購房定金簡單協(xié)議書—購房定金協(xié)議怎么寫以及范本

近年來房地產(chǎn)在我國可以說是最“熱”的領(lǐng)域，全國各地的樓盤銷售現(xiàn)場可謂一片火爆。很多購房者都是匆匆看了沙盤，逛了樣板間，在非常短的時間內(nèi)便與開發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購書并交納了定金。按理說，買房可是大事，不能“沖動消費”，但如果回家之后不想買了，或者簽訂正式合同時和開發(fā)商沒談攏，那房子能不能購買？定金還能不能退還？這是很多人關(guān)心的問題。因此，購房人在買房前需要了解清楚認(rèn)購協(xié)議的法律效力及定金的法律概念，避免產(chǎn)生法律糾紛。

（一）認(rèn)購協(xié)議書的性質(zhì)

現(xiàn)實生活中，開發(fā)商經(jīng)常會讓購房者簽訂購房意向書、承諾書、認(rèn)購書等文件，并交納一定數(shù)額的定金、意向金、申購款等，這些文件雖然名稱不同，但其本質(zhì)作用大體一致，就是將購房者的購房意向初步固定下來，而且很多時候，房屋屬于期房，甚至開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，這時候先簽訂認(rèn)購書，把房屋預(yù)定出去，有助于開發(fā)商回籠資金。認(rèn)購書的性質(zhì)從法律上分析，只要雙方是在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，系雙方真實意思表示，且沒有違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定的情形，那么就成立了一個對雙方都有約束力的合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)，如果任何一方當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的訂立合同的義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反預(yù)約合同的違約責(zé)任。

《民法典》第四百九十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”例如：如果開發(fā)商在與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議書之后，本應(yīng)當(dāng)履行簽訂正式合同的義務(wù)，但后來因銷售的房屋漲價，開發(fā)商為牟取更大的利潤，將房屋另行出售給第三人，在這種情況下，開發(fā)商就違反了認(rèn)購書的約定，不僅要承擔(dān)定金罰則，還有可能承擔(dān)違約賠償責(zé)任。又如，購房者簽了認(rèn)購書后，回家與家人商量，認(rèn)為選擇的戶型不好，在簽訂正式合同時要求更換房號，否則拒絕簽訂正式合同，這種情況是對認(rèn)購書中已經(jīng)協(xié)商一致的內(nèi)容的變更，如果開發(fā)商不同意變更，那么購房人拒絕簽訂就構(gòu)成了違約，同樣也要承擔(dān)違約責(zé)任。總而言之，認(rèn)購書已經(jīng)約定好的內(nèi)容是不容任何一方隨意更改的，否則都是對認(rèn)購書的違反。

（二）什么是“定金罰則”

《民法典》第五百八十七條：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”以上就是“定金罰則”的解釋。實踐中，書面協(xié)議中只有寫成“定金”二字才可以適用定金罰則，如果寫成“訂金”二字或者其他意向金、申購就等表表述，都是屬于預(yù)付款，只存在是否返還的問題，不存在雙倍返還的問題。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但是法律規(guī)定不得超過主合同標(biāo)的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。

（三）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金的情形

1、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由如何認(rèn)定需要具體問題具體分析，例如對認(rèn)購協(xié)議書中未約定的，影響合同履行的重要內(nèi)容無法協(xié)商一致的，就屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。

普法提示：

（一）審慎簽約，切勿沖動消費。

買房是老百姓生活中的大事兒，一定要慎重，在買房前最好與家人多溝通協(xié)商，爭取一致意見之后再購買。切不可因售樓現(xiàn)場人多搶購，就一時沖動消費，簽訂了認(rèn)購書。認(rèn)購書雖然不是正式的合同，但根據(jù)上文的分析可以看出，認(rèn)購書也是一份可以約束雙方當(dāng)事人的有效合同，務(wù)必本著誠信原則認(rèn)真履行，如果反悔就可能損失定金，甚至要賠償別人的損失。簽訂任何書面文件之前，一定要細(xì)細(xì)查看，謹(jǐn)防“挖坑”。購房時簽訂的文件大多是開發(fā)商提供的統(tǒng)一文本，不要想當(dāng)然地認(rèn)為都是統(tǒng)一的就沒問題，在簽署任何書面文件前都要仔細(xì)閱讀文本，特別是對于加粗、加黑的內(nèi)容更要留意，謹(jǐn)防開發(fā)商在格式文本中“挖坑”。對于看不懂的地方，一定要請工作人員解釋，不放心的，可以要求明確約定在合同里。

（二）盡力留存證據(jù)，切勿一問三不知。

除了要求留存書面文件一式兩份的副本之外，對于開發(fā)商公示的戶型圖、小區(qū)環(huán)境、宣傳資料、營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)證書、商品房預(yù)售許可證等資料都要盡力留存復(fù)印件或拍照留證。不要輕信工作人員的口頭宣傳和承諾，一切以落實到紙面為準(zhǔn)。在交納定金、認(rèn)購款、首付款等款項時，應(yīng)注意是否在合同中明確約定，且要索要發(fā)票，并仔細(xì)核對發(fā)票上的拾頭與合同是否一致，妥善保管好發(fā)票。一旦出現(xiàn)糾紛，應(yīng)本著協(xié)商為先的思路，進(jìn)行協(xié)商解決。在協(xié)商過程中如果開發(fā)商做出讓步和承諾，要盡快落實到書面，或者采用錄音錄像的方式留存證據(jù)，以作為日后一旦進(jìn)入訴訟時的證據(jù)。協(xié)商不成的，應(yīng)及時向?qū)I(yè)法律人士求助，以盡早解決問題，避免損失擴(kuò)大。