單方面終止合同告知函—單方面終止合同告知函合法嗎

裁判要旨 使用通知方式解除合同的權利屬于享有法定或者約定解除權的當事人才能行使的權利，而作為違約方，并不享有上述單方通知解除權。如合同繼續履行下去將給其自身造成重大損害因而對其顯失公平，應當通過起訴的方式向法院提出解除案涉租賃合同的訴訟請求，故違約方發送解除合同的通知，不能產生解除雙方之間合同的法律后果。

簡要案情 2012年12月27日，馬鞍山市煜凱豐房地產開發有限公司（以下簡稱煜凱豐公司）與北京居然之家投資控股集團有限公司（以下簡稱居然之家公司）簽訂一份租賃合同，約定：第1條合同甲方基本情況：出租方煜凱豐公司，法定地址：馬鞍山市雨山經濟開發區九華西路1500號佳達科技園321室，辦公地址（通信地址）：馬鞍山市雨山區詠春公寓2棟603室。第2條合同乙方基本情況：承租方居然之家公司。第4條租賃物業基本情況及用途：煜凱豐公司于2012年10月30日通過掛牌方式競得馬鞍山市雨山區紅旗中路與雨山西路交叉口西北角的63.707畝土地的用地使用權，該地塊的土地性質為國有出讓，規劃用途為商業。煜凱豐公司擬在該地塊建設建筑面積約58200平方米的商業用房（不包括地下停車場等非經營部分）租賃給居然之家公司，居然之家公司同意承租上述商業用房。租賃物業交付后，雙方以共同委托的房屋測量機構出具的測繪面積為基礎并結合相關原則確認租賃物業的實際面積。第8條租賃期及免租期：租賃物業交付后12個月為免租期，暫定為2014年3月1日至2015年2月28日。租賃期限20年，自物業交付之日起開始計算，暫定為2014年3月1日至2034年2月28日。第9條租金及支付方式：租金標準：免租期后第1-3年每天每建筑平方米0.6元，從第4年開始每3年在前一年基礎上環比遞增8%（以上所指的年為合同年，一年按365天計算）。租金支付方式：租金按季支付，居然之家公司應于每個季度前一個月的月底之前，在接到煜凱豐公司開具的發票后的第二天將下個季度的租金以支票或銀行劃款方式交給煜凱豐公司，如遇到周末或節假日則順延。首個季度租金應按實際天數計算。居然之家公司未按約定時間及額度支付租金時，每日按未付金額的萬分之二點一承擔利息。因煜凱豐公司未按時提供發票導致居然之家公司未及時支付租金的責任由煜凱豐公司承擔。第10條物業管理：鑒于租賃物業設備設施的大修和更新改造由煜凱豐公司負責，因此居然之家公司同意按下列標準向煜凱豐公司支付設備維護費：免租期后第1-3年每天每建筑平方米0.4元，從第4年開始第3年在前一年基礎上環比遞增8%。設備維護費的免收期限、起付時間、支付方式均與租金相同。第15條合同修改和終止：出現下列情況時，本合同終止：1.本合同租賃期限屆滿時；2.經雙方協商一致提前終止本合同的；3.發生不可抗力或一方違約導致合同無法履行的。第18條違約責任：合同一方不履行合同義務而給另一方造成損失的，守約方有權要求違約方予以改正并賠償損失。任何一方違約后，守約方應采取適當措施防止損失的擴大，否則不得就擴大的損失要求賠償，守約方因防止損失擴大而支出的合理費用由違約方承擔。第19條續租和撤場：在本合同到期或終止前，居然之家公司應提前3個月書面通知煜凱豐公司交還租賃物業的具體時間，居然之家公司交回租賃物業時應滿足下列條件：1.完成所有商戶的清場；2.將所有辦公用品和可移動物品搬離；3.物業設備設施運轉正常（自然磨損除外）；達到上述交付條件，煜凱豐公司不得以任何理由拒絕接收租賃物業，否則居然之家公司可通過公證或律師見證的方式騰退物業，自居然之家公司騰退之日視為已向煜凱豐公司交還房屋，租賃物業的管理責任及風險由煜凱豐公司自行承擔；達不到上述交付條件的，煜凱豐公司可以拒絕接收租賃物業，也可以自行組織清場或進行物業維護，因此產生的費用和損失由居然之家公司承擔等。 2015年11月23日，煜凱豐公司與居然之家公司簽訂一份補充協議二，約定:1.確認租賃物業的交接日期為2015年3月20日，起租日為2015年4月20日。2.考慮到煜凱豐公司前期需要資金支出因素，取消租賃合同中12個月的免租期。3.煜凱豐公司同意第一年至第二年（2015年4月20日-2017年4月19日）租金及設備維護費4折優惠，同時，居然之家公司已交納的預付款沖抵第一、二年租金及設備維護費后于2016年9月開始支付租金及設備維護費；第三年至第六年（2017年4月20日-2021年4月19日）租金及設備維護費8折優惠；第七年至第十一年（2021年4月20日-2026年4月19日）租金及設備維護費9折優惠等。 2018年5月7日，在馬鞍山市為民公證處的監督下，馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司通過順豐速運向煜凱豐公司郵寄一份關于終止馬鞍山項目合作的函，收件方地址為馬鞍山市雨山區雨山西路與紅旗中路交叉口居然之家六樓。2018年6月29日，馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司又通過EMS向煜凱豐公司郵寄一份關于解除合同的通知，收件方地址為馬鞍山市雨山區雨山西路與紅旗中路交叉口居然之家六樓。2018年7月28日，居然之家馬鞍山店貼出停業升級改造告示，稱：為適應市場需求，更好地服務于廣大消費者，我店現已停業，即將裝修升級改造。2018年10月31日，居然之家安徽分公司向煜凱豐公司郵寄鑰匙128把，郵寄地址為馬鞍山市雨山區詠春公寓2棟603室。2018年12月22日，居然之家公司在安徽商報、皖江晚報等刊登公告，稱其已向煜凱豐公司發出解除租賃合同通知書并送達，告知煜凱豐公司終止合作，并于2018年7月31日完成撤場，解除租賃通知書已發生法律效力。 煜凱豐公司稱其未收取居然之家公司等郵寄的通知、鑰匙等。 另外，2018年6月4日，馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司以李剛等人為被告向馬鞍山市雨山區人民法院提起訴訟，請求法院判令解除其與李剛等人之間的《居然之家招商合同》，返還馬鞍山市居然之家相關攤位等。馬鞍山市雨山區人民法院經審理支持了馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司要求返還攤位的訴請。李剛等人提起上訴，該院于2018年12月維持了一審關于返還攤位的判決項，對租金違約金進行了調整。2019年4月30日，馬鞍山市雨山區人民政府向馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司發出關于加快解決居然之家馬鞍山店關店遺留問題的函，載明：2018年6月居然之家馬鞍山店閉店，由于與商戶的合同履行等方面的爭議沒有妥善處置，造成居然之家場內部分商戶集中到市政府。2019年2月起，居然之家馬鞍山店部分商戶多次通過媒體、電話、、寫信等方式向市、區投訴反映，居然之家已經向市場監管局備案關店，商場不再運作，但是商戶前期反映的保證金退還、市場費用結算、裝修補償、關店造成的經營損失等相關問題沒有得到有效解決。建議馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司將商戶前期繳納的保證金全額及時退還商戶，并與商戶就合同費用糾紛抓緊協商解決，協議不成的，可走司法途徑，要安排專人，集中時間處置馬鞍山店關店糾紛。 居然之家公司將租金及設備維護費支付至2018年7月19日。

