房屋自愿轉讓協議、房屋自愿轉讓協議書范本
????近年來，隨著社會經濟的發展和城市化進程的加快，農村房屋買賣現象已相當普遍，且愈演愈烈，這就不可避免地產生了大量的農村房屋買賣合同糾紛。
前兩天，有一個年輕小伙向我咨詢，他老家農村宅基地幾十年前賣給了鄰居，只有買賣協議，沒有辦理任何的過戶手續。現在房子要拆遷了，想把房子要回來，可不可以？
無巧不成書，同樣一對年老夫婦也來咨詢，20多年前買了鄰居的房子但宅基地沒過戶，現在兩家產生了矛盾，不給簽字宅基地過戶，怎么辦？
兩戶人家的咨詢問題，其實是同一個問題，兩個方面，一個是買方，另一個是賣方。
分析這個問題之前，讓我們首先看一個案例.
????基本案情：
????1996年10月26日，開封市村民董某以自己的名義在本村申請宅基地一塊，并在該宅基地上蓋房屋五間。因兒子舉家連同戶口一起遷往煙臺，他認為光兒子這一處就足夠自己用了。2013年3月份，經村委同意，董某和本村村民邊某簽訂了土地轉讓協議，將自己的宅基地及地上附屬物以34000元的價格賣給邊振忠。
?后，董某的母親欲在該宅基地上建房，遭到邊某的阻攔。村委經調解無果，董某的母親遂訴至法院稱：董某的宅基地是自己和董某共同申請的，房屋是自己和董某共同建設的，董某無權單獨處理房屋和宅基地，而且至今房屋所有權和宅基地使用權未變更登記，請求法院判令董某和邊某簽訂的土地轉讓協議無效。
????另外，法院經審理查明，董某母親長期跟隨他的小兒子一起生活，且戶口也和小兒子在一起。
????爭議焦點：??
????案件所涉及農村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題，即同一集體經濟組織內部成員之間，經過本集體經濟組織同意，相互轉讓農村住房和宅基地，是否應認定有效。
結合本案就是董某的房屋轉賣給邊某是否合法，邊某取得董某的房屋和宅基地沒有變更登記，是否應當受法律保護。
????庭審中原告認為，此合同無效。
????其一，《河南省農村宅基地用地管理辦法》第四條規定：“農村宅基地屬于集體所有。農村居民對宅基地只有使用權，沒有所有權。宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓。”也就是說，宅基地不允許買賣。
????其二，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條規定：“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。”也就是說，只有經過行政確定程序，才發生宅基地使用權確立的效力。
????其三，依據《物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”之規定，房屋、宅基地買賣應以變更登記過戶為生效要件，如果沒有辦理過戶登記，則買賣合同無效。
????被告認為，此合同有效。
?? 《合同法》第四十四條：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”《合同法》第一百三十三條規定：“買賣合同標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”董某與邊某二人自愿訂立買賣房屋協議，且協議的有關內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故該合同有效。所以董某的住宅房所有權，以董某與邊某達成買賣協議，邊某占有入住開始轉移給邊某，邊某即已取得原董某的住宅房的所有權。
????另外，《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”據此，手續的辦理與否不影響買賣房屋協議的效力。
????裁判結果：
????人民法院于2016年3月4日作出民事判決：駁回原告的訴訟請求。原告不服提出上訴，開封市中級人民法院于2016年7月5日作出民事判決書，判決內容為駁回上訴，維持原判。
????案件評析：
????上述案件當事人都是本村集體組織成員，在法律上是允許買賣。所以，本案的焦點為 “房屋、宅基地沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。”文章開頭的兩戶人家的咨詢焦點也在于未過戶是否影響合同的效力。必須要搞清楚三個問題。
????一、正確區分不動產物權變更登記的效力和不動產物權合同的效力。
????物權變更登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，從而使他人周知該權利的存在。這就意味著法律行為轉移物權，必須同時具備兩個要件：
一是雙方當事人達成轉移物權的合意，并以書面形式表現出來；
二是物權轉移必須通過一定的公示方式來表示，它包括不動產物權的登記和動產的交付。就房屋買賣合同而言，房屋買賣合同中雖有雙方當事人對物權轉移的真實意思表示或合意，但房屋作為一種特殊的不動產，只有在完成所有權的轉移即對外批露，進行了房屋所有權的登記或變更登記，才能最終達成房屋所有權轉移的合同目的，從這個意義上說，不動產變更登記是不動產物權轉移的實質要件，但是，不動產物權的買賣或轉讓不登記并不能必然導致合同的無效。
結合案件和咨詢，簡單表述就是房屋的轉移需要雙方達成一致的合同且實際占有房屋就可，不一定非要辦理過戶。
這是因為（下面有點專業，請大家打起精神來看）：
????首先，合同的成立和生效屬于事實判斷，合同有效或無效則屬法律的價值判斷。因此，就物權轉移的效力與合同本身的效力而言，它們是兩個完全不同的概念。
就不動產變更登記而言，它是以不動產物權的轉移的合意為基礎，是物權轉移的公告或公示方法，它指向的目的是不動產物權的變動，并不是針對房屋買賣或轉讓合同行為。房屋買賣合同則是一種典型的債權合同，物權和債權是權利體系重最為重要的兩種權利，物權是絕對權，具有對世性，排他性；債權是相對權，具有對人性，并存性，即債權的所有人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的所有人有權排除任何人對物權的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權，而幾個債權可就同一標的物并存。
