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物業(yè)服務(wù)合同

項目名稱：

項目地址：

委 托 方：

受 托 方:

簽訂日期：

住房保障和房產(chǎn)管理局

市場監(jiān)督管理局

消費者權(quán)益保護委員會

物業(yè)管理協(xié)會

年 月 日

目 錄

第一章 合同當(dāng)事人

第二章 物業(yè)基本情況

第三章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第四章 物業(yè)服務(wù)費用

第五章 雙方的權(quán)利義務(wù)

第六章 物業(yè)專項維修資金及物業(yè)保修金

第七章 物業(yè)管理用房

第八章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第九章 物業(yè)服務(wù)期限

第十章 違約責(zé)任

第十一章 其他事項

附 件

一、物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書或規(guī)劃平面圖

二、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)服務(wù)違約處罰細(xì)則

五、物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)（甲級、乙級、丙級）

六、公共能耗費分?jǐn)傓k法

七、物業(yè)承接查驗協(xié)議

八、移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料清單

九、物業(yè)管理招標(biāo)文件

十、物業(yè)管理投標(biāo)書

使用說明

1.本合同僅供業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同使用。

2. 本合同相關(guān)條款的空白行，供雙方自行約定或補充約定；涉及選擇性條款的，選項內(nèi)容排序無先后。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起15日內(nèi)，將本物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。

4.本合同條款由 市市場監(jiān)督管理局、 市住房保障和房產(chǎn)管理局、 消費者權(quán)益保護委員會、 市物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)解釋。

物業(yè)服務(wù)合同

根據(jù)《中華人民共和國民法典》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及 省、 市物業(yè)管理條例，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主）同意，選聘乙方對（物業(yè)項目名稱）提供物業(yè)服務(wù), 簽訂本合同。

第一章 合同當(dāng)事人

甲方（業(yè)主委員會）： 業(yè)主委員會（第一屆）

業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：

通訊地址：

郵政編碼：

乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

統(tǒng)一社會信用代碼：

法定代表人： 聯(lián)系電話：

委托代理人： 聯(lián)系電話：

通訊地址：

郵政編碼：

乙方依照本合同提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，全體業(yè)主和物業(yè)使用人享受本合同提供的服務(wù)并承擔(dān)按本合同規(guī)定及時交納物業(yè)費用等義務(wù)。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條 物業(yè)基本情況

物業(yè)項目名稱： 小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目 ；

物業(yè)類型： 住宅 （住宅、非住宅、綜合）；

座落位置： 市區(qū)街道路號；

物業(yè)管理區(qū)域四至范圍（規(guī)劃平面圖）：

東至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 ；

總建筑面積： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅 平方米。

（物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書或規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）

第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第二條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理；

（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；

（四）秩序維護以及車輛停放管理；

（五）協(xié)助做好安全防范工作；

（六）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（七）本合同及附件約定的其他公共務(wù)內(nèi)容。

建筑幕墻（包括但不限于幕墻、干掛石材、磚面等）的安全維護責(zé)任人為全體業(yè)主，業(yè)主可以依據(jù)法律規(guī)定委托乙方對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)建筑幕墻進(jìn)行日常維護、檢修。維修和檢修的內(nèi)容、方式、費用及雙方的權(quán)利和義務(wù)由雙方另行簽訂書面協(xié)議。

若單個業(yè)主委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修、養(yǎng)護和管理等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三條 按照“質(zhì)價相符”原則，乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件三）。該附件為本合同有效組成部分。

第四條 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括以下部分：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、養(yǎng)護及單個項目單次不超過2000元的維修費用（物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修，如發(fā)現(xiàn)將小維修積累成大維修，虛報維修金額的，將加倍處罰）；處罰標(biāo)準(zhǔn)詳見附件四。

（3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（7）服務(wù)于本小區(qū)物業(yè)人員的辦公費用；

（8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（9）法定稅費。

本條約定的物業(yè)服務(wù)費不含物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備更新、改造及單次維修超過2000元的單個項目維修費用。上述費用應(yīng)通過物業(yè)公共設(shè)施維修費用予以列支或在小區(qū)的經(jīng)營性收益中列支。經(jīng)營性收益支出每年在公告欄進(jìn)行公示。

第四章 物業(yè)服務(wù)費用

第五條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇包干制方式，具體收費標(biāo)準(zhǔn)如下表：

依法將住宅變更為其他用途的，按照變更后物業(yè)的相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)費按照房屋的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計算。已辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，以不動產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；未辦理不動產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證未記載建筑面積的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。

其他：

（1）如果物業(yè)服務(wù)費是根據(jù)甲級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，那么服務(wù)必須要達(dá)到甲級，如果達(dá)不到甲級要求收費標(biāo)準(zhǔn)降為乙級收費標(biāo)準(zhǔn)，以此類推，具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見附件五 ；

（2） 。

第六條 共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運行所需的能耗費用，采取下列第 一 種方式結(jié)算：

（一）按實際消耗向業(yè)主分?jǐn)偅曳酱沾U（具體分?jǐn)傓k法詳見附件六）；

（二）公共能耗費含在物業(yè)服務(wù)費中繳納；

（三）其他： 。

第七條 物業(yè)服務(wù)費自乙方實際提供服務(wù)之日起計收。

物業(yè)已交付的，物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物業(yè)，由建設(shè)單位支付物業(yè)服務(wù)費。

已交付但業(yè)主尚未使用的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主交納。

業(yè)主約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費、車位服務(wù)費、公共能耗費等費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。物業(yè)產(chǎn)權(quán)或者租賃關(guān)系變更時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費、車位服務(wù)費、 等相關(guān)費用。

第八條 物業(yè)服務(wù)費、公共能耗費及專用車位費等相關(guān)費用按 年度 （季度、半年、年度）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在 12月31日 （每次交費的具體時間）前交納當(dāng)年費用。

物業(yè)服務(wù)費可預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過12個月，本合同的剩余期限不足12個月的，預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