訴訟請求及審判法院認定

煜凱豐公司向一審提起訴訟請求：1.判令居然之家公司支付2018年第2、3、4季度、2019年第1、2季度的租金和設備維護費21570316.8元以及截至2019年4月1日的逾期付款違約金812352.33元，合計22382669.13元；2.判令居然之家公司以21570316.8元為基數，按照中國同期貸款利率標準向其支付自2019年4月2日起至上述欠款全部清償之日止的逾期付款利息；3.判令居然之家公司承擔案件訴訟費用。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，煜凱豐公司與居然之家公司簽訂的租賃合同及補充協議是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雙方均應當按照租賃合同的約定履行各自的義務。在合同履行過程中，居然之家公司以經營不善為由向煜凱豐公司發函，要求解除租賃合同。但使用通知方式解除合同的權利，只有享有法定或者約定解除權的當事人才能行使，而居然之家公司屬于違約方，并不享有單方解除租賃合同的權利，故居然之家公司向煜凱豐公司發送解除合同的通知，并不能產生解除雙方之間租賃合同的法律后果。如居然之家公司認為已陷入合同僵局，要求解除案涉的租賃合同，并自愿承擔違約責任，應另行提起訴訟。居然之家公司辯稱其實際已撤場，并將案涉房屋的鑰匙交還給煜凱豐公司，但煜凱豐公司并不認可，且從馬鞍山居然之家家居建材市場有限公司提起訴訟及馬鞍山市雨山區人民政府的函件等證據來看，居然之家公司并未妥善處理與所有商戶的租賃合同糾紛，完成所有商戶的清場工作，也未將辦公用品和可移動物品搬離，故對居然之家公司的該項辯解意見，不予采納。煜凱豐公司與居然之家公司之間的租賃合同并未解除，居然之家公司應當依照合同支付租金及逾期付款利息，煜凱豐公司主張2018年3、4季度及2019年第1、2季度（2018年7月20日-2019年7月19日）的租金及設備維護費17356775.73元，不違反雙方之間的租賃合同約定，予以支持。因居然之家公司遲延支付租金，應當按雙方約定的日萬分之二點一支付逾期付款利息，煜凱豐公司主張截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，亦不違反租賃合同的約定，應予支持。對于2019年4月1日以后的逾期付款利息，煜凱豐公司主張按中國同期貸款利率的標準予以支付，亦不超過租賃合同約定的日萬分之二點一的標準，亦予以支持。

