樓市18個(gè)月的上漲周期后：購房者恐慌入市 政策收緊箭在弦上
盡管一些城市已經(jīng)出臺抑制房價(jià)政策，但房地產(chǎn)市場的恐慌情緒仍然在蔓延。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對房地產(chǎn)市場的描述是，“整個(gè)市場都陷入恐慌，購房者恐慌，既擔(dān)心房價(jià)快速上漲，看好的房子又買不起了，又擔(dān)心未來房價(jià)下跌，讓自己站在了房價(jià)高高的山崗上；業(yè)主恐慌，既擔(dān)心自己的房子賣便宜了，又擔(dān)心未來房價(jià)下跌，讓自己錯(cuò)過了這個(gè)千載難逢的出售套現(xiàn)良機(jī)。”
這不僅僅是恐慌情緒的全部來源。恐慌情緒還包括，越來越多的購房者將房產(chǎn)作為保值的工具。他們擔(dān)心，如果不買房，他們手中這一點(diǎn)點(diǎn)積蓄，都將貶損過半。而買房成為居民面對流動性過剩時(shí)避險(xiǎn)的主要選擇。
自2014年9月30日至今，本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)持續(xù)18個(gè)月。樓市在謠言、人為放大的恐慌情緒中相互作用傳染，不少城市開始出臺抑制房價(jià)政策，以期能夠?qū)Ο偪竦氖袌鲇兴禍亍?/p>
被恐慌情緒推入市場的購房者
沿著京津高速永樂店出口，便可以到達(dá)首創(chuàng)國際半島，這是距離北京最近樓盤之一。行政區(qū)域隸屬天津武清。
這是一個(gè)總占地面積298公頃，總建筑面積約300萬平方米的超大規(guī)模大盤。受本輪房地產(chǎn)市場火爆高漲情緒影響，該樓盤二手房的價(jià)格已經(jīng)漲至1.5萬元/平方米。周邊新盤價(jià)格已經(jīng)漲至2.7萬元/平方米。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在樓盤現(xiàn)場看到不少出于投資目的前來咨詢的購房者。
值得注意的是，盡管樓市看似火爆，價(jià)格也在高漲，但該大盤入住率相當(dāng)?shù)汀?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場僅看到極少數(shù)居住在此的業(yè)主。一位中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)她測算，該樓盤的入住率為15%。
這可能僅是個(gè)保守的數(shù)據(jù)。樓市的恐慌情緒已經(jīng)令不少購房者在購房時(shí)考慮的因素越來越少，甚至這樣居住屬性不強(qiáng)的樓盤也在上漲。
身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的林偉(化名)已經(jīng)深知當(dāng)前市場已經(jīng)不適合購房。他判斷，今年年底房地產(chǎn)市場會降溫，非一線城市會跌得比較快。但剛需的他還是慌不擇地在近期選擇入市。
“整個(gè)買房的過程十分恐慌。我交了五套房子的意向金，兩套房子都被別人搶走了，另外兩套房子談判到最后業(yè)主沒有誠意賣。其中一套房子當(dāng)天看房的時(shí)候業(yè)主當(dāng)場就提價(jià)，但是排在我前面那個(gè)意向購房者還是接受了。”
林偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于手里的積蓄不夠，他此次購房采用的是高杠桿。總價(jià)240萬，按照30%首付比例，需要支付80萬。但是他手里只有50萬，剩余的30萬他借款湊齊。
林偉稱，雖然他認(rèn)為市場已經(jīng)高位，未來可能會調(diào)整，但他受市場恐慌情緒影響，還是很擔(dān)心房價(jià)會繼續(xù)上漲。“萬一房價(jià)漲到我借款也買不起的地步，我就再也沒有機(jī)會入市了。”
趙紅(化名)也是被恐慌情緒推入市場的。她在北京回龍觀搶購了一套新房。該樓盤開盤90多套，但排號人數(shù)達(dá)到700多人。而她購買的小戶型僅開了12套。這是她通過小道消息打聽到有該房源，并托付了所有能托到的關(guān)系。
由于市場火爆，李小梅(化名)在北京東三環(huán)掛出的“老、破、小”的一套房子，被中介近期要求臨時(shí)加價(jià)40萬。
房地產(chǎn)中介對于首付不夠的客戶有足夠的解決方案。一位中原地產(chǎn)的中介稱，“如果首付不夠，可以提供一套現(xiàn)有房屋抵押，三天內(nèi)我們會把款項(xiàng)打給客戶，然后客戶買房的首付就夠了。等客戶支付首付之后，再把房屋合同給我們，我們通過自己的渠道再幫你做抵押貸款。”