第九條 在物業(yè)服務(wù)期限內(nèi)，如因當(dāng)?shù)匚飪r指數(shù)、最低人工工資（包括社保、公積金）等調(diào)整導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本大幅度上漲，乙方需提高物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)的，須經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，并應(yīng)征得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第五章 雙方的權(quán)利義務(wù)

第十條 甲方的權(quán)利義務(wù)：

（一）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理業(yè)主或物業(yè)使用人對《物業(yè)服務(wù)合同》的問詢。

（二）委派人員參與現(xiàn)場查驗，與乙方共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，并按照相關(guān)規(guī)定與乙方辦理承接查驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備、共用場地、物業(yè)管理用房以及等其他相關(guān)資料。

（三）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理前物業(yè)服務(wù)企業(yè)遺留和物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題。

（四）督促乙方制定物業(yè)服務(wù)方案，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備與相關(guān)場地的年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度物業(yè)專項維修資金使用計劃等，并監(jiān)督乙方按方案和計劃實施物業(yè)管理服務(wù)；

（五）監(jiān)督乙方根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)或業(yè)主大會授權(quán)，制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理、使用等各項制度，并督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守執(zhí)行。

（六）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，監(jiān)督、協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同，并負(fù)責(zé)向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況。

（七）根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人和乙方的意見、建議，并按規(guī)定做好相關(guān)物業(yè)管理事項的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)時，按照相關(guān)規(guī)定與乙方辦理承接查驗收手續(xù)，接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共用場地以及相關(guān)資料。

（九）協(xié)助調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。

（十）法律法規(guī)、本合同及管理規(guī)約等規(guī)定甲方享有和承擔(dān)的其他權(quán)利義務(wù)。

第十一條 乙方作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)機構(gòu)，享有并承擔(dān)以下權(quán)利和義務(wù)：

（一）設(shè)立專門服務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，并委派相應(yīng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)人員按相關(guān)規(guī)定及本合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

（二）根據(jù)相關(guān)規(guī)定建立、健全信息公開制度，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)在收費場所明碼標(biāo)價。

（三）參照《物業(yè)承接查驗辦法》的規(guī)定完成項目承接查驗工作，對未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)，乙方有權(quán)拒絕接收。

（四）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、空調(diào)、監(jiān)控、消防等特種設(shè)施設(shè)備維保及綠化養(yǎng)護等其他專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。乙方將專業(yè)服務(wù)委托給第三方的需報甲，并且經(jīng)甲方書面同意才可以委托。

（五）維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域秩序，協(xié)助公安機關(guān)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，應(yīng)及時采取應(yīng)急措施，協(xié)助做好救助工作。

（六）開展對本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時予以整改或者通知協(xié)調(diào)主管單位及時整改，但如在保修期范圍內(nèi)的，則應(yīng)及時通知建設(shè)單位整改。

（七）不得擅自占用和改變本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘、改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。

（八）不得以業(yè)主、物業(yè)使用人未繳物業(yè)服務(wù)費、車位管理費、違反管理規(guī)約等為由，采取限制人員和車輛識別進(jìn)入小區(qū)、停水停電停氣等損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為。

（九）按規(guī)定審核業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修方案，對業(yè)主、物業(yè)使用人、施工單位的裝修行為進(jìn)行管理，監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人、施工單位在指定的適宜位置堆放裝修垃圾，并督促其及時清運。

（十）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻制止，但不得超越法律法規(guī)規(guī)定及本合同約定的管理權(quán)限。

（十一）對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施；負(fù)責(zé)消防控制室的日常值班；管理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、維護、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

（十二）引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類投放，對不符合分類投放要求的行為進(jìn)行指導(dǎo)、勸告。

（十三）法律法規(guī)、本合同及管理規(guī)約等規(guī)定乙方享有和承擔(dān)的其他權(quán)利義務(wù)。

第六章 物業(yè)專項維修資金及物業(yè)保修金

第十二條 物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

第十三條 使用物業(yè)專項維修資金的，按照《 市物業(yè)管理條例》規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 乙方應(yīng)每年在主管部門公布物業(yè)專項維修資金繳交及使用情況后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告物業(yè)維修資金的繳交及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第十五條 物業(yè)保修金（以下簡稱保修金）是由建設(shè)單位交存，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費用保證的資金。

物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位自行組織保修的，乙方應(yīng)做好以下工作：

（一）及時將業(yè)主、物業(yè)使用人報修的保修項目、內(nèi)容等以書面形式提供給建設(shè)單位，并由建設(shè)單位實施保修工作;

（二）督促建設(shè)單位做好保修工作，并協(xié)助做好保修質(zhì)量的檢查、驗收；

（三）其他： 。

建設(shè)單位委托乙方保修的，乙方應(yīng)按簽訂的物業(yè)委托保修協(xié)議開展相應(yīng)的保修工作，履行相應(yīng)的保修責(zé)任，確保保修質(zhì)量達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條 在各保修項目保修期屆滿前1個月內(nèi),應(yīng)按以下第 一 種方式對保修項目進(jìn)行查驗，記錄查驗結(jié)果，查驗中發(fā)現(xiàn)的問題經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)并按照相關(guān)規(guī)定及協(xié)議實施保修工作：

（一）由乙方制定查驗方案、組織甲方、建設(shè)單位及社區(qū)居民委員會代表等各方開展查驗相關(guān)工作；

（二）其他： 。

第十七條 保修金擬退還公示等相關(guān)保修金事項公示期內(nèi)，乙方應(yīng)做好以下工作：

（一）做好小區(qū)內(nèi)公示張貼工作，并開展張貼情況的日常巡查，保障業(yè)主知情權(quán)；

（二）將已掌握的建設(shè)單位未履行保修責(zé)任情況以書面形式向保修金管理機構(gòu)提交；

（三）組織開展業(yè)主、社區(qū)居委會等相關(guān)各方異議收集整理，并以書面形式向保修金管理機構(gòu)提交；

（四）組織做好建設(shè)單位履行保修責(zé)任后的查驗、確認(rèn)，經(jīng)查驗、確認(rèn)合格后，向保修金管理機構(gòu)書面撤銷相關(guān)異議；