綜上，一審認為煜凱豐公司的訴訟請求，有事實和法律依據，應予支持。根據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決：居然之家公司于本判決生效之日起十日內向煜凱豐公司支付租金及設備維護費17356775.73元及截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，并自2019年4月2日起，以17356775.73元為基數，按照中國同期貸款利率標準支付逾期付款利息至租金及設備維護費實際清償之日止。一審案件受理費129466元，由居然之家公司負擔。

居然之家公司與煜凱豐公司房屋租賃合同糾紛一案，不服安徽省馬鞍山市中級人民法院（2019）皖05民初246號民事判決，向安徽高院提起上訴。

居然之家公司上訴請求：1、改判駁回煜凱豐公司全部訴訟請求;2、一、二審訴訟費均由煜凱豐公司承擔。事實與理由:一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤，理由如下:一、一審法院認定事實錯誤，主要包括:1、案涉租賃合同已經終止。一審判決認為租賃合同沒有解除，屬于事實認定錯誤。一審法院認為，居然之家公司作為違約方，不享有單方解除租賃合同的權利，故居然之家公司發送解除合同的通知，不能產生解除租賃合同的法律后果。但是本案中，居然之家公司除了于2018年5月向居然之家公司發送解除合同的通知之外，還采取了一系列行動導致租賃合同履行已無可能，這一系列行動包括關閉居然之家馬鞍山店（以下簡稱馬鞍山店），從租賃物業撤場，拆除店招和ＬＯＧＯ，清理辦公用品，與商戶解約并清場，向煜凱豐公司交還租賃物業等，以及在馬鞍山市雨山區工商局和稅務局分別辦理了閉店備案手續，最后居然之家公司還在馬鞍山市內多家有影響力的報紙上公告解約及閉店事宜。至此，居然之家公司已實際撤場，以實際行為終止了合同，使租賃合同在客觀上已無履行可能。根據合同法第九十一條第（七）款規定，當事人可以約定合同終止的情形。又根據租賃合同第15.2條第（3）項約定，一方違約導致合同無法履行的，租賃合同終止。該約定不違反法律規定，應屬有效。因此，結合本案事實情況，案涉租賃合同已經終止，符合雙方約定的合同終止情形。2、居然之家公司已經從租賃物業撤場，完成了商戶清場，關閉了馬鞍山店。一審判決認為居然之家公司未完成商戶清場，未將辦公用品和可移動物品搬離，屬于事實認定錯誤。根據馬鞍山市雨山區人民政府函件（雨政函（2019）47號）《雨山區人民政府關于加快解決居然之家馬鞍山店關店遺留問題的函》，雨山區人民政府為維護社會穩定，向居然之家公司發函，敦促居然之家公司加快處理好閉店遺留問題，這表明雨山區政府已認可居然之家公司關店事實。另外，從函內提出的解決糾紛建議可以看出，關店遺留問題并非商戶清場問題，而是居然之家公司關店后如何處理保證金退還和合同費用結算的資金問題。該資金問題的處理，不能推翻合同終止及關店的客觀事實。居然之家公司于2018年7月撤店時，所有的商戶與居然之家公司之間的招商合同已經期滿或解除，不存在商戶未處理完畢的問題。按煜凱豐公司的說法，有一個商戶的物品未清理干凈，此乃因大門緊鎖無法清理所致，場內即使有遺留物品，也均為商戶拋棄物，也構不成“未完成商戶清場”的事實。另根據一審法院多份《民事判決書》顯示，一審法院認定事實部分，均認可“2018年6月1日起居然之家公司關店”，上述判決書均已發生法律效力，且與本案均為同一主審法官。可見，一審法院在不同案件中，認定事實前后矛盾。3、一審法院判決居然之家公司向煜凱豐公司支付設備維護費缺乏事實依據。根據租賃合同第10.6條約定，鑒于租賃物業設備設施的大修和更新改造由甲方（煜凱豐公司）負責，因此乙方（居然之家公司）同意向甲方支付設備維護費。但是自2018年6月1日居然之家公司閉店之日起，租賃物業長期空置、大門緊閉，煜凱豐公司從未履行對設施設備的大修和更新改造義務，居然之家公司也從未使用該設備。因此，一審法院判決居然之家公司向煜凱豐公司支付設備維護費6933342.72元，缺乏事實依據和法律依據。不僅如此，一審法院判決居然之家公司支付房屋租金和設備維護費17356775.73元比雙方租金合同及補充協議約定的租金標準還多計算362375.73元。4、一審法院沒有就本案事實進行全面審慎核查，忽略了案涉雙方當事人曾就關店補償事宜進行多次和談磋商的事實，也忽略了煜凱豐公司未能避免或減少損失擴大的事實。居然之家公司關店后，根據租賃合同約定，向煜凱豐公司履行了物業交還義務，煜凱豐公司法定代表人及實際控制人崔岳及煜凱豐公司代理律師尹學豐（同本案一審代理律師）曾多次赴京與居然之家公司高層就關店補償事宜進行磋商，在磋商過程中，煜凱豐公司始終就違約金問題在與居然之家公司商談，從未要求居然之家公司繼續履行租賃合同。煜凱豐公司的行動表明，其認可合同終止的客觀事實。