這就決定了物權必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權的對人性決定了債權人能且只能請求債務人向自己履行。因此，這里的登記所要求的是作為物權的土地使用權的登記，而非土地使用權轉讓合同的登記。
????其次，宅基地使用權變更登記只是物權變動的生效要件，而房屋買賣合同則是以物權變更為目的的債權行為。債法規范債權的產生、變更及消滅，就房屋買賣合同而言，房屋的買賣合同是房屋所有權以及土地使用權轉移、變更的原因行為，房屋所有權過戶登記以及宅基地變更登記才是真正的導致物權變動的行為，這是兩種不同的意思表示行為，具有不同的生效要件：登記是不動產物權生效要件，而買賣合同則遵循一般的債權行為的生效要件。
單有房屋買賣合同的訂立還不能產生房屋所有權轉移的效果，進行過戶登記是房屋買賣合同所產生的當事人的義務之一，是合同效力的體現，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理登記或變更手續，不動產物權不發生轉移，但并不能因此而確認該合同無效。簡單說，沒有不動產登記不發生物權效果，但不影響合同的效力。
????二、目前法律無農村房屋、宅基地過戶登記的強制性的規定。
?? 《民法法》第三百六十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而與農村宅基地相關的《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
這一規定表明，農民是可以出賣住房的，其名下的宅基地使用權轉讓并不禁止，著重強調的是“禁止賣了再申請”，從而確保具有社會福利和社會保障功能的宅基地“農村村民一戶只能申請一處”。 另外，根據我國民法中“房隨地走”、“地隨房走”的原則，處分房屋的同時，宅基地使用權也應一并轉移。
????農村房屋固然屬于不動產，按照法律規定，不動產轉讓時則需過戶登記。但是，對于農村房屋不屬于商品房特殊性及當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀，我國目前的法律還沒有強制性的規定要求農村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記，且也無專門登記機構，因此，轉讓時也沒有必要過戶登記，交付即完成物權的轉讓。為此，要求農村房屋所有權的取得以登記為生效要件，未免脫離實際。當然，雙方在簽訂房屋買賣合同時，應當明確約定有關不動產登記的具體條款，如果雙方當事人對此未作出明確的約定，不動產登記也只能作為一種法定義務自然轉化為合同義務。
????三、在法律框架內，判決以“有利于妥善解決現實糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導。
????物權公示制度建立的主要目的就是要維護物的占有秩序和保障交易安全，物權變動經過公示讓社會公眾知曉，防止第三人再次對于就該物進行交易或者行使物權。
但在農村，本案中這種房屋簡易交易形式是普遍存在的情況，村民之間的房屋買賣多是在達成合意以后一方交錢，一方交付房屋，有的簽訂書面房契，有的甚至沒有書面形式的合同，最多找到村委會成員、村干部作為中間證人，把買賣房屋的事情定下來了，極少有人去辦理宅基地變更登記手續。
????由于國家對農村宅基地的申請有著嚴格的規定：必須是本集體經濟組織內部的成員，在客觀上就限制了擁有農村房屋的人群都是本村人，村民對彼此的房屋情況知根把底，如張三的房屋已經賣給了李四，房屋已經實際交付或者入住，或者李四對買到的房屋已經進行了裝潢、翻建或拆除，相互之間僅通過占有行為就已經能起到客觀公示作用，這種與登記類似的展示行為，都可以認定具有公開的展示性，符合物權排他性效力的要求，可以認定物權變更已經發生效力。
????在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下，農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，司法審判不能脫離實際生活，如果是房屋轉讓或買賣未進行轉讓登記的，房屋買賣合同無效，那么勢必會出現出賣人、買受人中的任何一方均可以拋開合同，不管過了多少時間均可以隨時主張合同無效而要求返還的現象，那么，雙方簽訂的合同關系即化為烏有，法律無權或無法調整，保障交易安全和保護市場秩序的穩定則成了空中樓閣。如果這樣，那么對現實生活中部分故意規避法律法規，當出賣人交付房屋后故意不進行登記，待房屋價格上漲時或一屋數賣時主張返還房屋，嚴重損害了買受人的利益，破壞了市場交易的公平、公正和正常和交易秩序。因此，針對當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀，要求農村房屋所有權的取得以登記為生效要件，未免脫離實際。
????案件和咨詢中訴爭土地在簽訂買賣合同之后一直沒有辦理宅基地使用權變更登記手續，只是不發生宅基地使用權變更的效果，即宅基地使用權人仍然為原所有人，但是房屋買賣合同已經生效。 糾紛雙方同屬一個農村集體經濟組織，宅基地使用權轉讓不違背法律和行政法規的強制性規定，是雙方的真實意思表示，應認定協議有效，未辦理物權登記，不影響合同效力。
????本案例的指導意義：
????（一）宅基地使用權不得單獨轉讓。
（1）城鎮居民購買農村住房或宅基地的，因違反國家有關規定應認定無效；
（2）法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效。
（3）未經過集體經濟組織批準擅自轉讓農村住房和宅基地，應認定無效。
（4）向本集體經濟組織成員以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應認定無效。
（5）受讓人已經有住房不符合宅基地分配條件的，應認定無效。
????（二）宅基地使用權的取得必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員；
（2）轉讓行為須征得集體經濟組織同意；
（3）宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。
（4）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。