（五）其他： 。

第十八條 乙方應(yīng)建立物業(yè)專項維修資金申請及保修期內(nèi)報修、維修等情況臺帳，定期接受相關(guān)方查詢。

第七章 物業(yè)管理用房

第十九條 物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中包括：辦公用房 平方米，位于 ；經(jīng)營用房 平方米，位于 。

第二十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，其使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意并公告。

在合同期限內(nèi)，甲方需向乙方提供符合法律、法規(guī)要求的物業(yè)辦公用房（不包括辦公用品等一切設(shè)施設(shè)備，甲方只提供辦公場地），供乙方無償使用，乙方不得擅自改變其用途。本合同終止時，乙方應(yīng)當(dāng)將其移交給甲方。

第八章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第二十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等，委托乙方代為經(jīng)營或管理服務(wù)的，具體收費及管理費約定如下：

（一）物業(yè)經(jīng)營用房

物業(yè)經(jīng)營用房的出租標(biāo)準(zhǔn)不得不合理低于周邊同期同類出租標(biāo)準(zhǔn)。由甲方收取租金，乙方收取物業(yè)管理費。

（二）利用共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告或相關(guān)場地進(jìn)行擺攤設(shè)點等經(jīng)營活動的，具體收費由甲方?jīng)Q定。

小區(qū)經(jīng)營性收益主要用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單個項目單次在2000元以上的維修（單個項目單次不足2000元（包含2000元）的維修費用由物業(yè)企業(yè)自行承擔(dān)）及提升小區(qū)品質(zhì)類的更新、改造項目，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于小區(qū)精神文化建設(shè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作經(jīng)費等物業(yè)管理事務(wù)的其他方面。

（四）占用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，其停放、收費等由業(yè)主大會制定，收益歸全體業(yè)主所有。

具體收費標(biāo)準(zhǔn)為： 詳見補充協(xié)議 。

乙方提取的管理費為： 詳見補充協(xié)議 。

（五）按照上述約定比例提取的管理費歸乙方支配，與管理費相關(guān)的稅費由乙方承擔(dān)。

第二十二條 屬于全體業(yè)主所有的經(jīng)營性收益（扣除稅費、管理費等經(jīng)營成本后的收入）由甲方自行管理 （甲方自行管理或乙方代管）并單獨列帳。經(jīng)營性收益可專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，或配套設(shè)施經(jīng)營虧損的彌補等事項，但依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任的除外。

經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。經(jīng)營所得收支情況應(yīng)當(dāng)每 年 （半年或年）公布一次，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會銀行賬戶信息：

賬戶名稱：

開戶銀行：

開戶賬號：

第九章 物業(yè)服務(wù)期限

第二十三條 物業(yè)服務(wù)期限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。

第二十四條 本合同期限屆滿前三個月，甲方應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘或另行選聘進(jìn)行表決。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與乙方續(xù)簽書面物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，乙方應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦好交接工作。

乙方?jīng)Q定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知甲方。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘決定，乙方自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同的期限自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘決定或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接任為止。

第十章 違約責(zé)任

第二十六條 任何一方無法律依據(jù)或合同約定提前解除合同的，違約方應(yīng)支付對方人民幣 元（大寫： ）的違約金。

第二十七條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同第二條、第三條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)依法解除本合同；甲方應(yīng)以本合同未履行期限物業(yè)服務(wù)費總額為基數(shù)，按照 3 %的比例向乙方支付違約金。

第二十八條 乙方的服務(wù)達(dá)不到本合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按已履約期間物業(yè)服務(wù)費總額為基數(shù)，按照 3 %的比例向甲方支付違約金。甲方同時有權(quán)要求乙方對其服務(wù)進(jìn)行整改，若經(jīng)整改仍無法達(dá)到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)依法解除本合同并要求乙方一次性退還未履約期間的物業(yè)服務(wù)費用。

針對項目的實際，為構(gòu)建客觀、公正、透明、簡便易行的考核機制，充分調(diào)動物業(yè)公司服務(wù)人員的積極性，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以達(dá)到通過考核鼓勵爭創(chuàng)物業(yè)服務(wù)一流小區(qū)。考核采取日常業(yè)主監(jiān)督、業(yè)委會檢查與年終考評相結(jié)合的方法進(jìn)行。甲方有權(quán)進(jìn)行500元-50000元的獎罰。

甲乙雙方對物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)存在爭議且無法解決的，由上級物業(yè)主管部門、社區(qū)或有資質(zhì)的第三方機構(gòu)進(jìn)行評判。

第二十九條 乙方未按法律規(guī)定和本合同約定移交相關(guān)資料并辦理交接手續(xù)的，應(yīng)向甲方支付人民幣 元（大寫： ）的違約金。違約金不足以彌補損失的，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)賠償。

乙方未能履行或者未適當(dāng)履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，逾期支付物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求業(yè)主或物業(yè)使用人支付，并在未付金額的基礎(chǔ)上按日加收萬分之 一 的逾期付款利息。

業(yè)主、物業(yè)使用人不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用。

第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方返還；并向甲方支付違約金【伍萬元整】。

第三十二條 在物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生下列事由，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

（一）因不可抗力因素導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

（二）因維修、養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已告知、提醒業(yè)主、物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等所造成的損失；