居然之家公司在一審開庭期間，多次提及和談事宜，煜凱豐公司代理人也未否認，但一審法院卻忽視這一重要信息，缺乏對本案全面、審慎地審查，忽視了合同履行背景，認知片面，從而導致錯誤的事實認定和判決。另一方面，因煜凱豐公司提出的補償金額超出合理范圍，要求居然之家公司以物業收購價格為基礎對其進行關店補償，超出居然之家公司合理預期，不符合公平原則，因此雙方和談未能達成一致。在此背景下，煜凱豐公司違背誠實信用原則，轉而向法院起訴要求繼續支付合同租金，既不符合事實，也沒有法律根據。并且，自居然之家公司關店后至今，長達一年半的時間內，煜凱豐公司對租賃物業疏于管理，怠于尋找其他承租方，任憑租賃物業長期空置，造成了損失擴大和資源浪費。根據租賃合同第18.1條約定，“任何一方違約后，守約方應采取適當措施防止損失的擴大，否則不得就擴大的損失要求賠償”。煜凱豐公司具有重大過錯，其不應就自身過錯獲益。一審法院判決由居然之家公司支付租賃物業空置期間的租金和設備管理費，將本應由煜凱豐公司承擔的風險完全轉嫁給居然之家公司，導致煜凱豐公司不用履行租賃合同任何義務，卻能享受租賃合同的全部利益，顯失公平，于法無據。二、一審法院適用法律錯誤，主要包括:1、一審判決在本院認為的說理部分，適用《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱會議紀要）第48條“違約方起訴解除”的規定，認為居然之家公司發送解除合同的通知不能產生解除租賃合同的法律后果，屬適用法律錯誤。一審法院對于案涉租賃合同是否終止的問題，機械地適用了會議紀要來審查違約方的合同解除權，卻缺乏對合同實際履行情況和客觀事實的全面分析和考量，屬適用法律錯誤，具體體現在:（1）《租賃合同》第15.2條約定:一方違約導致合同無法履行的，租賃合同終止。在合同雙方明確約定了合同終止條件的前提下，不應再適用《會議紀要》規定的合同解除權問題。因合同終止是一個事實狀態，而行使合同解除權僅為達到該事實狀態的一個原因行為，合同終止的結果狀態并非僅可由行使合同解除權而導致，也可因合同事實上無法履行、合同到期、合同權利義務履行完畢等多種原因而導致。（2）本案事實與會議紀要第48條所述情形并非一致。就租賃合同而言，該條針對的情形系合同履行期間，違約方行使合同單方解除權的程序問題。而本案情形為，合同已終止，雙方均不再繼續履行，在此背景下探討合同解除權的問題已無法律意義，是對訴訟資源的浪費。居然之家公司通過騰退物業，于行政機關辦理關店備案，向社會進行公告等多種形式，達到了合同終止的目的和事實狀態。（3）本案不應適用《會議紀要》，而應適用合同法第一百一十條規定，“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或事實上不能履行;（二）債務的標的不適于強制履行或履行費用過高”，本案事實均符合上述兩種情形。（4）一審法院錯誤地、機械地適用會議紀要時，未能充分、全面地考慮民商事主體對自身法律行為可能產生法律后果的合理預期和承受能力。本案居然之家公司無論是向煜凱豐公司發送解除合同通知，還是關店行為，均發生在會議紀要出臺前的2018年。居然之家公司為及時止損，做出了符合理性人標準的商業決定，并結合當時的法律規定及司法實踐，對自身法律行為后果有適度考量及相應的承受能力。一審法院作為中立裁判方，亦應結合本案背景事實，對如何平衡當事人雙方利益予以充分考量，而非簡單教條地適用會議紀要，作出明顯對一方不公的判決。（5）退一萬步講，即使一審法院不認可居然之家公司單方解約權，也不應判令居然之家公司繼續履行合同，正如法院可以判決不準離婚，但不應判決雙方必須繼續同居一樣。本案中，居然之家公司已于2018年7月撤場，被一審法院其他案件的多份生效判決書、雨山區人民政府文件等一系列文件所確認，是社會公知、公認的事實。如果一審法院認為本案合同尚未終止，但考慮雙方均未實際繼續履行租賃合同的事實，應判決駁回煜凱豐公司要求繼續履行租賃合同的訴求，同時就煜凱豐公司的損失處理問題另案處理，而不應簡單粗暴地判決由居然之家公司支付租金來彌補煜凱豐公司物業空置期間內的損失，況且煜凱豐公司就物業空置期間造成的損失擴大也有過錯。總而言之，當事人是否享有單方解約權和是不是必須繼續履行租賃合同，從而必須繼續支付早已不再使用的房屋租金和設備維護費，是完全不同的法律關系。2、居然之家公司不愿繼續履行租賃合同，該義務性質又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現，法院可以直接判決解除租賃合同，至少不應判決繼續履行合同。況且一審法院審理過程中，居然之家公司表示愿意就煜凱豐公司損失進行補償，在居然之家公司能夠找到替代方式保障煜凱豐公司的利益時，一審法院仍判決居然之家公司繼續履行租賃合同，不僅有違公平原則，也有違誠實信用原則，導致雙方當事人利益嚴重失衡，違背了會議紀要出臺目的和價值取向。

