天澤教育—天澤教育能直接拿證

定制的凈月上城A區4期項目。張志強/攝

頻繁變換的名稱背后，折射著這個項目曲折離奇的故事。

張志強 中房報記者 郭家豪 長春報道

長春市凈月區天澤大路與金棕櫚街交會處，有一棟6層獨棟商業建筑，自2020年初上市到2021年底交付先后有過4個名字，分別是“凈月上城A區四期”、“天澤教育城”、“985藝術廣場”及“新溶匯生活廣場”。頻繁變換的名稱背后，折射著這個項目曲折離奇的故事。

近日，隨著一份長達18頁的民事判決書公開，這個項目的前世今生漸漸浮出水面。

定制商業獨棟

這棟商業建筑所在地塊原是長春嘉盛房地產開發有限公司（以下簡稱“嘉盛地產”）的一宗凈地，閑置多年，始終沒有明確開發計劃，直到2018年買家劉某出現，改寫了這宗地塊的命運。

當年11月，劉某經過考察，向嘉盛地產提出了在該地塊“定制商品房”的需求，并簽訂《定制商品房購買協議書》，由劉某預定購建筑面積12000平方米的“商業獨棟”，合同總價款為6966萬元。

該協議明確約定：該項目由劉某提出具體需求，嘉盛公司按要求進行設計和開發建設；開發建設期間，由劉某委托第三方對外銷售，全部銷售收益歸劉某所有，嘉盛公司負責配合辦理相關手續。

自此，劉某有了雙重身份，既是買家，也是賣家。

2019年，劉某聘請第三方銷售公司進駐該項目，并以“天澤教育城”為案名正式上市銷售。公開資料顯示，該項目最初定位是一個以“小公寓大教育”為核心的一站式全齡段教育培訓綜合體，在隨后兩年多，劉某也通過第三方公司成功售出了38套房源，為總套數的1/3。此外，還有66套房直接落在了劉某名下，這些房源均完成了《商品房買賣合同》備案。2021年10月，項目完工，劉某和其他購房業主陸續拿到了新房鑰匙，正式辦理入伙。

買家再度出手

事實上，這棟“定制的商業項目”并不是雙方唯一一次合作。

2020年5月，劉某再度出手，又認購了嘉盛地產關聯公司江山樾項目公司開發的凈月·江山樾項目5期商業別墅產品H1號樓和H2號樓，地上總建筑面積約11121平方米，總價款8500萬元。

在雙方簽約時，凈月·江山樾兩棟商業別墅產品已經處于在建狀態。簽約后，劉某對房屋幕墻、塑鋼窗、電梯款式、電梯型號等設施提出拆改需求，江山樾項目公司也按要求重新報規并做出相應改造施工。直至2021年8月，劉某接收上述兩棟商業別墅，并辦理了入駐手續。

涉及3棟商業樓的兩份認購合同，總價款超過了1.5億元，雙方合作看起來進展十分順利。但就在房屋交付后不久，雙方的關系就從合作變成了對簿公堂。

消防驗收引發 “定制房屋”合同風波

定制的江山樾項目5期商業別墅產品。張志強/攝

改寫雙方關系的核心原因，是這3棟商業房屋及設備沒有經過建設工程竣工驗收消防備案。

根據《中華人民共和國消防法》和《消防監督檢查規定》要求，商業用房必須通過消防驗收且獲得消防救援機構許可后，方可投入使用和營業。

劉某認為，盡管開發公司已經交付了房屋鑰匙，但因為房屋未通過消防驗收，不能實際使用，實際上等于沒有交付。

于是，劉某兩紙紙訴狀分別將兩家開發商告上法庭。劉某在訴狀中表示，根據雙方簽訂的《協議書》約定，逾期交付超過約定期限，劉某有權解除協議。據此條款，劉某主張解除這3棟商業的認購協議，并要求返還房款。但對于自己委托第三方公司售出的38套房源，劉某并不主張解除合同。

長春市凈月高新技術產業開發區人民法院認為，劉某認購的上述3棟商業別墅產品至今未通過消防驗收，無法辦理竣工備案，故對劉某提出的解除合同主張予以支持，并做出兩家公司退還劉某已支付房款并賠償巨額違約金的判決。

開發商：雙方關系是“代建合作” 準備上訴

對于這兩份判決兩家地產公司表示不服。上述公司相關負責人認為，3棟商業別墅之所以無法通過消防驗收，是劉某一直在阻撓相關工作推進的結果。

嘉盛地產相關負責人介紹，對于凈月上城A區4期項目，為了完善消防驗收設備設施，有少量防火玻璃需進行更換，施工單位于幾個月前就已經備好材料、人工準備對玻璃進行更換，但由于劉某在收房前就已經將凈月上城A區4期所有房屋鑰匙取走，施工單位沒有備用鑰匙，最終導致消防設備設施沒有完善施工。

另外，嘉盛地產認為，定制建設的涉案房屋雖為商業用房，但并非公眾聚集場所，應當屬于消防備案工程而非消防驗收工程。雙方并未在合同中約定消防驗收的最后期限，亦未約定未經消防驗收合格就可以解除合同；另外，在合同約定質保期內，也應當允許進行維修和整改。

嘉盛地產表示，根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》所附《補充協議》第五條第1項約定：“若買受人未按期交納全部房款或其他費用，出賣人有權不為其辦理房屋交付手續。另外，在雙方簽訂的備案《商品房買賣合同》第七條第2項還約定：“本項目中的煤氣設施、電力設施、自來水設施和消防設施等配套設施設備，按照政府相關主管部門的要求設計和施工，具體的位置和樣式等以實際交付時為準，買受人承諾不因上述配套的相關事宜向出賣人索賠或要求退房。

對此，兩家地產公司已經準備完材料要向上級法院上訴。

在相關材料中記者了解到，劉某在2020年、2021年分別向兩家地產公司以“定制樓”及合同購買方式購買了兩處商業用房（共計價值15400萬元）。凈月上城A區4期地塊為完整凈地，按照劉某要求，嘉盛地產為其進行凈月上城A區4期規劃建設，其規劃方案、施工標準、交付標準均是由劉某本人提出，因為有一部分需要辦公使用，嘉盛地產按要求設計兩層挑空，達到300%使用率；另因要求配備自用停車位、建設地下室，嘉盛地產表示，該部分費用根據雙方合同約定，劉某尚未結算并支付。同時，凈月上城A區4期商業樓銷售也是由劉某本人委托第三方銷售代理公司進行銷售并收取了全部銷售款。

另外，凈月·江山樾H1、H2兩棟商業用房江山樾項目公司規劃為商業使用功能，前期已經售出3棟，后因劉某提出“定制購買”，江山樾項目公司與原購房者解除購買合同并退還其購房款。

后期，江山樾項目公司根據劉某意見調整使用功能，對樓體外立面、窗戶、電梯等進行拆改調整并重新報規。按協議約定，項目的規劃方案需根據劉某本人的要求進行設計并最終確定，相關費用均需要與劉某進行結算，且由劉某在結算后支付。

對此，江山樾項目公司認為，雖然簽訂的是商品房買賣定制合同，但其本質是代建合作行為，屬于代建合作關系，不是商品房買賣關系。江山樾項目公司已根據雙方的買賣合同約定如期向其交付了其所購的全部房產并其已實際使用，同時完成相關房產的網簽備案并向其開具了全額發票。

對此，兩家地產已經進行了上訴，我們將持續關注。