車位租賃協議書需要注意什么,車位租賃合同要注意什么

人防車位是否存在與房屋相同的優先承租權

——潘某等業主訴某物業公司租賃合同糾紛案

◎ 鐘志平 鄭予凡

一、案情

原告：潘某等業主；

被告：某物業公司。

潘某等人系某小區業主，被告系該小區的物業公司，該小區有人防車位若干。2019年9月，潘某等業主在被告處租賃人防車位，租期兩年。2021年9月初，被告同意各承租人可免費使用租賃車位至12月底。2021年11月，被告在征求小區業主意見的基礎上，對人防車位進行搖號，重新確定了承租人。2022年1月1日，人防車位已交付新的承租人使用。潘某等業主向法院提起訴訟，請求確認其對租賃車位享有優先承租權，判令被告立即與原告簽訂車位租賃合同。

二、審判

慈溪市人民法院經審理認為：首先，原告主張人防車位享有優先承租權，其法律依據及邏輯在于：《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）第二條規定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱《人民防空法》）第十八條規定，人民防空工程中的人防車位屬于地下防護建筑，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百三十四條第二款規定，承租人對房屋享有優先承租權。據此，原告認為，人防車位系建筑物或構筑物，應認定為房屋，享有與房屋相同的優先承租權。對此，法院認為，人防工程中的人防車位，無論從權利來源、建筑結構，還是從使用功能等層面看，都不能等同于房屋，《民法典》中關于房屋優先承租權的規定對人防車位并不適用。原告該項主張法律邏輯錯誤，依法不能成立。其次，原告主張，被告通過搖號方式重新確定承租人，該決定未得到業主大會表決及小區業主委員會同意，程序違法，應屬無效。對此，法院認為，業主及業主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權。再次，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第四十二條規定，物業管理區域內的地下人民防空工程設施平時用作停車位的，應當向全體業主開放。被告作為人防車位的管理主體，在征詢業主意見的基礎上，通過搖號確定承租人，體現了公開、公平、公正原則及機會均等原則，保障了更大多數業主的權益。綜上，判決駁回潘某等業主的訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未上訴，一審判決已經發生法律效力。

三、評析

城市新建小區停車難問題是近年來比較突出的民生問題。人防車位（車位、車庫等）能否等同于房屋，是否享有與房屋相同的優先承租權，這些問題似是而非。從法律以及法理的角度，對房屋、房屋優先承租權、人防車位的性質等問題進行探討與界定，厘清相關概念，有利于正視聽及定分止爭。

（一）房屋法定優先承租權的法理基礎

《民法典》第七百三十四條第二款規定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”，首次將房屋承租人的優先承租權法定化。現實生活中，因租賃物不同，租賃關系林林總總，比如房屋租賃，車輛租賃，設備租賃等等。租賃行為具有市場性，需要通過協商、契約而為之，而法律僅賦予房屋這一租賃物的承租人在同等條件下享有優先承租權，其中蘊含的法理基礎值得我們思量。就法條本身而言，《民法典》并未明確“房屋租賃”為何種房屋的租賃。基于一般理解，房屋租賃包括用于居住生活的住房租賃以及用于生產經營的房屋商業租賃，概括為住房租賃和商業租賃。住房租賃確立優先承租權，在于住房的特殊性，住房是滿足人們居住需求的重要的生活資料。在國人看來，住房歷來是安家立命的根本。確立住房的優先承租權，對于滿足民眾的居住穩定性、安定性需求，對于落實租購同權理念，具有重要意義。商業租賃確立優先承租權，在于承租人在很大可能性上要對商業用房進行裝飾裝修，其對生產經營投入及收益具有穩定的預期，而且，商業用房能為承租人特別是長期經營者積累、建立品牌效應，能帶來經營增值利益。確立房屋商業租賃的優先承租權，對于經營的穩定性亦具有重要意義。

（二）房屋的概念及房屋優先承租權語境中房屋的理解與界定

房屋概念雖然通俗易懂，但要進行界定，卻是一個難題。眾說紛紜的觀點有：“房屋指為住人或存放東西的鋼筋混凝土構成的建筑物”；“按永久存在設計而建成的建筑物，占用土地空間，通常有屋頂，多半完全用墻包圍住，作為住宅、倉庫、工廠、牲畜圈棚或其他有用的建筑物”；“但根據某些地方的房屋生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內”。在法律規定層面，《城市房地產管理法》第二條規定，“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。財政部、國家稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》中，將房屋解釋為“是以房屋形態表現的財產，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所”，“獨立于房屋外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油氣罐等，不屬于房產”。在現實生活中，對房屋概念的理解產生偏離，將會引起類似本案的紛爭。我們認為，對房屋優先承租權語境中房屋的理解及界定，應結合三個方面的因素進行考量。一是物理結構，二是使用功能，三是大眾認知。在物理結構上，房屋是占用土地空間，有屋面、屋頂的建筑物及構筑物，《城市房地產管理法》第二條規定的房屋概念為認定房屋提供了基礎及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。但不能反向認為，土地上的建筑物及構筑物就是房屋。反向認知，違反了三段論，犯了邏輯錯誤。在使用功能上，居住、商業經營是界定房屋優先承租權語境中的房屋的核心因素。比如，儲藏室、車庫等建筑物以及附屬設施，具有有別于居住及商業經營的特定使用功能，不能理解為優先承租權語境中的房屋。在大眾認知層面上，優先承租權語境中的房屋，應當符合房屋形態，符合大眾對房屋的感知與認知，或者說該建筑物或構筑物能普遍為大眾接受、認同為房屋。

（三）人防車位的性質及是否享有法定優先承租權問題

人防車位是開發商根據《人民防空法》的要求，建設人民防空地下室并將之設計為平時使用的地下停車位。在司法實踐中，人防車位權屬普遍采國家所有的觀點，同時也支持投資者的使用權益。人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國防戰備設施，應當歸國家所有，由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，但為鼓勵社會資金投資人防工程建設，人防工程經驗收合格后，投資者（建設單位）可以取得用益物權性質的使用權。現實生活中，小區內的人防車位由開發商依法投資及建造，由開發商使用、管理和收益，實際由開發商委托物業公司進行管理使用。人防車位產權既不屬于開發商，也不屬于全體業主共有，不屬于《物業管理條例》中規定的物業共用部位、共用設施設備和相關場地，業主及業主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權。人防車位的使用管理具體由物業公司負責，物業公司對人防車位的使用管理具有自主權，但應遵循面向全體業主開放的原則。如前文分析，人防車位（車位、車庫）在物理結構上雖然是建筑物或構筑物，但從使用功能上看，并非滿足人們的居住或商業經營用途，也不符合社會大眾對于房屋的普遍認知，故不能認定為房屋，不享有法定優先承租權。否決承租人的優先承租權，實際上支持了其他業主對人防車位享有平等的租賃權利，貫徹了人防車位面向全體業主開放原則，體現了民法平等保護的理念，維護了更大多數業主的民生權益。

編者注：轉載自《浙江審判》2023年第2期，略有刪減。為方便閱讀，已隱去注釋。

作者單位：慈溪市人民法院