煜凱豐公司答辯稱，一、居然之家公司要求解除涉案《租賃合同》的依據依法不能成立。經營行為無論盈利或者虧損均系經營行為本身應當需要承受的商業風險，而非法律規定的不可抗力范疇，居然之家公司將經營虧損等同于不可抗力并進而據此要求解除合同顯然是對案件事實和法律適用的錯誤認識，依法不能成立。煜凱豐公司出于20年租期的考慮，項目建設完全根據居然之家公司的項目選址、規劃、設計等要求量身定制，投資數億元、歷經數年完成項目建設，但在居然之家公司經營不善的情況后其立即要求毀約，無論在法律層面或道德層面都無法立足。二、居然之家公司關于其向煜凱豐公司發出解除合同通知并實際撤場的行為即能達到終止涉案《租賃合同》目的觀點缺乏事實和法律依據，依法不能成立。違約方不享有單方解除合同的權利，即使在滿足法律規定條件的情況下，居然之家公司作為違約方應當通過起訴的方式解除案涉《租賃合同》。三、居然之家公司關于其已經完成涉案物業的商戶清場并已全部撤場的上訴理由與客觀事實不符。居然之家公司與商戶之間關于合同履行問題、保證金返還、市場費用結算、裝修補償等諸多問題尚未解決，案涉物業內的部分商戶至今仍不同意退場，尚有部分商戶成套家具設備等仍存放于其租賃的商鋪之內，并不存在涉案物業已于2018年7月完成清場工作的情形。因此，根據《租賃合同》第19條關于撤場的規定，撤場、交付案涉物業應當滿足三個條件，其中包括1、2、3項，顯然本案中居然之家公司至今仍不具備撤場條件。四、根據居然之家公司提供的證據四中貼在案涉物業入口處大門上“停業升級改造告示”內容可以證明，本案中居然之家公司關店是因為其要對涉案物業進行裝修升級改造所進行的臨時性停業，而并永久性的關閉，對此在煜凱豐公司提供的視頻資料中居然之家公司馬鞍山店店長謝磊對于該事實同樣確認，并承諾裝修改造完成后仍將繼續開業，而非居然之家公司所說撤場或合同終止。五、居然之家公司關于案涉物業因其停業、長期空置即不再需要向煜凱豐公司支付設備維護費的觀點依法不能成立。本案中，設備維護費和租金系不可分割的部分，設備維護費系對保障租賃期間設備設施維修和更新所作約定，停業行為并不排除甚至加重煜凱豐公司的上述合同責任。并且，停業本身系居然之家公司的單方行為，在租賃合同約定的租賃期內其有權以各種方式合法使用或者閑置涉案租賃房屋，閉店甚至撤場行為本身并不影響雙方所簽《租賃合同》的法律效力，更不影響雙方的合同權利義務內容，合同中并無停業期間不再支付租金或維護費的約定，居然之家公司仍應依法按照《租賃合同》的約定支付相應的租金和設備維護費。六、居然之家公司關于案涉雙方曾就關店補償事宜進行多次磋商的說法與客觀事實不符，實際上本案中雙方以及代理人在訴訟前從未就關店補償事宜進行過任何磋商，雙方磋商的事宜是因居然之家公司對涉案物業準備進行升級改造，并向煜凱豐公司提出購買涉案物業的意向，并不存在協商解除涉案合同的任何磋商過程。七、關于適用法律方面，會議紀要明確規定適用的時間為一審、二審未結案件，因此一審適用會議紀要規定并無不當?！蹲赓U合同》第15.2條所述一方違約導致合同無法履行，租賃合同終止。該約定實際上就是《合同法》第94條第四款關于合同解除權的規定，適用的情形為違約導致合同無法履行，本案中涉案物業并未發生任何變化，實際上僅僅是居然之家公司違背誠信原則、拒絕繼續履行租賃合同，根本不存在《租賃合同》無法履行的情形。并且，該條款賦予合同解除權的主體同樣為守約方，而非違約方。