市場的瘋狂通過交易數(shù)據(jù)可見一斑。二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7179套，環(huán)比38周上漲了27.8%，創(chuàng)近25周以來周度網(wǎng)簽量新高。中秋節(jié)過后的6個(gè)交易日里，北京二手住宅每天的網(wǎng)簽量都穩(wěn)定在1300套以上，周五(9月25日)還超過了1400套，正是如此穩(wěn)定的高交易最終帶來了北京二手住宅25周以來單周交易量的新高。
新房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽4154套，環(huán)比38周上漲54.7%，繼今年27周(6月27日-7月3日)成交4407套以后，時(shí)隔11月再次突破4000套。
“強(qiáng)弩之末”？
不少市場過熱的城市正在努力出臺政策試圖降溫。
9月25日，南京發(fā)布限購政策：限購政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購房，打擊投機(jī)購房。
9月26日，杭州國土資源局公告稱，杭州調(diào)整土地競價(jià)方式，限定最高溢價(jià)150%，并將暫緩兩塊土地出讓。此前，為了抑制樓市過熱，杭州已經(jīng)推出限購政策。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局9月18日公告，杭州自9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確，在市區(qū)限購范圍內(nèi)，暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，未來還有多個(gè)城市可能會升級調(diào)控政策。預(yù)計(jì)調(diào)控政策出臺的城市都是最近房價(jià)漲幅較高較快的城市：可能包括鄭州、無錫、合肥、福州、石家莊、天津、濟(jì)南、武漢。
胡景暉注意到，2014年9月30日至今，中國樓市已經(jīng)增長了18個(gè)月。
“第一階段是2014年9月30日新政出臺至2015年3月30日新政出臺。這一階段，國家開始出臺零星政策對樓市進(jìn)行試探性刺激，對一線城市起到了一定的提振作用，交易量、價(jià)格開始回升。但政策效力曇花一現(xiàn)，持續(xù)時(shí)間不超過1個(gè)季度，尤其是2015年春節(jié)后，市場再度陷入低迷，量價(jià)都有下滑趨勢；第二階段，市場表現(xiàn)為‘反向分化’。2015年330新政以后，政府開始加大政策調(diào)控力度，財(cái)稅政策、貨幣政策雙管齊下，降準(zhǔn)降息頻繁，信貸限制寬松，出臺了一系列普惠式刺激政策，造成市場‘反向分化’，即需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市樓市反而更加火熱，形成了一線城市房價(jià)升高、二線城市后來居上、三四線城市依舊萎靡不振的局面。”
胡景暉表示，目前正處于本輪周期的第三階段，“局部收緊”，市場表現(xiàn)為“加速趕頂”。也就是說，隨著市場在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn)，二季度全國樓市政策開始局部收緊，其間貨幣政策為零，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象，房價(jià)漲幅也逐步收窄。但市場的不確定性，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場的恐慌，使得三季度的樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂。
胡景暉認(rèn)為，2016年初以來，市場的加速趕頂已是“強(qiáng)弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來市場的火爆，是由于“恐慌”而對未來購房需求的更進(jìn)一步透支，未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期。
張大偉也注意到，政策趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化。中央政治局會議提及的資產(chǎn)去泡沫，政策逐漸開始落實(shí)，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集地出現(xiàn)。但實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場預(yù)期。政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。
