樓市期待金九銀十”政策發力

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新政策一經實施，引起了房地產市場的一系列動態。一些樓盤傳出了連夜收回折扣，甚至上調房價的消息，但業內人士普遍認為，這其中不乏有開發商和房產中介刻意制造緊張氛圍的因素，房價的上漲和搶購更多的是一種炒作。事實上，新政策旨在扶持改善性住房需求。

認房不認貸”政策讓更多人能夠享受到首套房貸款政策的優惠。首套房的購買門檻也有所降低，對于急需購房和改善性住房需求的人來說，實現安居夢”的機會更近了一步。

8月31日，《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》發布。中國人民銀行和國家金融監督管理總局的負責人在回答記者提問時表示，此次調整優化的重點分為兩方面：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施限購”城市和不實施限購”城市，首套住房和二套住房的商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR 20BP（貸款基點：一個貸款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR-20BP，這些政策工具都納入各地的一城一策”工具箱。

這為各地降低首付比例確定了方向。”嚴躍進表示，過去，降低首付的政策大多針對首套房或需求剛性，而此次政策顯示，二套房也有降低首付的空間。這一政策對于剛需和改善型購房需求都有積極作用，因此各地也積極降低了首套和二套房的首付比例。

在房貸利率方面，二套房的利率下限從過去LPR 60BP降低到LPR 20BP，相當于一次性降低了40BP。即使部分購房者可能不能享受認房不認貸”的政策，但購買二套房的人，房貸利率也會明顯降低。一位業內人士認為，在新政策下，二套房和首套房的購房成本都明顯下降。

政策扶持改善需求的目的非常明顯。”廣東省城市規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動賣一買一”，能夠帶動首套房購買的需求，從而加速商品房的銷售鏈條。

事實上，在此次政策出臺之前，已經有一些城市宣布將首套房和二套房的最低首付下限分別調整為20%和30%。其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。

相對于一線城市，如北京、上海、廣州和深圳等，房價較高，購房者對降低首付比例的呼聲也更高。例如，北京市的首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅為40%。這些一線城市吸引了大量新市民和年輕人的涌入，他們的購房支付能力有限。因此降低首付門檻，讓更多年輕人能夠早日實現購房夢想。

一線城市是否會選擇降低首付比例備受矚目。據鄒琳華預測，一線城市最終會實施這一政策，只是時間問題。”

值得注意的是，這次降低存量房貸利率是首次嘗試。

有一部分購房者期望樓市出臺新政策，特別是那些存量房貸利率較高的購房者，他們對降低存量房貸的期望越來越高。

中國人民銀行和國家金融監管總局于8月31日聯合發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對現行差別化住房信貸政策進行了優化調整，旨在支持各地根據具體情況靈活運用各項政策工具，引導個人住房貸款的實際首付比例和利率下降，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行和國家金融監管總局有關人士在回答記者提問時表示，降低存量住房貸款利率對借款人來說，能節省利息支出，有利于擴大消費和投資。對于銀行來說，可以有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。降低存量住房貸款利率還可以限制違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的可能性，減少潛在風險。

在政策發布1小時后，農業銀行、郵儲銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等各自官網和官方微信公眾號上相繼公告，表示正在積極推進存量個人住房貸款利率調整工作。

嚴躍進指出：這次政策在購房按揭貸款市場中具有歷史突破性，是相關部門給月供族送來的一份大禮包。”

有哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？中國人民銀行和國家金融監管總局相關負責人表示，截至今年8月31日，已經發放的住房貸款、已簽訂但尚未發放的住房貸款，以及借款人的實際住房情況符合所在城市首套住房標準的商業性個人住房貸款都符合降低利率的條件。從9月25日開始，借款人可以主動向承貸銀行提出申請，同時銀行鼓勵通過發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更加便捷的服務。調整方式可以包括修改合同約定的住房貸款利率點數，也可以由銀行發放新貸款來置換原有貸款。

購房者的房貸利率能夠降低多少？通知明確表示，具體利率調整幅度需要雙方協商確定，但調整后的利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

隨后，北上廣深等多個城市陸續公布了首套房貸款利率下限的歷史調整情況。其中，北京從2019年10月起，上海、廣州分別為LPR加55個基點、LPR加35個基點。今年8月21日，中國人民銀行下發的通知中，授權全國銀行間同業拆借中心公布5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。

一些城市的首套房貸款利率下限也在調整。根據新的貸款市場報價利率（LPR）計算方法，許多城市的首套房貸款利率下限為3.7%，相當于LPR減去50BP。一些城市也已經階段性取消了首套房貸款利率下限。

這一政策的實施讓許多購房者進行了計算，根據新政策，有些人可以省下100多萬元的利息。社交媒體上不斷出現與存量房貸利率下降相關的消息，這顯示了社會對存量房貸利率變動的高度關注，因為這直接關系到老百姓的財務情況。

9月1日，記者聯系了多家銀行，詢問如何降低存量房貸利率的問題，多家銀行的相關負責人告訴記者，各項細則正在制定中。

一家大型商業銀行上海分行信貸部相關人士透露：具體細則還未發布，我們也在等待相關消息。”此人士表示，對于銀行來說，與每位客戶商議調整存量房貸利率工作量較大，可能無法有效應對，未來可能會實行統一調整。

此舉旨在助推金九銀十”行情。近年來，樓市一直以防控風險為主題，此次政策也不例外。據李宇嘉表示，當前是一系列政策措施發力，促進樓市穩定回升。如果風險無法控制，無法實現穩定的銷售量，無論是房價的穩定還是市場的預期都無法實現。”

今年8月，我國二手房市場繼續下行，整體價格呈下降趨勢。根據諸葛找房數據研究中心的統計，8月份，100個重點城市二手住宅房價為15429元/平方米，環比下降了0.52%，較上月的下降幅度擴大了0.26個百分點。8月份，二手房價格達到了近3年來的低點，并創下了近3年來最大的跌幅。

9月到12月是每年樓市的關鍵時期，尤其是9月和10月是樓市的銷售旺季，被稱為金九銀十”。一線城市相繼宣布實施認房不認貸”政策，從短期來看，這為樓市帶來了一絲暖意，并對其他城市也有一定的引導意義。

李宇嘉指出：一系列政策的出臺目的很明確，就是要利用這4個月的時間窗口，盡快穩定市場情緒和交易規模。”他還表示，如果能夠充分利用這個時間窗口，或許可以實現全年樓市的U”型走勢。

諸葛找房相關人士表示，隨著政策利好的陸續落地，預計接下來二手房市場有望好轉，行情將逐步擺脫低迷，房價跌幅有望收窄甚至止跌回升。

嚴躍進也認為，隨著政策效應逐漸顯現，一線城市可能迎來一波良好的交易行情，對提振全國市場起到積極的導向作用，特別是對傳統的金九銀十”樓市的行情具有提振作用。（見習記者 趙麗梅）