2023版房屋出租合同,2023版房屋出租合同租戶款

《民法典》第七百二十四條

法條變遷說(shuō)明

《民法典》第724條是關(guān)于非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用時(shí)承租人解除權(quán)的規(guī)定。有關(guān)租賃物瑕疵致使不能對(duì)租賃物使用、收益的，既包括租賃物存在權(quán)利瑕疵而引發(fā)第三人行使權(quán)利的場(chǎng)合，也包括租賃物存在物的瑕疵的情形。《民法典》第724條系新增規(guī)定，內(nèi)容來(lái)源于2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第8條，未作實(shí)質(zhì)性修改。以下小編就《民法典》第724條相關(guān)的法條、裁判規(guī)則和司法觀點(diǎn)予以整理，供讀者更好地理解該條內(nèi)容。

法信· 裁判規(guī)則

1. 租賃房屋作為商業(yè)用房未辦理相關(guān)的消防驗(yàn)收的，承租人可以解除租賃合同——林某訴太原農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司后王支行租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋作為商業(yè)用房，卻未辦理相關(guān)的消防驗(yàn)收。根據(jù)法律規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。因租賃物存在違反使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形，致使承租人無(wú)法正常使用租賃房屋，承租人可以解除租賃合同。

案號(hào)：（2023）魯06民終4425號(hào)

審理法院：山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，發(fā)布日期：2023年8月2日

2. 租賃房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議的，承租人可以解除租賃合同——王某訴郭某某房屋租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋在租賃期間發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，且最終產(chǎn)權(quán)人通過(guò)對(duì)租賃房屋停水停電的方式向承租人主張權(quán)利，導(dǎo)致承租人與出租人之間的房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，故承租人有權(quán)要求解除房屋租賃合同并要求出租人退還租賃保證金。

案號(hào)：（2023）粵20民終2988號(hào)

審理法院：廣東省中山市中級(jí)人民法院

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，發(fā)布日期：2023年7月27日

3. 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)依法查封并要求限期騰空，導(dǎo)致承租人繼續(xù)占有使用房屋的權(quán)益受到影響，承租人可以解除租賃合同——青海世紀(jì)置業(yè)投資有限公司訴青海富恒實(shí)業(yè)有限公司租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋被司法機(jī)關(guān)依法查封并要求限期騰空，導(dǎo)致承租人繼續(xù)占有使用房屋的權(quán)益實(shí)際受到影響，在此情況下，承租人可以依據(jù)法律規(guī)定主張解除租賃合同。

案號(hào)：（2023）青01民終1109號(hào)

審理法院：青海省西寧市中級(jí)人民法院

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，發(fā)布日期：2023年6月20日

4. 租賃房屋空氣質(zhì)量不合格，承租人可以解除租賃合同——莊某某訴張某某房屋租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋的空氣質(zhì)量檢測(cè)結(jié)果甲醛、TVOC的含量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量不符合要求，承租人可以要求解除合同，且不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案號(hào)：（2022）滬0113民初25943號(hào)

審理法院：上海市寶山區(qū)人民法院

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，發(fā)布日期：2023年5月31日

5. 出租人將未經(jīng)相關(guān)綜合驗(yàn)收合格的商鋪?zhàn)赓U給承租人經(jīng)營(yíng)，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定情形，承租人有權(quán)要求解除租賃合同——李某某訴貴州伽源養(yǎng)生文化旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司租賃合同糾紛案

【案例要旨】建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，應(yīng)經(jīng)過(guò)消防安全檢查或者符合消防安全要求，否則不得投入使用、營(yíng)業(yè)。因出租人將未經(jīng)相關(guān)綜合驗(yàn)收合格的商鋪?zhàn)赓U給承租人經(jīng)營(yíng)，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定情形，承租人有權(quán)要求解除租賃合同。

案號(hào)：（2021）黔03民終9474號(hào)

審理法院：貴州省遵義市中級(jí)人民法院

案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，發(fā)布日期：2022年1月26日

法信· 司法觀點(diǎn)

一、非承租人構(gòu)成根本性違約承租人行使解除權(quán)的要件

本條（《民法典》第724條，下同）規(guī)定的承租人解除權(quán)，須同時(shí)符合三個(gè)條件：一是存在本條所規(guī)定的三種情形之一；二是前述情形致使租賃物無(wú)法使用；三是前述情形的發(fā)生非承租人原因所致。分述如下：

1.存在本條規(guī)定的三種情形之一

（1）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押

查封和扣押均是司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制封存當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)，限制其處分的一種執(zhí)行措施。我國(guó)《民事訴訟法》對(duì)司法機(jī)關(guān)的查封并無(wú)類(lèi)似明文規(guī)定，但在民事執(zhí)行實(shí)踐中普遍認(rèn)可上述做法。執(zhí)行實(shí)務(wù)中，有俗稱的“死封”和“活封”之分。“死封”是指被執(zhí)行人在財(cái)產(chǎn)被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，只有妥善保管的義務(wù)。而“活封”則相反，被執(zhí)行人在財(cái)產(chǎn)被查封后，仍享有對(duì)該財(cái)產(chǎn)的使用、管理和收益權(quán)。在不減損查封標(biāo)的物價(jià)值、不對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的強(qiáng)制執(zhí)行行為造成妨害的情況下，人民法院通常采取“活封”的做法，允許查封標(biāo)的物的所有人、管理人、使用人繼續(xù)占有、使用。特別是在2020年1月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》，提出“靈活采取查封措施。對(duì)能‘活封’的財(cái)產(chǎn)，盡量不進(jìn)行‘死封’，使查封財(cái)產(chǎn)能夠物盡其用，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。查封被執(zhí)行企業(yè)廠房、機(jī)器設(shè)備等生產(chǎn)資料的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)價(jià)值無(wú)重大影響的，可以允許其使用”，進(jìn)一步明確了人民法院查封行為應(yīng)遵循的善意、文明的理念，明確了查封行為的實(shí)施方式。民事審判、執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)于查封時(shí)未出租的房屋，由于房屋所有人行使出租權(quán)通常會(huì)影響強(qiáng)制執(zhí)行程序中被查封房屋的拍賣(mài)、成交等，為了保證執(zhí)行的效果，被執(zhí)行人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許不得擅自出租。但是對(duì)于查封前已經(jīng)出租的房屋，在“活封”情況下，承租人的租賃權(quán)不受影響，有權(quán)對(duì)租賃房屋繼續(xù)使用、收益，而且根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，即使被查封的房屋被拍賣(mài)，亦不影響承租人的租賃權(quán)。