（三）非乙方原因出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成的損失；

（四）乙方已適當(dāng)履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵所造成的損失；

（五）乙方有證據(jù)證明其已適當(dāng)履行本合同約定義務(wù)的其他情形。

第十一章 其他事項

第三十三條 本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。合同的附件與合同具有同等法律效力。

第三十四條 履約保證金

1、乙方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起7日內(nèi)向甲方交納不低于人民幣 （￥ 元）的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金，保證金用于處理乙方未按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、因乙方原因造成的甲方損失等事項，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金一經(jīng)扣除，甲方應(yīng)當(dāng)及時告知乙方，乙方應(yīng)在接到扣除物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金通知之日起15日內(nèi)將保證金補足，保證服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的足額完整。保證金沒有按時足額到賬并經(jīng)甲方通知后【7】日內(nèi)乙方仍不補足的，甲方可單方面解除合同并不承擔(dān)任何違約責(zé)任和扣除全部保證金，該保證金在甲方的存續(xù)期間不計息。

2、甲方有權(quán)從履約保證金中扣除用于修復(fù)乙方損壞甲方的設(shè)施、設(shè)備、場地或因乙方違約而導(dǎo)致?lián)p失的金額和違約金，且乙方應(yīng)當(dāng)在接到扣除履約保證金通知后10個工作日內(nèi)補足扣除差額，保證物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的完整性。

3、甲方認(rèn)為乙方在服務(wù)期內(nèi)沒有涉及甲方的應(yīng)付而未付金額或違約行為，甲方在服務(wù)期滿后或提前終止合同后一個月內(nèi)全額退還履約保證金；甲方認(rèn)為乙方在服務(wù)期內(nèi)有涉及甲方的應(yīng)付而未付金額或有違約行為，甲方將扣除乙方應(yīng)付金額或違約金后退還保證金余額。

4、每個服務(wù)年度業(yè)主委員會組織人員對物業(yè)管理和服務(wù)進(jìn)行考評。

5、乙方應(yīng)每半年向甲方上報各項收費情況及其他公共收益情況，同時在小區(qū)公示（并必須在甲方指定的平臺上向全體業(yè)主公開）。乙方必須嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定履行服務(wù)，服務(wù)每半年向業(yè)主公告一次財務(wù)收支情況，提交年度工作總結(jié)報告（并必須在甲方指定的平臺上向全體業(yè)主公開）。超期不公開的，甲方有權(quán)扣除履約保證金人民幣貳萬元。

6、甲方每季度定期根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容對物業(yè)各項服務(wù)工作進(jìn)行抽查和巡查，如有未達(dá)到合同約定要求的事項，甲方可發(fā)函督促乙方限期整改，限期內(nèi)不整改的根據(jù)事件大小扣除相應(yīng)履約保證金。

7、未經(jīng)甲方同意乙方不得將物業(yè)服務(wù)整體轉(zhuǎn)包給其他公司或個人，否則甲方有權(quán)立即終止合同并扣除全部履約保證金。乙方如果委托第三方專業(yè)機構(gòu)的必須要經(jīng)得甲方同意后才能委托。

8、乙方變更法人代表、股東發(fā)生變化或者股東出資額比例發(fā)生變化的，需在兩個星期內(nèi)書面告知甲方，發(fā)現(xiàn)有甲方成員直接或間接持有乙方股份的（包括乙方本級以及乙方下屬公司、下屬項目部等），甲方有權(quán)立即終止合同并扣除全部履約保證金。

第三十五條 經(jīng)營制約

1、未經(jīng)甲方書面同意，乙方無權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域中從事任何廣告活動或類似宣傳，甲方有權(quán)依照廣告法和甲方相關(guān)的規(guī)定責(zé)令乙方限期改正，并接受處罰；但甲方在該區(qū)域發(fā)布的廣告宣傳保證不致影響乙方的正常工作。

2、乙方不得以甲方的名義從事任何經(jīng)濟活動，且由此發(fā)生的一切債權(quán)、債務(wù)與甲方無關(guān)，由乙方自行擔(dān)責(zé)。

第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求

1、甲方嚴(yán)格按附件三、附件四、附件五規(guī)定的綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對乙方進(jìn)行考核，如雙方認(rèn)為需要進(jìn)一步細(xì)化的，可以通過附件形式進(jìn)行進(jìn)一步明確。

2、急修：公共區(qū)域確保在最短時間內(nèi)予以修復(fù)，除不能克服的特殊情況乙方可以在征得甲方同意后延遲外，其余情況應(yīng)在半個工作日內(nèi)修復(fù)。

3、應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的，屬于小修的，應(yīng)在一個工作日內(nèi)修復(fù)，除非乙方征得甲方同意延遲；屬于大修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織實施。

第三十七條 乙方對甲方作出如下承諾：

1、乙方應(yīng)允許甲方或其授權(quán)的人員對管理區(qū)域內(nèi)各項服務(wù)質(zhì)量控制進(jìn)行檢查。

2、在管理區(qū)域的各項服務(wù)，其工作時間必須滿足甲方的工作要求，包括星期日及公眾假期。如遇特殊情況，甲方可要求乙方調(diào)整工作時間直至全天二十四小時工作。

3、乙方必須聘請（或指定）一位經(jīng)理（負(fù)責(zé)人），全權(quán)代表乙方與甲方保持密切聯(lián)系并保證管理區(qū)域管理服務(wù)工作。根據(jù)綜合考評或工作情況，甲方有權(quán)要求乙方在15個工作日內(nèi)更換經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）、相關(guān)骨干人員。

4、為確保管理區(qū)域的管理和服務(wù)工作，乙方承諾配備的人員數(shù)量不少于 人，乙方需向甲方備案。乙方聘用的工作人員必須符合勞動部門有關(guān)用工規(guī)定，并經(jīng)相關(guān)專業(yè)考核合格后持證上崗，甲方有權(quán)進(jìn)行審核，該類費用開支由乙方負(fù)擔(dān)。否則視為違約處理，甲方有權(quán)單方面解除合同并扣除全部物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，不承擔(dān)任何責(zé)任。

5、在合同期間，乙方所有人員僅與乙方建立勞動合同關(guān)系，且所有人員使用須符合有關(guān)法律規(guī)定。乙方人員發(fā)生任何事故或與乙方發(fā)生勞動爭議均由乙方自行全權(quán)負(fù)責(zé)，相關(guān)費用乙方自行承擔(dān)，以保證甲方在乙方人員索賠時不承擔(dān)任何責(zé)任。

