理解，對具有“語義歧義”“加重對方責任”“免除或減輕自身責任”“限制對方主要權利”的條款予以限制，以保障售房人或消費者的合法權益。

一、獨家代理協議是法律允許的合同締結模式

獨家代理協議有兩個顯著特點：

一是“獨家”，普通中介合同未約定獨家代理條款，售房人可以在多個房產中介公司掛牌出售，各個房產中介公司之間形成競爭關系。而當約定了獨家條款后，售房人就喪失了其余的交易機會，以此換取時間、服務或者交易價格上的優勢。

第二個特點是“代理”，即這種協議的主要內容是委托關系，而非直接形成商品購買或者商品銷售關系。中介公司不是交易終端，而是將商品推介出去。如果直接形成商品買賣關系，則應當稱之為獨家購買/銷售協議。

獨家代理協議與獨家購買/銷售協議（exclusive dealing 排他易）不同，在前者關系中，代理人以被代理人的名義辦理委任事務，權限內的委托事項所產生的法律后果由被代理人承擔，代理人自身不負擔任何虧損，被代理人不得另行委托代理人或自行處置委托事務。最終，代理人有權向被代理人主張約定的報酬。在后者關系中，獨家經銷商以自己的名義，為自己的利益，從事購買再轉賣，享有排他性的獨家經銷利益。其關鍵在于，其必須買入后再轉賣，該過程中發生的經營風險系由經銷商自己承擔。

房產交易獨家代理協議是獨家代理協議中的一種，其締約雙方系當房產中介公司與售房人，雙方實系平等主體，但并不構成橫向協議關系，雖接近于縱向協議關系，但不違反《反壟斷法》，故在系雙方意思表示真實，約定內容不抵觸法律強制性規定時，應當確認其履行效力。售房人在簽訂獨家協議后，不得再行將房屋委托他方出售，或者自行出售，否則將承擔相應的違約責任。

二、合同格式條款既非蓋然無效，又非蓋然有效

在確認獨家代理協議整體具有法律效力的情況下，對于其中某些格式條款是否同樣具備法律拘束力，則需要根據具體情況來加以區別。對于雙方權利義務分配較為平衡及趨近事實性描述的內容，應予確認。對于明顯失衡或限制一方權利、加重對方責任、免除或減輕自身責任等條款，則需根據《民法典》規定予以消解。

從格式條款的特征來看：

一是存在不特定性。該協議是向不特定對象發出，并廣泛性使用的，只要相對人表示接受即可成立。

二是反復使用性。協議條款可反復使用，其內容是格式合同提供一方事先擬定，可以在一段較長時間內持續使用或者僅作細微的改變。

三是合同內容多、字體小、且不事先告知對方。格式條款的內容往往較為繁復，專業詞匯出現頻率較高，使用的字體較小，具體條目甚多，并且對其中的內容也不會事先告知對方。

在房產交易獨家委托協議中，也存在例如對于雙方權利義務、違約金等的格式化約定。此時如果完全按照格式條款處理，會導致權利義務的失衡。

例如在房產中介公司并未提供中介服務，卻能獲取比完成中介服務更高的報酬時；房產中介公司在約定銷售期、房屋價值明顯不合理從而導致房屋無法出售，卻又阻止售房人以合理價格出售房屋時，法律就有必要介入加以調整。

對此，《民法典》給出了較為明確的限制和消解模式。

首先是按照通常理解予以解釋。即不按照提供格式條款一方的理解予以解釋，而是按照可能訂立該格式條款的一般人的理解予以解釋，以此保護一般人的權利。

其次是不利解釋規則。對格式條款有兩種以上解釋的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。這是因為相對方事先并不知曉格式條款內容，也無法對已經成文的格式條款內容予以改動或調整。

最后是非格式條款的優先適用。非格式條款是雙方當事人自由協商的結果，與格式條款相比，更能體現雙方當事人的真實意愿。優先采用非格式條款更符合民法上的自愿原則，對當事人也更為公平。特別是在違約責任方面，更應當消解格式條款的影響，考量實際的損失作為裁判依據。

三、禁止與“他方”交易須受語義和法義的雙重限制

“禁止與他方交易”的條款屬于格式條款，但因其屬獨家協議中關鍵性條款甚至是最重要條款，其本身應當在售房人和房產中介公司之間形成拘束力。但本案中，售房人再行委托的他方系與中介公司同一連鎖品牌的其他門店，此時售房人并不直接構成違約。

從外觀表征來看，對于普通售房人而言，為了促成交易的達成，更熱衷于選擇連鎖經營的大品牌。連鎖品牌對于普通大眾而言，具有更高的公信力、服務能力、品牌價值，也意味著更快或更高效、高價地出售房屋，享受更好的服務并保障自身權益不受侵害。普通人沒有專業能力、也沒有義務去分辨某一連鎖品牌的各家門店是不是獨立的企業，無法辨識哪些門店是直營的，哪些門店是加盟的，甚至是獨立經營的。通常情況下，連鎖品牌更給人一種均屬一家的印象。并且，在不同門店的店招上，也不會刻意標注其實際經營者用以區別該品牌。反而以凸顯該品牌為常態。

從內在聯系來看，在獨家協議中，對“他方”具體是何種含義，并沒有細致、詳細地約定，特別是對他方是否可以是該品牌旗下的其他門店，沒有說明（實際上中介公司也會刻意回避自己門店的真實性質，以免售房人對自己產生不信任感）。因此，既然“禁止他方交易”是一個格式條款，就應當從格式條款的法律要求來加以判斷，從而做出不利于提供格式條款一方的解釋。“他方”不應當包含該品牌的其他門店在內，而應理解為其他不同品牌或其他不同企業。若售房人通過同一連鎖品牌的不同門店出售了房屋，使得該門店沒有獲得居間報酬，也無理由認為售房人違背了獨家協議的約定。當然，獨家代理協議締結的前提是售房人與中介公司的意思表示一致，法律并不限制該種合同的適用，同時也不鼓勵售房人在簽訂獨家協議后另尋他人締約的違約行為，“跳單”行為有悖于誠實信用原則，有違市場秩序。

但是，一些獨家代理協議對違約金約定畸高，與其自身的義務及履約內容不符。此時，司法實踐中也會對違約責任進行合理調整。即使售房人越過了對方中介公司與其他中介公司締約，亦應當根據對方中介公司所提供的中介服務內容和質量，結合其實際損失進行判定，并非直接按照獨家協議內容全部予以支持。

（評析部分僅代表作者個人觀點）

05 法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百一十九條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第四百九十八條 對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款