行政機(jī)關(guān)對(duì)于財(cái)產(chǎn)的保全措施，有“先行登記保存”“查封”和“扣押”等形式?！跋刃械怯洷４妗笔切姓C(jī)關(guān)收集證據(jù)的一種方式，是指行政機(jī)關(guān)執(zhí)法人員在執(zhí)行公務(wù)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，在證據(jù)可能滅失或以后難以取得的情況下，對(duì)相關(guān)物品和其他相關(guān)資料予以清點(diǎn)并登記造冊(cè)的一種證據(jù)保全措施，可以原地保存，也可以異地保存。“查封”是針對(duì)有證據(jù)證明可能危害人體健康的物品采取的強(qiáng)制措施，或是指行政機(jī)關(guān)對(duì)行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)貼上封條就地封存，查封期間限制財(cái)產(chǎn)權(quán)的使用，被查封人不得處分其財(cái)產(chǎn)。“扣押”是行政機(jī)關(guān)將行政相對(duì)人的有關(guān)財(cái)產(chǎn)置于自己的控制之下，限制行政相對(duì)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)的繼續(xù)占有和處分的一種強(qiáng)制措施。在涉及行政機(jī)關(guān)的查封問(wèn)題時(shí)，要注意區(qū)分“先行登記保存”“查封”和“扣押”三種不同情況。本項(xiàng)規(guī)定的行政機(jī)關(guān)的查封，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循其概念的基本內(nèi)容，不宜作擴(kuò)大解釋和適用。

（2）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議

租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議，實(shí)質(zhì)上屬于租賃物存在權(quán)利瑕疵的情形。租賃物權(quán)屬存在爭(zhēng)議，多因租賃物所有權(quán)爭(zhēng)議而產(chǎn)生。租賃物所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，涉及出租人將他人所有之物出租，關(guān)系租賃合同的有效性問(wèn)題，很有可能對(duì)承租人的使用、收益產(chǎn)生不利影響，妨害租賃合同目的實(shí)現(xiàn)。因此，租賃物權(quán)屬爭(zhēng)議屬于承租人享有解除權(quán)的法定事由。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)等用益物權(quán)，在涉及租賃關(guān)系時(shí)與所有權(quán)相類(lèi)似，發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，亦屬于本項(xiàng)規(guī)定情形。

（3）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形

對(duì)于一些法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件有強(qiáng)制性要求的租賃物，由于不符合或者違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定使用，可能面臨行政處罰乃至追究刑事責(zé)任的后果，因此，亦屬于承租人有解除權(quán)的情形。如根據(jù)《消防法》第15條的規(guī)定：“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府消防救援機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查……未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。”出租人如將未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不符合消防安全要求的房屋出租給他人經(jīng)營(yíng)，則承租人在滿足其他要件后即有合同解除權(quán)。

2.前述情形致使租賃物無(wú)法使用、收益

依《民法典》第703條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同，通過(guò)租賃合同使用、收益租賃物，系承租人訂立租賃合同的根本、直接目的。承租人支付租金的義務(wù)，與出租人將租賃物交付承租人使用、收益的義務(wù)，二者構(gòu)成對(duì)待給付。如果不能實(shí)現(xiàn)使用、收益，則其訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，合同對(duì)承租人而言失去存在的必要。

3.前述情形非因承租人原因所致

非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用、收益，既包括因出租人的行為致使解除合同的事由發(fā)生的情形，如他人行使權(quán)利追奪租賃物，即出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形，或者出租人實(shí)施違法行為致使租賃物被查封或者禁止使用的情形；也包括在前述事由發(fā)生后，因出租人未及時(shí)采取措施，而導(dǎo)致租賃物無(wú)法使用的情形，如租賃物被行政機(jī)關(guān)查封后，出租人未及時(shí)接受處罰進(jìn)行整改，致使承租人無(wú)法繼續(xù)使用租賃物。無(wú)論是因出租人的行為致使前述三種解除合同的事由發(fā)生，進(jìn)而造成承租人不能使用租賃物，還是事由發(fā)生后因出租人的原因?qū)е鲁霈F(xiàn)本來(lái)可以避免的后果發(fā)生，承租人均有解除合同的權(quán)利。

（摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中國(guó)民法典適用大全（合同卷）》（三），人民法院出版社2022年版，第2153~2155頁(yè)）

法信· 關(guān)聯(lián)法條

1. 《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十三條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

2. 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020年修正）

第五條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

3. 《商品房屋租賃管理辦法》第六條　有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。