6、乙方須出具或辦理完畢合同項下相關(guān)資料、證件及甲方規(guī)定的與管理區(qū)域經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的執(zhí)照和許可證，方可從事經(jīng)營并在經(jīng)營中遵守一切有關(guān)條例和規(guī)定，自行繳納有關(guān)稅費。

7、乙方必須確保為甲方提供優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)服務(wù)，并根據(jù)甲方要求改變不滿意的服務(wù)狀況。接受有關(guān)部門監(jiān)督與檢查。同時，乙方自覺參加甲方認(rèn)為有助提高甲方形象的宣傳活動。

8、在服務(wù)合同期內(nèi)乙方應(yīng)保證管理區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備良好的運營狀況和環(huán)境狀況，并接受甲方或其授權(quán)（第三方監(jiān)理）人員的檢查，對由乙方引起或造成設(shè)施、設(shè)備的損壞及環(huán)境衛(wèi)生不理想狀況，甲方將書面通知乙方修復(fù)或整改，在書面通知下達(dá)一周后，仍未按要求修復(fù)或整改的，甲方將負(fù)責(zé)完成這一工作，所需費用連同15%附加費全部由乙方承擔(dān)。

9、乙方須在合同簽訂后15天內(nèi)，向甲方提供綠化管理維護制度、車輛管理方案。

10、乙方須在合同簽訂后一個月內(nèi)，確定電梯維保單位并與維保單位簽訂電梯維保合同。該合同簽訂前需與甲方或其授權(quán)人員進(jìn)行充分溝通協(xié)商，征得甲方書面同意方可簽訂合同并出示合同原件及定期財務(wù)憑證向甲方備案。合同中應(yīng)明確獎懲、配件的采購?fù)緩揭约芭浼牟少徶黧w等（詳見補充協(xié)議）。每年【5】月【31】日前乙方須向甲方提供電梯的檢測報告。

11、乙方在合同履行期間須制定切實可行的消防設(shè)施設(shè)備管理維護制度，并提供甲方備案，確保消防設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。

12、乙方須在合同簽訂后三個月內(nèi)，建立并備齊所有檔案，包括業(yè)主檔案、污水管線、自來水管線、糞便管線、消防管線、電線管線、視頻監(jiān)控設(shè)備及線路圖等。如因甲方原因未能完成的，應(yīng)以書面形式說明。

13、乙方負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有的機房、設(shè)備用房的維修（定額小修的費用由乙方承擔(dān)）、維護等，并要求在各個機房、設(shè)備房室內(nèi)醒目位置張貼相關(guān)制度、操作規(guī)程、責(zé)任人等，管理人員須執(zhí)證上崗。業(yè)委會資訊。所有機房、設(shè)備用房應(yīng)配置溫、濕度計和加熱制冷除濕等設(shè)備，確保房間溫度和濕度在規(guī)定的范圍內(nèi)。二次供水房配備殺菌設(shè)施，確保水源不受二次污染。

14、禁止事項

14.1乙方不得以任何理由向甲方工作人員支付費用或贈送實物，免收或打折收取物業(yè)費等，違者將終止合同。乙方人員也不得以任何形式向甲方相關(guān)人員索取小費或錢物等。

14.2不得在管理區(qū)域從事非法活動，也不得從事有損甲方利益的活動，同時不允許在管理區(qū)域?qū)追浇?jīng)營活動進(jìn)行滋擾性的行為。

14.3除經(jīng)甲方批準(zhǔn)進(jìn)行必要的維修工程外，乙方不得損毀管理區(qū)域原有的設(shè)施和裝潢，不得更改已鋪設(shè)的電纜、電線等電力裝置。同時，也不得安裝任何可能造成電纜負(fù)載過大的電器設(shè)備，以免無線電受干擾。

14.4未獲甲方書面同意，乙方任何時候都不能在管理區(qū)域存放易燃易爆物品、揮發(fā)性大或氣味濃烈的液體等。

15、保險

15.1第三者責(zé)任保險

乙方應(yīng)對乙方人員以及第三方全權(quán)負(fù)責(zé)（如乙方應(yīng)投保第三責(zé)任險），在乙方的責(zé)任區(qū)內(nèi)由于乙方原因?qū)е伦约簡T工或第三方的事故由乙方負(fù)責(zé)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

15.2員工人身意外

在合同期內(nèi)，乙方所有人員的事故由乙方自行全權(quán)負(fù)責(zé)（如乙方應(yīng)對其員工投保人身意外險），以保證甲方在乙方工作人員索賠時不承擔(dān)任何責(zé)任。

15.3其他保險及費用

乙方須按《勞動合同法》和政府有關(guān)各部門規(guī)定為全體服務(wù)人員繳納所有相關(guān)的社會保險及其他相關(guān)費用。乙方對此全權(quán)負(fù)責(zé)。

16、乙方及其員工遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切管理、消防安全等規(guī)定和制度，保證管理區(qū)域消防設(shè)施能正常使用，消防通道暢通，同時承擔(dān)違規(guī)責(zé)任。

17、為保障乙方及時快速處置應(yīng)對小區(qū)突發(fā)事件等，甲方要求乙方安排秩序維護員、負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員在小區(qū)值班駐點，遇到突發(fā)事件或安全檢查時，乙方必須配合有關(guān)部門執(zhí)行任務(wù)，并指定專職人員協(xié)助工作，直至完成。

18、乙方保證在合同期滿當(dāng)天撤離現(xiàn)場。

19、乙方須積極配合甲方或甲方授權(quán)的人員對其進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)綜合考評。

20、乙方已經(jīng)知道明確小區(qū)的《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》及業(yè)主大會作出的各項決定，同時遵守，而且對甲乙雙方具有法律上約束力。本條款為優(yōu)先條款，在本合同中優(yōu)先適用。