二審庭審中，居然之家公司新提交兩份證據，證據一、法人授權書，證明目的：煜凱豐公司授權石巖全權處理馬鞍山店出售及解約補償事宜。雙方就合同補償問題也進行了面對面的協商溝通。證據二、和解協議，證明目的：居然之家公司與煜凱豐公司曾就解約補償事宜達成一致。煜凱豐公司質證意見：對上述兩份證據的真實性、合法性、關聯性均有異議，不能達到證明目的。

安徽高院認證認為，煜凱豐公司對兩份證據真實性雖有異議，但沒有充分的理由和依據否定其真實性。和解協議第四條約定“本協議經雙方法定代表人或授權簽字并加蓋公章后生效”，和解協議上沒有雙方法定代表人簽字或者加蓋單位印章，所以未生效，且從兩份證據內容看，均形成于一審訴訟期間，居然之家公司未向一審法院提供，在二審中未說明合理的理由，故依法對兩份證據的證明目的不予采納。

雙方當事人在一審中所舉證據的舉證意見和相對方的質證意見同一審。安徽高院對一審查明的案件事實予以確認。

安徽高院認為，2012年12月27日煜凱豐公司與居然之家公司簽訂的租賃合同約定，煜凱豐公司在其競得的地塊建設建筑面積約58200平方米的商業用房租賃給居然之家公司，租賃期限20年等。2015年11月23日雙方簽訂了補充協議，確認租賃物業的交接日期為2015年3月20日，并對租金及維修費用等進行約定，上述內容是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。煜凱豐公司按合同約定向居然之家公司交付了租賃物，已履行了合同主要義務。在合同履行中居然之家公司以經營不善為由發函，要求解除租賃合同。由于居然之家公司解除合同的事由不符合法定或者約定的解除條件，其不享有單方解除租賃合同的權利，所以居然之家公司向煜凱豐公司發送解除合同的通知，并不能產生解除雙方之間租賃合同的法律后果。即使居然之家公司全部撤場，也不能產生解除合同的法律效果。如居然之家公司認為租賃合同客觀上已無法繼續履行，應當解除，其應當提出解除案涉租賃合同的訴訟請求，在雙方未能協商同意解除合同或生效裁判確認解除合同的情形下，煜凱豐公司要求居然之家公司按合同約定支付租金和設備維護費的請求有事實和法律依據，應予支持。居然之家公司支付設備維護費是承租商業用房給付對價的一部分，居然之家公司要求免除設備維護費沒有事實和法律依據，安徽高院不予支持。

