萬科物業(yè)離獨(dú)立上市有多遠(yuǎn)：已完成業(yè)務(wù)拆分

近年來，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)成為地產(chǎn)開發(fā)商“錙銖必較”的又一個(gè)領(lǐng)域。在轉(zhuǎn)型升級(jí)做城市配套服務(wù)商之際，物業(yè)市場(chǎng)成為房企發(fā)力的重點(diǎn)，也打開了身處“規(guī)模之戰(zhàn)”中的房企分拆上市的想象。目前，已有彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)三家物業(yè)公司在港股上市，碧桂園物業(yè)服務(wù)于上交所獨(dú)立上市的申請(qǐng)亦獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的受理。其中，花樣年旗下物業(yè)公司彩生活分拆上市后僅3日市值漲至55.6億港元。物業(yè)管理業(yè)務(wù)或成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)悉，萬科管理層曾在2015年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上透露，未來將加大物業(yè)方面探索，擬拆分萬科物業(yè)上市。近日，萬科集團(tuán)副總裁、萬科物業(yè)發(fā)展有限公司首席執(zhí)行官朱保全在萬科物業(yè)睿服務(wù)3.0發(fā)布會(huì)上向媒體透露，萬科物業(yè)與萬科集團(tuán)已經(jīng)完成業(yè)務(wù)分拆。

朱保全同時(shí)表示,萬科物業(yè)上市是政策時(shí)機(jī)問題，如果母公司是上市公司的話，在A股的分拆政策不如港股靈活。萬科對(duì)兩地交易所(內(nèi)地與香港)上市規(guī)則進(jìn)行測(cè)量,目前業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)符合要求。目前萬科物業(yè)由萬科集團(tuán)控股。從業(yè)務(wù)上來看，新進(jìn)的非萬科地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目和萬科地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目的比例是1：4。非萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)入萬科物業(yè)的速度是萬科地產(chǎn)的四倍，所以關(guān)聯(lián)交易的比例在迅速降低。

事實(shí)上，房企物業(yè)管理想要實(shí)現(xiàn)更大的獨(dú)立價(jià)值，單方面靠傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)難以獲得更高估值。花樣年分拆的彩生活市值已超過100億元，甚至高于母公司花樣年。據(jù)了解資本市場(chǎng)看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式為酬金制，通過輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式帶來的高毛利；另一方面則是其大力渲染的社區(qū)增值服務(wù)，即如今十分火爆的社區(qū)O2O概念的發(fā)展空間。

朱保全向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，在住宅物業(yè)管理領(lǐng)域，一味的降低人工成本不是正確的選擇。互聯(lián)網(wǎng)或者技術(shù)更應(yīng)該帶來的是中間層成本的降低，讓物業(yè)保持增值，而不是服務(wù)層成本降低。而社區(qū)O2O生態(tài)等都是在這個(gè)基本邏輯之下，如果基本邏輯沒有，單做每一個(gè)都是曇花一現(xiàn)。（方京玉）