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2020年北京土拍市場有點熱。

今年1月初，融創(chuàng)和中海分別以34億元和36.5億元拿下石景山不限價地塊，打響北京2020年土拍第一槍。

這次開局，不僅開啟了北京樓市不限價時代，還為年內(nèi)北京土地市場奠定火熱基調(diào)，掀起了多輪高潮。僅在2月，綠城中國就砸下144億重倉北京樓市；5月，合生創(chuàng)展豪擲約180億元，包攬分鐘寺三宗不限價宅地；中海則四處舉牌，年內(nèi)已耗資近200億在北京拿下4幅土地。

多輪高潮后，北京土地市場短暫熄火3個月，又在12月掀起土拍熱潮，掛牌12宗土地，總計起拍價為406億。

12月2日，北京出讓3宗地——昌平限競房宅地、懷柔新城非限價宅地 、海淀西八里莊商業(yè)用地。

昌平限競房宅地被培訓(xùn)機構(gòu)中公教育以30.05億底價拿下；懷柔新城非限價宅地，由建筑公司建工以44.99億底價拿下；海淀西八里莊商業(yè)用地被央企開發(fā)商電建地產(chǎn)以57.95億元拿下。三宗地塊成交總價為132.99億元。

針對今日土拍，貝殼研究院高級分析師潘浩總結(jié)認為，時隔三個月北京住宅用地市場再次開拍，分別在懷柔和昌平供應(yīng)兩塊大體量綜合用地，與前期大量純住宅用地比較，今日競拍兩塊地功能性強于盈利性。

其中，昌平地塊總用地面積3.7萬平方米，總規(guī)劃建面為14.2萬平方米，其中R2二類居住用地規(guī)劃建面4.26萬平方米，容積率2.8；辦公用地9.9萬平米，要求100%自持至少20年。住宅均價限價57500元/平方米，最高限價63300元/平方米。

潘浩指出，此地塊雖然屬于地鐵上蓋，具有交通便利的優(yōu)勢，但100%自持部分比例較大，通過簡易測算，可售住宅部分的綜合樓面價為70540元/平方米，超過限價，未來盈利難度較大。

對于中公教育在京拿地，北京資深地產(chǎn)評論人澤龍也表示：“作為北京第一個執(zhí)行套內(nèi)90/70政策的地塊，這宗地將備受矚目，但想不被各大開發(fā)商和帝都人民挑刺，中公需要被自己培訓(xùn)。”

中公教育是北京海淀區(qū)綜合職業(yè)教育龍頭企業(yè)，去年2月21日登陸A股市場，截至12月12日收盤市值達到2231億元。

這家公司曾于11月10日曾公告，將參拍昌平地塊，若成功，將在該土地上建設(shè)在線科技研發(fā)中心、線上與線下融合教育示范中心、研發(fā)與教學(xué)人員融合培訓(xùn)中心、全國市場垂直一體化響應(yīng)指揮中心及創(chuàng)新教育總部。同時，該土地上配套建設(shè)的公寓住宅還可以解決大部分核心骨干人才的住房問題。

但潘浩認為，除了在該地塊上建設(shè)培訓(xùn)中心等產(chǎn)學(xué)研一體的總部基地作為自用使用，住宅部分也可做出售，增加收益。

根據(jù)2020年半年報，中公教育投資性房地產(chǎn)金額達到6.79億，占總資產(chǎn)的5.12%，在建工程8.11億占比6.11%。目前，中公在建的有中成置地、山東中公大樓、撫順中公大樓和陜西冠誠大樓。

除此之外，北京昌平地塊及懷柔地塊極大擴大了中公教育投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)。11月23日，中公教育在一筆定增公告中披露，擬用42億元投資建設(shè)北京懷柔的吃住學(xué)一站式學(xué)習(xí)基地，主要用于招錄考試、考研和職業(yè)技能訓(xùn)練等封閉班學(xué)員的集中培訓(xùn)。項目落成后，預(yù)計能為學(xué)員提供包括學(xué)習(xí)、餐飲、住宿等在內(nèi)的綜合服務(wù)。

今日出讓的懷柔不限價宅地，總用地面積21.3萬平方米，規(guī)劃建面51.9萬平方米，R2二類居住用地規(guī)劃建面19.8萬平方米，容積率2.5，商辦用地規(guī)劃建面31.7萬平方米，無自持和限價要求。

潘浩分析認為，按照產(chǎn)品配比來看，此地塊未來打造成綜合體項目的概率較大，結(jié)合地塊所處位置，預(yù)計未來將承擔(dān)區(qū)域綜合商業(yè)配套的功能，因此地塊綜合樓面價不高，但在非成熟區(qū)域打造綜合體項目具有一定的操作難度和風(fēng)險，因此僅建工一家房企參與競拍并以低價成交。成交樓面價8911元/平方米，周邊在售新房及二手房均價在28000元/平方米左右，項目住宅部分將承擔(dān)盈利功能。

今天唯一商業(yè)地塊海淀西八里莊地塊相對搶手，在經(jīng)歷多輪報價后，被電建拿下。

根據(jù)公開資料，海淀西八里莊地塊地上建筑控制規(guī)模為184800平方米，建設(shè)用地面積為51788.13 平方米。

根據(jù)地塊出讓要求，其中，0711-652地塊內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心由競得人完成建設(shè)后無償移交相關(guān)部門；地塊內(nèi)的郵政所由競得人完成建設(shè)后，由郵政局按成本價回購。此外，該項目可售部分55%的地上建筑規(guī)模自持至土地最高出讓年限。