可借鑒資本市場經(jīng)驗(yàn)對(duì)買房者進(jìn)行適當(dāng)性管理

樓市癲狂，謠言四起。近日，有消息稱某投資者耗資1億買下成都60套房，不久后深圳某房產(chǎn)商也曝出高達(dá)88萬元的6平米“鴿籠房”半日售罄。雖然后來均被證實(shí)為謠言，但是卻引發(fā)了購房者的恐慌性入市和開發(fā)商的乘機(jī)大幅漲價(jià)。

近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)飆升的局面。今年以來一線城市的上漲效應(yīng)又傳導(dǎo)至部分二線城市，樓市火爆引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)吸引了各路資金蜂擁而入，進(jìn)一步加速了樓市的瘋狂。國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京的新建商品住房8月同比上漲幅度分別高達(dá)44.3%、40.5%和38.8%。

資金流向房地產(chǎn)的直接后果就是加大“脫實(shí)向虛”的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)價(jià)格上漲抬高了整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，分流本來可能用于其他行業(yè)的投資資金，或?qū)е庐a(chǎn)業(yè)空心化，這無疑會(huì)使我國經(jīng)濟(jì)雪上加霜。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)與銀行信貸緊密掛鉤，若泡沫突然破裂并出現(xiàn)類似2015年6月股災(zāi)那樣的斷崖式下跌，極有可能會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從“全民炒股”到“全民炒房”，其現(xiàn)象背后均是投資者的非理性逐利。在這種情況下，政府這只“看得見的手”，理應(yīng)糾正并彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)的盲目性和滯后性。

不過，以目前的情況看，要讓房產(chǎn)取消金融屬性，完全回歸使用價(jià)值顯然是不現(xiàn)實(shí)的。那么，不如參考金融監(jiān)管的積極措施，循序漸進(jìn)地抑制泡沫。此前，監(jiān)管部門在新三板、創(chuàng)業(yè)板、融資融券業(yè)務(wù)等方面推出了投資者適當(dāng)性管理制度，均產(chǎn)生了積極的效果。

投資者適當(dāng)性制度的實(shí)質(zhì)是通過投資產(chǎn)品的分級(jí)，對(duì)投資者進(jìn)行分層管理。套用在房地產(chǎn)市場上，可被認(rèn)為是區(qū)分“剛需”者和投機(jī)者，這其實(shí)與我國很多地方政府推出的保障房和限購政策不謀而合。接下來，監(jiān)管部門需要做的就是進(jìn)一步明確區(qū)分住房性需求和投機(jī)性需求，加大對(duì)“剛需”者的供應(yīng)量，避免誤傷和被投機(jī)者利用。

需要注意的是，適當(dāng)性管理機(jī)制強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的適當(dāng)性義務(wù)，亦可解決買賣信息不對(duì)稱的矛盾。樓市的價(jià)格變化信息不透明，相關(guān)資源被中介壟斷，部分中介過度宣傳誤導(dǎo)投資者的案例屢見不鮮，這也解釋了為什么買房者容易受到謠言的影響，并盲目認(rèn)為房價(jià)從未向下波動(dòng)。適當(dāng)性管理機(jī)制明確了中介的責(zé)任，可以幫助投資者了解自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，逐漸穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，資本市場適當(dāng)性管理機(jī)制對(duì)違規(guī)中介機(jī)構(gòu)的查處同樣可借鑒到房地產(chǎn)市場，確保其義務(wù)和對(duì)中介的組織規(guī)范工作落到實(shí)處。