第三十八條 甲方對乙方作出如下承諾：

1、甲方在職權(quán)范圍內(nèi)保證乙方的正常經(jīng)營不受干擾。

2、保證乙方的員工按規(guī)定正常進(jìn)入管理區(qū)域開展管理服務(wù)工作。

第三十九條 本合同未約定或約定不明的事宜，雙方可另行簽訂補充協(xié)議。

雙方另行簽訂的補充協(xié)議不得不合理減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由乙方承擔(dān)的責(zé)任，或者不合理加重甲方、業(yè)主方責(zé)任。

第四十條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可依法向房屋所在地法院提起訴訟。

第四十一條 本合同壹式 柒 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，報物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門一份（備案）。

附件：

一、物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書或規(guī)劃平面圖

二、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)服務(wù)違約處罰細(xì)則

五、物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)（甲級、乙級、丙級）

六、公共能耗費分?jǐn)傓k法

七、物業(yè)承接查驗協(xié)議

八、移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料清單

九、物業(yè)管理招標(biāo)文件

十、物業(yè)管理投標(biāo)書

甲方（簽章） 乙方（簽章）

法定代表人（負(fù)責(zé)人）： 法定代表人：

年 月 日 年 月 日

附件一：

物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書或規(guī)劃平面圖

略。

附件二：

物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

附件三：

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、管理處、服務(wù)中心設(shè)置

小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場所整潔有序。

二、管理人員要求

（1）管理人員分配

管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，需要向甲方提供相關(guān)證書復(fù)印件，并經(jīng)甲方核對原件。管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。物業(yè)企業(yè)人員： 人，其中經(jīng)理 人，客服 人，安管部 人，工程部 人，保潔綠化人員 人。每月25日前把下個月的排班表交給業(yè)主委員會。

（2）物業(yè)經(jīng)理

①主持日常管理工作。根據(jù)各時期的實際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。

②對業(yè)主負(fù)責(zé)和匯報工作，按時向業(yè)主提交工作計劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實執(zhí)行。

③負(fù)責(zé)召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向業(yè)主匯報。

④進(jìn)行巡視，對設(shè)備運行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務(wù)情況進(jìn)行了解，每天檢查各個重點環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

⑤發(fā)生緊急事件時，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫出報告向業(yè)主匯報。

⑥每月組織一次對機電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。

⑦監(jiān)管財務(wù)各類款項的收支，督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。

⑧統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

⑨負(fù)責(zé)對分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對員工的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。

⑩負(fù)責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合作好質(zhì)量管理體系評審的有關(guān)工作。

?負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當(dāng)事人通報處理意見和結(jié)果。

三、服務(wù)時間

公開服務(wù)電話，周一至周日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù),每天接待時間不少于9小時。服務(wù)時間：每日【 】時至【 】時。

四、日常管理與服務(wù)

（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合（ ）市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。

（2）公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

（3）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理。

（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻或報告。

（5）建立財務(wù)制度，對物業(yè)服務(wù)費的收支進(jìn)財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。

（6）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

（7）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等]。

（8）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。

（9）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于小區(qū)住戶70%的業(yè)主或使用人溝通，進(jìn)行滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改。

（10）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。

（11）廣泛運用計算機進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。

（12）服務(wù)窗口應(yīng)公開聯(lián)系電話、辦事制度、辦事紀(jì)律、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。

（13）對違反小區(qū)管理規(guī)約或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻或報有關(guān)部門處理。

（14）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各幢及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、保潔人員要求

（1）專業(yè)人員要求55周歲以下，身體健康，無不良嗜好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。

（2）上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（按季節(jié)配發(fā)相應(yīng)制服），儀容儀表規(guī)范整齊。

（3）文明工作，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

二、樓內(nèi)公共區(qū)域

（1）走廊地面每日清掃、每兩日拖洗1次；消防樓梯每日清掃，一周拖2次。大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)1次。

（2）扶手、信報箱、開關(guān)盒、表箱蓋、單元門每周清潔1次。

（3）欄桿、樓梯扶手每周擦抹2次。

（4）天花板、公共燈具：每月除塵1次。

（5）進(jìn)戶門：每周擦抹1次。

（6）樓道、走廊和玻璃：每周清潔1次。

（7）天臺、屋頂：每月清潔1次。

（8）電梯轎廂：每日擦拭、清掃1次以上，循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗1次）。

（9）地下車庫：每天清掃1次，每季度沖洗1次。

三、樓外公共區(qū)域

（1）垃圾收集：高層、小高層按單元、多層按幢設(shè)置有蓋垃圾，公共區(qū)域按需設(shè)置有蓋垃圾筒或果皮箱，每日清理一次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。

（2）道路地面、綠地、明溝：道路地面、綠地每日清掃一次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。

（3）宣傳欄、小品等：每半月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每季度清潔一次。

（4）垃圾清運：小區(qū)內(nèi)不設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)房，每天直接清運一次，垃圾桶外部每天擦拭一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次，保證箱（桶）無滿溢、無污跡。

（5）消毒滅害：每季對窨井、明溝等地噴灑藥水一次（6、7、8、9月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。

公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、人員要求

（1）專業(yè)保安人員要求55周歲以下（門崗處要求45周歲以下），身體健康，無不良嗜好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。

（2）公共區(qū)域24小時執(zhí)勤，監(jiān)控、消控機房24小時值班。

（3）能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。

（4）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，按需求穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。

（5）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。

二、門崗

（1）主出入口（大門）24小時值班看守，次出入口（大門）24小時值班看守，東大門一人以上（含一人）值班看守，并且白天站崗看守（每天不少于13小時），要有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛、人員的登記記錄。

（2）對外來人員或送貨人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行詢問、記錄。

（3）禁止拾荒、乞討、推銷人員進(jìn)入小區(qū)。

（4）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件或可疑物件搬出實行確認(rèn)制度，并進(jìn)行記錄。

三、巡邏崗

（1）確定巡查路線，白天每小時巡查一次，夜間每小時巡查一次，重點部位、重點區(qū)域每半小時巡邏一次，并有巡查記錄。

（2）接到火警、警情后十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并報告業(yè)委會與警方，協(xié)助采取有關(guān)措施。

（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。

四、技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）

（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息，并且可以回放至少1個月以上。

（2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

（3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、車輛管理

（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。

（2）由保安人員全天候巡視和協(xié)助停車事宜。

（3）車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全。

公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、草坪

（1）修剪：每年普修五遍以上，草坪基本平整.