對居然之家公司提出的一審判決認定的逾期付款利息及租金、設備維護費金額存在誤差問題，安徽高院進行了審查。經核算，租金及設備維護費應為17333356.8元，一審認定為17356775.73元有誤，應予糾正；一審認定的逾期付款利息金額正確，應予維持。

綜上，一審判決除租金、設備維護費金額計算上存在誤差外，其他部分認定事實清楚，適用法律正確，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百七十五條之規定，判決如下：

變更安徽省馬鞍山市中級人民法院（2019）皖05民初246號民事判決為：北京居然之家投資控股集團有限公司于本判決生效之日起十日內向馬鞍山市煜凱豐房地產開發有限公司支付租金及設備維護費17333356.8元及截至2019年4月1日的逾期付款利息487589.35元，并自2019年4月2日起，以17333356.8元為基數，按照中國同期貸款利率計算逾期付款利息至2018年8月19日，2018年8月20日起按全國銀行同行業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至付清之日止。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一、二審案件受理費均為129466元，由北京居然之家投資控股集團有限公司負擔。

本判決為終審判決。

居然之家公司與煜凱豐公司房屋租賃合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（2020）皖民終296號民事判決，向張桂最高院申請再審。

居然之家公司申請再審稱，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，申請再審。事實與理由：（一）案涉租賃合同已經終止，原審判決認為租賃合同沒有解除，屬于事實認定錯誤。本案中，居然之家公司除了于2018年5月向煜凱豐公司發送解除合同的通知之外，還采取了一系列行動導致租賃合同履行已無可能，包括關閉居然之家馬鞍山店，從租賃物業撤場，拆除店招和LOGO，清理辦公用品，與商戶解約并清場，向煜凱豐公司交還租賃物業等，以及在馬鞍山市雨山區工商局和稅務局分別辦理了閉店備案手續，最后還在馬鞍山市乃至安徽省內多家有影響力的報紙上公告解約及閉店事宜。至此，居然之家公司已實際撤場，以實際行為終止了合同，使租賃合同在客觀上已無履行可能。根據租賃合同第15.2條第（3）項約定（即一方違約導致合同無法履行的，租賃合同終止），結合本案事實情況，案涉租賃合同已經終止。根據雙方租賃合同的約定，居然之家公司支付的費用中，百分之六十為租金，百分之四十為設備維護費及物業管理費。居然之家公司自2018年6月撤場后，租賃物業長期空置、大門緊閉，沒有使用該房屋及空調、電梯等設備，原審判決判令居然之家公司繼續支付房屋空置期間的租金和設備維護費物業費，顯失公平。（二）原審判決在本院認為的說理部分，錯誤適用《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）第48條“違約方起訴解除”的規定，機械地適用了《會議紀要》來審查違約方的合同解除權，卻缺乏對合同實際履行情況和客觀事實的全面分析和考量，屬適用法律錯誤。本案事實與《會議紀要》第48條所述情形并非一致?！蹲赓U合同》第15.2條約定：一方違約導致合同無法履行的，租賃合同終止。在合同雙方明確約定了合同終止條件的前提下，不應再適用《會議紀要》規定的合同解除權問題。本案合同已終止是一個事實狀態，居然之家公司通過騰退物業，于行政機關處辦理關店備案，向社會進行公告等多種形式，達到了合同終止的目的和事實狀態，且這一事實狀態為政府及公眾所認可。在此背景下探討合同解除權的問題已無法律意義。本案居然之家公司無論是向煜凱豐公司發送解除合同通知，還是關店行為，均發生在《會議紀要》出臺前的2018年。居然之家公司為及時止損，做出了符合理性人標準的商業決定，并結合當時的法律規定及司法實踐，對自身法律行為后果有適度考量及相應的承受能力。原審法院作為中立裁判方，亦應結合本案背景事實，對如何平衡當事人雙方利益予以充分考量，而非簡單教條地適用《會議紀要》，作出明顯對一方不公的判決，況且煜凱豐公司就物業空置期間造成的損失擴大也有過錯。（三）雙方簽署的和解協議應認定為有效。原審判決認為，居然之家公司在庭審中提供的兩份證據，即煜凱豐公司授權石巖與居然之家公司全權處理與申請人解約后的補償事宜的授權委托書以及受托人與申請人之間簽署的和解協議兩份原件，因協議中約定“本協議經雙方法定代表人或授權人簽字并加蓋公章后生效”，煜凱豐公司未加蓋公章，所以未生效。但石巖并非一般受托人，是煜凱豐公司的高管和實際控制人，其身份煜凱豐公司當庭認可。其授權的范圍清晰、明確，包括了雙方解約后的補償事宜。雙方租賃合同約定，任何一方提前終止合同，應賠償對方六個月的租金。根據合同約定的租金標準，六個月的租金為800余萬元，經歷四個來月的數次協商談判，雙方同意將賠付金額確定為大約20個月的租金即2500萬元。居然之家公司已經簽字蓋章，除留一份石巖簽字的存檔外，其余四份交由石巖帶走蓋章，其承諾十天內蓋章寄回，后煜凱豐公司反悔未再蓋章寄回。《中華人民共和國合同法》第四十五條第二款規定：“當事人為了自己的利益不正當阻止條件成就的，視為條件已經成就”，本案完全符合上述情況。煜凱豐公司一方面不否認授權書和受托人簽約的事實和真實性，另一方面又故意不蓋章返還，阻止合同生效成就，違反誠實信用原則。居然之家公司認為，煜凱豐公司故意阻止條件成就，雙方簽署的和解協議已經生效。

