房產抵押合同的標準版本(房產抵押合同的標準版本有哪些)

　　太倉律師講解房地產抵押合同要怎么簽?房地產抵押合同生效條件?

房產是大部分家庭最重要的財產之一，房地產也是可以抵押的產物，當然，抵押的時候是需要簽訂合同的。這個時候大家就比較想知道，房地產抵押合同要怎么簽?房地產抵押合同要怎樣才能生效?針對這些問題，下面就有握法網小編來給大家詳細的介紹一下。

　　房地產抵押合同要怎么簽?

　　房地產抵押合同的首要內容，合同的當事人，抵押合同中的抵押權人有必要是主債款合同中的債款人，有債款，才有抵押權，沒有債款，就沒有抵押權，這是由抵押合同作為從合同、抵押權作為隸屬權力的性質決議的。抵押合同能夠先于主債款合同之簽定而簽定，并在主債款合同簽定前進行抵押注冊，此時債款沒有存在，而抵押權現已存在，這是債款與抵押權的暫時分開，抵押權人是等待中的債款人，但抵押注冊自身并不意味著抵押權人可僅依抵押合同行使抵押權，抵押權的行使乃以債款的表現和行使為條件，沒有債款，則無法行使抵押權，因而，還需債款人才能成為抵押合同中的抵押權人。房地產抵押合同的抵押人應當是土地運用權的具有人和房產擁有人。

由于土地擁有權不能用于抵押，故國家不能成抵押合同中的抵押人。國家《擔保法》對不得建立抵押的產業有專門規則，不是擁有的土地運用權和房產擁有權都能設定抵押的。抵押人應該是依法享有處置權的土地運用權人和房產擁有權人。集體擁有的土地運用權不能用于抵押，其權力人不能成為抵押人。房地產租借權盡管也是設于不動產的產業權力，但租借權歸于債款性質，不能設定抵押權，故租借權人不能成為抵押人。抵押權因不能與主債款徹底分開而獨立存在，故抵押權不能另行設定抵押，抵押權人不能成為其抵押權的抵押人。

　　被擔保的債款，被擔保的債款的品種抵押可用于擔保擁有方法的債款，較普遍的為合同之債，其它債款如因不當得利、無因處理和危害補償所表現的債款，當事人也能夠通過抵押合同以抵押方法進行擔保。合同之債的抵押擔保一般在債款表現前設定，其他品種之債只能在債款表現后另以合同設定。被擔保的債款一般為資金債款，但國家《擔保法》也未制止對有必定資金價值的行為如勞務或必定物品之交給等供給抵押擔保。以抵押方法擔保的合同之債，又以借貸合同為普遍，其他如銷售合同、承包合同、運送合同、托付合約等，均能夠抵押方法擔保所表現的債款。

　　房地產抵押合同在什么情形下才能生效?

　　房地產抵押合同的生效，是指房地產抵押合同發生法律上的效力，產生創設抵押權的法律效果。房地產抵押合同的生效，要把握以下幾點：

　　1、房地產抵押合同是從合同，房地產抵押合同生效的前提是所擔保的主債合同生效。

　　2、房地產抵押合同是民事法律行為，它發生效力的前提是它不違背相關的法律規定，是有效的民事法律行為。

　　3、房地產抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當中僅移交房地產權利證書的，一般不會使房地產抵押合同生效。但是，如果當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。也即可以認定房地產抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

　　房地產抵押合同無效的，該如何處理?

　　房地產抵押合同無效，是指房地產抵押合同因法律規定的原因而不發生創設抵押權效果。房地產抵押合同無效的原因是多樣的：

　　1、主合同無效導致房地產抵押合同無效;

　　2、因房地產抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：

　　(1)《民法通則》上的無效原因：當事人無民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;

　　(2)《城市房地產抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。

　　房地產抵押合同無效時，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。在房地產抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：

　　(1)主合同無效而致房地產抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔民事責任。抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3.

　　(2) 主合同有效而房地產抵押合同無效，債權人無過錯的，抵押人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;債權人、抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2.

　　哪些房產可以做抵押?

　　知道了房產抵押貸款的概念后我們就進入正題到底哪些房產可以作為抵押物?在國家《擔保法》里的規定是抵押人依法有權處分的國有的土地使用權房屋和其他地上定著物可以作抵押。

　　因為房產的產權性質復雜我們在這里先列舉一下哪些類型的房產是不能做抵押

　　1、學校、醫院、國家機關、社會福利機構、宗教寺廟等公共福利事業的不動產

　　2、軍隊的房地產一般是不能作為抵押

　　3、有產權糾紛的房地產

　　4、產權關系不清的房地產

　　5、被法院或國家司法機關裁定予以凍結扣押監管或以其他形式限制的房地產

　　6、由國家計劃即將拆遷的房地產

　　7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產

　　8、沒有地上建筑物的農村集體土地不包括荒山荒地等

　　9、已作過抵押但未經前抵押權人書面同意的房地產

　　10、違章建筑或未經國家規劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物

　　具體到我們所熟知的產權性質還包括：小產權房也叫鄉產權房、未滿五年的經濟適用房、軍產房、校產房、未辦理《央產上市證明》的央產房、平房(絕大多數銀行不予受理)、廉租房。以上這些房產目前都是不能做房產抵押貸款的。

　　目前銀行和其他金融機構的能接受抵押的房產包括：商品房、公寓、二次交易并已交納土地出讓金的已購公房、滿五年的經濟適用房和可上市交易的央產房等等。

　　如果簡單歸納成一句話就是“能夠順利上市交易買賣過戶的房產，都可以向銀行申請抵押貸款。”但需要注意的就是房產的房齡，如果房齡，太老比如在年以前建造的房產，銀行和其他金融機構就不能接受了。

　　以上就是握法網小編為您整理的房地產抵押合同相關內容，大家一定要注意一些細節。另外要是遇到了相關法律問題，也可以咨詢握法網的相關律師進行咨詢。