車庫買賣合同正規(guī)版本;二手車庫買賣合同協(xié)議書怎么寫

來源：海峽導(dǎo)報

廈門一男子買房后

竟發(fā)現(xiàn)小區(qū)一個“秘密”

怒告開發(fā)商

結(jié)果贏了！

開發(fā)商一次性將10個車位出售給非小區(qū)業(yè)主的第三人，業(yè)主為此將開發(fā)商訴至法院。近日，同安法院審結(jié)這樣一起與車位買賣有關(guān)的糾紛案件。

如今，不少人購房時都會考慮買個車位，但有人買車位時卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將大量車位“打包”出售了，購買方還是非小區(qū)業(yè)主的第三人，這樣的《買賣合同》還有效嗎？

接下來

讓我們來看看

事情究竟是怎么回事

法院是怎么判的？

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起因：

開發(fā)商“打包”出售車位，業(yè)主告上法庭

2021年，許先生通過中介公司向林小姐購買了一套二手房，該房產(chǎn)位于同安某小區(qū)的1002室，小區(qū)開發(fā)商是廈門甲房地產(chǎn)開發(fā)公司。購房后，為了滿足生活居住需求，解決自家停車難問題，許先生經(jīng)多方了解小區(qū)車位信息，最終相中了位于電梯口擬出售的丙車位。

在溝通過程中，許先生卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)公司早于2017年將小區(qū)的10個車位（含許先生相中的丙車位）出售給了張先生。而張先生并未購買案涉小區(qū)的房產(chǎn)，張先生購買車位目的是出于投資需要。

為此，許先生認(rèn)為開發(fā)公司擅自將小區(qū)車位對外銷售給非業(yè)主身份的第三人，其行為與《民法典》關(guān)于車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需求的規(guī)定精神相悖，侵害了業(yè)主所享有的合法權(quán)益。

為此，許先生將被告廈門甲房地產(chǎn)開發(fā)公司、第三人張先生訴至法院，請求確認(rèn)開發(fā)商與第三人張先生簽訂的關(guān)于購買丙車位的《商品房買賣合同》無效。

開發(fā)公司辯稱：

小區(qū)車位和住宅配比大于1，現(xiàn)仍有富余車位在售，但許先生并未告知過其有購買車位的需求，公司不存在拒絕或無法滿足許先生車位需求的情形。

第三人張先生表示：

我在案涉小區(qū)一次性購置了10個車位，目的是為了投資。

判決：

將小區(qū)車位出賣給第三人，合同無效！

那么問題來了

法院會怎么判呢？

同安法院經(jīng)審理認(rèn)為：

許先生作為案涉小區(qū)二手業(yè)主，理應(yīng)享有與一手業(yè)主同等權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的機(jī)動車停放設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提供給小區(qū)業(yè)主使用，在保證小區(qū)業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。為了保證首先滿足業(yè)主的需求，開發(fā)商任何時候都不能將小區(qū)的車位、車庫出賣給業(yè)主以外的第三人。具體到本案中，案涉小區(qū)車位與住宅配比大于1:1，許先生作為1002室的業(yè)主，許先生的停車需求并未得到滿足。因此，許先生有權(quán)主張開發(fā)公司與張先生簽訂的車位買賣合同無效，許先生的訴求具備充分事實和法律依據(jù)。

綜上

法院依法作出一審判決

確認(rèn)被告開發(fā)公司與第三人張先生

簽訂的關(guān)于購買丙車位的

《商品房買賣合同》無效

一審判決作出后

開發(fā)公司不服提起上訴

最終

廈門中院審理后判決駁回上訴

維持一審原判

法官說法：

車位應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主需要”

法官說，《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。該條規(guī)定系調(diào)整小區(qū)公共利益的條款，屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，不是指滿足某特定的業(yè)主的需要，而是滿足全建筑區(qū)劃內(nèi)的所有的業(yè)主對停車位、停車庫的需要。在作為小區(qū)重要配套設(shè)施的車位、車庫數(shù)量已經(jīng)規(guī)劃確定的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)滿足小區(qū)業(yè)主按照配置比例提出的購買或者承租要求。為了保證首先滿足業(yè)主的需求，開發(fā)商任何時候都不能將小區(qū)的車位、車庫出賣給業(yè)主之外的第三人。雖然案涉小區(qū)在入住初期可能出現(xiàn)車位、車庫配置充足甚至有空余的情形，如允許開發(fā)商將多余的車位、車庫出售給業(yè)主之外的第三人，在出現(xiàn)開發(fā)商不能滿足業(yè)主按照車庫、車位的配置比例提出的合理停車要求的情況下，就違反了“車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的強(qiáng)制性規(guī)定。只有在小區(qū)業(yè)主的合理停車需要得到滿足的前提下，如車位、車庫有空余，為緩解小區(qū)停車難的社會問題，此時才能允許開發(fā)商將車位、車庫出租給業(yè)主之外的第三人，此乃該條法律規(guī)定的立法初衷。

本案中，開發(fā)公司違反了前述法律規(guī)定將小區(qū)車位出售給非業(yè)主的第三人張先生，且一次性出售了10個地下車位，遠(yuǎn)超出個人合理生活需要，明顯侵害了小區(qū)全體業(yè)主租、購車位用以停車的權(quán)益。而許先生即便系小區(qū)的二手業(yè)主，在其停車位需求未能得到滿足的情形下，亦有權(quán)請求確認(rèn)案涉車位的買賣行為無效。

海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 同法