（2）清雜草：每年清除雜草六遍以上.

（3）灌、排水：常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。

（4）施肥：按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年三遍以上。

（5）病蟲害防治：及時做好病蟲害防治。

（6）其它：草地生長正常。

二、樹木

（1）修剪：喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、基本無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。

（2）中耕除草、松土：適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。

（3）施肥：按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

（4）病蟲害防治：防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10％。

（5）扶正加固：樹木基本無傾斜。

（6）其它：喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

三、花壇花境

（1）布置：一年中有二次以上花卉布置。

（2）灌、排水：保持有效供水，無積水。

（3）補種：缺枝倒伏不超過十處。

（4）修剪、施肥：保持花卉生長良好。

（5）病蟲害防治：適時做好病蟲害防治。

共用部位、設(shè)備設(shè)施

日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、公共部位

（1）門窗：每周巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

（2）樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。

（3）路燈、樓道燈：完好率不低于90%。

（4）雨、污水管道：區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進(jìn)清掏。

（5）化糞池：每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

（6）圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持圍墻完好。

（7）道路、場地等：每周二次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)委會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會決定，組織實施。

（8）休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每周一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證其安全使用。

（9）室內(nèi)外健身設(shè)施等：每周一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外〕。

（10）安全標(biāo)志等：對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每半月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。

二、供水系統(tǒng)

（1）每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

（2）每年定期一次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

（3）高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。

（4）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。

三、排水系統(tǒng)

（1）每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。

（2）每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。

（3）控制柜電氣性能完好，運作正常。

（4）污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。

（5）每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。

四、升降系統(tǒng)：由物業(yè)公司委托專業(yè)維保單位進(jìn)行維保（經(jīng)甲方書面同意）

（1）保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。

（2）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運行進(jìn)行管理。

（3）電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。

五、弱電系統(tǒng)：安防監(jiān)控由物業(yè)公司委托專業(yè)維保單位進(jìn)行維保（經(jīng)甲方書面同意）

（1）樓宇對講系統(tǒng)（可視）：每周一次進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常（系統(tǒng)修復(fù)后）；

（2）周界報警：24小時設(shè)防并正常運行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號；

（3）監(jiān)視系統(tǒng)：適當(dāng)增加高清攝像頭，定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，確保監(jiān)視系統(tǒng)完好率95%及以上且保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。

六、消防系統(tǒng)：重要設(shè)施設(shè)備由物業(yè)公司委托專業(yè)維保單位進(jìn)行維保。（經(jīng)甲方書面同意）

（1）消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；

（3）每天檢查火警功能、報警功能是否正常（消防改造后）；

（4）每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器及時清洗或更換（消防改造后）；

（5）每年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；

（6）每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。

重要專項管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)前臺受理事項處理

打造親切、靈敏、便捷的物業(yè)前臺，健全前臺受理事項處理臺賬記錄、處置流程；全面接收通過口頭、電話、微信與微信群等多種渠道反映的報修、投訴、批評、建議等信息，盡量全部原始登記在冊，注明交辦責(zé)任人，及時反饋；跟蹤處置結(jié)果，隨機回訪抽查；定期統(tǒng)計分析，研判輿情民意，供公司管理層或業(yè)委會決策參謀。

二、共享單車的管理

加大共享單車有序停放的宣傳，提醒并告知業(yè)主共享單車在小區(qū)東、南門或北門外的指定停放地點，及時將小區(qū)零散的共享單車在指定點有序排放，方便業(yè)主用車，提高共享單車使用率。拒絕共享汽車、單車進(jìn)入及駐停小區(qū)。

三、快遞物品代為接收和管理

根據(jù)業(yè)主的委托無償代收、保管快遞物品；小件物品配貨架有序擺放，按樓道編號導(dǎo)引業(yè)主方便領(lǐng)取；大件物品整齊碼放，視情整理；創(chuàng)造條件，引進(jìn)快遞柜，按區(qū)域劃片定點擺放，方便投遞與領(lǐng)取。

四、商鋪等非住宅周邊的公共環(huán)境管理

規(guī)范商鋪公共環(huán)境服務(wù)重點，循環(huán)保潔商鋪室外人行道區(qū)域；勸阻亂堆亂放現(xiàn)象，杜絕不雅不潔廣告，聯(lián)絡(luò)城管等部門加強監(jiān)管；定時巡查，及時發(fā)現(xiàn)消防及安全生產(chǎn)隱患，提醒業(yè)主整改并報告主管部門。

五、垃圾桶清潔清運管理

針對性循環(huán)保潔，未到清運時段的垃圾桶滿溢時及時更換或增加空桶；根據(jù)情況及時撤換或更新清運人員與清運方式，縮短清運操作時間，減少噪音擾民；清后徹底掃除細(xì)小剩余垃圾，杜絕臟水、黑水流瀉。

六、小廣告的管理與清除

堵疏結(jié)合，小廣告的清除納入樓道保潔員的日常工作，全面徹底清理小廣告牛皮癬；統(tǒng)一提供相對可信的便民服務(wù)指定服務(wù)商，杜絕其他閑雜人等進(jìn)入樓道。將其納入居民的舉報投訴受理事項，每十天開展一次專項檢查。