最高院經審查認為，本案的爭議焦點為：1.案涉租賃合同是否業已終止；2.雙方簽署的和解協議的效力問題。

關于案涉租賃合同是否業已終止?！吨腥A人民共和國合同法》第九十一條規定：“有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務相互抵銷；（四）債務人依法將標的物提存；（五）債權人免除債務；（六）債權債務同歸于一人；（七）法律規定或者當事人約定終止的其他情形?！北景钢?，居然之家公司以經營不善為由向煜凱豐公司發函，要求解除租賃合同，但使用通知方式解除合同的權利屬于享有法定或者約定解除權的當事人才能行使的權利，而居然之家公司作為違約方，并不享有上述單方通知解除權。如居然之家公司認為租賃合同繼續履行下去將給其自身造成重大損害因而對其顯失公平，應當通過起訴的方式向法院提出解除案涉租賃合同的訴訟請求，故居然之家公司向煜凱豐公司發送解除合同的通知，不能產生解除雙方之間租賃合同的法律后果。案涉租賃合同亦不存在其他法律規定或者當事人約定終止的其他情形。居然之家公司主張其根據案涉租賃合同第15.2條第（3）項約定（即發生不可抗力或一方違約導致合同無法履行的，租賃合同終止）通過撤場騰退物業、于行政機關處辦理關店備案、向社會進行公告等多種形式，達到了合同終止的目的和事實狀態，對此最高院認為，對上述條款的解讀，應根據該條款的語境，結合誠實信用原則及鼓勵交易等合同法基本原則，進行有利于守約方的體系解讀，即：守約方在對方違約導致合同無法履行的情況下可以終止合同，而不應解讀為違約方可以通過嚴重違約的方式來任意解除或終止合同，否則將鼓勵惡意違約行為，有違交易的初衷（案涉租賃合同約定的合同租期為20年），不利于經濟秩序的穩定。

關于雙方簽署的和解協議的效力問題。一審訴訟期間，煜凱豐公司授權石巖與居然之家公司草簽《和解協議》，該協議第四條約定“本協議經雙方法定代表人或授權簽字并加蓋公章后生效”,因雙方法定代表人均沒有在該協議上簽字并加蓋單位印章，根據《中華人民共和國合同法》第三十二條關于合同成立時間的規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”，故該協議未成立和生效。居然之家公司主張煜凱豐公司惡意阻止合同生效，對此最高院認為，《中華人民共和國合同法》第四十五條關于合同生效條件的規定（“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就”），系針對已成立的附條件合同而言，因雙方法定代表人的簽字和蓋章是《和解協議》成立的要件，并非《和解協議》所附生效條件，而案涉《和解協議》未成立，故居然之家公司關于煜凱豐公司惡意阻止合同生效的主張不能成立。

最終裁決 綜上，居然之家公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下： 駁回北京居然之家投資控股集團有限公司的再審申請。

來源：裁判文書網 案件索引：(2020)最高法民申6019號、建工?律師?說法?