七、大件生活垃圾管理

迅速發(fā)現(xiàn)、介入處置居民反映的大件垃圾，跟蹤了解亂堆亂扔行為人，協(xié)商代為有償處置，不侵占其他業(yè)主的資源。有償處置的大件垃圾清運不超過3天，對找不到戶主的垃圾3天內(nèi)必須轉(zhuǎn)運到中轉(zhuǎn)地點。公布指定堆放地點，制定誠信曝光機制。

八、裝修建筑垃圾管理

按住建部門要求，對房屋裝修嚴(yán)格登記介入管理。實行裝修承諾協(xié)定管理制，繳納承諾制保證金約束，對違規(guī)裝修及亂扔建筑垃圾進(jìn)行追訴。

九、地下空間的大件垃圾清理

限期整理樓道、儲藏室走道、地下車庫等公共部位“僵尸車”及陳年廢棄物；甄別垃圾與遺棄物的類別，無條件清除垃圾，尋找遺棄物戶主；通知業(yè)主限期整改，并通報業(yè)委會協(xié)商處置辦法；對公告后無人認(rèn)領(lǐng)的遺棄物，將視作垃圾處理。對于協(xié)商不成的大件堆積物，公告該單元全體住戶聯(lián)合監(jiān)督。

十、車輛門禁管理

更新改進(jìn)小區(qū)出入口，公共車庫門禁系統(tǒng)智能化水平，加強車庫通道亂駐停車輛管理。對呼叫保安人工放行的車輛要核對藍(lán)牙或門禁卡，沒有憑證的拒絕放入；登記核對亂停放車輛，張貼提示、電話催促駛離。對于屢教不改者進(jìn)行誠信曝光。

十一、電瓶車的充電管理

逐步設(shè)立統(tǒng)一的電瓶車集中充電處，勸阻業(yè)主收拾私拉亂接的電線，協(xié)同派出所定期清除私拉亂接亂象，減少安全隱患。

十二、公共區(qū)域收益賬務(wù)管理

廣告收入、攤位費等所有公共區(qū)域收入全額用于小區(qū)公共部位維修，并設(shè)立專項賬目，定期匯總公布，便于查詢。

十三、地上露天車位的維修管理

定期登記摸底住戶車輛添置變更情況，探索外來車輛收費制度；恰當(dāng)設(shè)立禁停區(qū)域，及時巡查發(fā)現(xiàn)違停車輛，有力提醒監(jiān)督其整改，杜絕出入口、轉(zhuǎn)角被堵塞現(xiàn)象；公共區(qū)域收入優(yōu)先使用于草坪磚車位的維修，杜絕積水、濺泥現(xiàn)象。

十四、生活垃圾分類處理

按照區(qū)政府、街道以及社區(qū)關(guān)于生活垃圾“三化四分”和分級管理要求，設(shè)立垃圾分類管理員，積極改造基礎(chǔ)設(shè)施和收集條件，盡早宣傳引導(dǎo)培育居民分類投放習(xí)慣，按時達(dá)到達(dá)標(biāo)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

十五、貓狗等寵物管理

引導(dǎo)居民文明養(yǎng)寵物，及時清除公共區(qū)域的糞便，監(jiān)督舉報不按規(guī)定養(yǎng)犬、溜狗行為，定期撲殺無主流浪貓狗。

十六、節(jié)假日、鄰居節(jié)日的安排

春節(jié)、五一、國慶、元旦等重要節(jié)假日要有節(jié)日氣氛。每年中秋節(jié)前辦一個鄰里節(jié)。

十七、業(yè)委會交辦的事項處理

對業(yè)委會交辦的事項，無論口頭或書面交辦的事項都要單獨登記，對于處理結(jié)果既要告知相應(yīng)業(yè)主，也要回復(fù)業(yè)委會，每月向業(yè)委會匯總匯報一次。

附件四：

物業(yè)服務(wù)違約處罰細(xì)則

附件五：

市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)(甲級)

備注：1、凡涉及業(yè)主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業(yè)服務(wù)收費等級時，相應(yīng)分值不作扣除。2、評分分值達(dá)到90分（含90分）以上的，符合本服務(wù)收費等級的要求。

市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)(乙級)

備注：1、凡是涉及業(yè)主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業(yè)服務(wù)收費等級時，相應(yīng)分值不作扣除。2、評分分值達(dá)到90分（含90分）以上的，符合本服務(wù)收費等級的要求。

市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)(丙級)

備注：1、凡是涉及業(yè)主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業(yè)服務(wù)收費等級時，相應(yīng)分值不作扣除。2、評分分值達(dá)到90分（含90分）以上的，符合本服務(wù)收費等級的要求。

附件六：

公共能耗費分?jǐn)傓k法

一、為使各位業(yè)主和物業(yè)使用人合理分?jǐn)偙緟^(qū)域的公共能耗費用，制定本辦法。

二、本辦法所指的公共能耗包括共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運行所需的水、電、氣（油）等能耗費用。

三、公共能耗費按 上一年度實際使用 比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

四、公共能耗費按 上一年度實際使用 方式計算。

五、公共能耗費按 上一年度實際使用 收取。

六、采取預(yù)交公共能耗費的，業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)交的公共能耗費不足的，應(yīng)及時予以補足；若有結(jié)余的，將結(jié)轉(zhuǎn)入下一周期的公共能耗費用。

七、業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納公共能耗分?jǐn)傎M的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

八、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的公共能耗費。

九、

附件七：

物業(yè)承接查驗協(xié)議

物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

一、物業(yè)基本情況

二、承接查驗內(nèi)容

三、承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

四、承接查驗時間、方法、程序及交接工作

五、資料移交問題以及不合格項目的解決方法

六、雙方的權(quán)利義務(wù)

七、違約責(zé)任

八、保修條款

附件八：

移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料清單

附件九：

物業(yè)管理招標(biāo)文件

附件十：

物業(yè)管理投標(biāo)書

來源：物業(yè)CEO內(nèi)刊、頤律觀瀾

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