近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，最高漲幅5.6%；與去年8月相比，上漲的城市有62個(gè)，最高漲幅為44.3%。二手住宅大致類似，環(huán)比最高漲幅4.5%，同比最高漲幅46.9%。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍上揚(yáng)的勢頭，新房和二手房環(huán)比上漲的城市達(dá)到64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。
與此同時(shí)，近期多個(gè)城市重啟限貸限購措施，以防房價(jià)過快上漲。9月18日下午，杭州市發(fā)布最新的樓市限購政策，自9月19日起，暫停在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。武漢、廈門、合肥、南京、蘇州等城市均出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。中秋節(jié)前夕，鄭州市更是連夜發(fā)布“鄭九條”，其中最主要的措施就是限制土地價(jià)格的飆漲。
上海交通大學(xué)客座教授、著名財(cái)經(jīng)評論員廖英強(qiáng)指出，今年上半年很多城市瘋狂搶房現(xiàn)象表明，買房者有相當(dāng)一部分是抱著投機(jī)心態(tài)而出手。如果有太多的人都是沖著賣房獲利的目標(biāo)，那未來的的房價(jià)形勢必然不會樂觀。當(dāng)前房地產(chǎn)存量估值300萬億元，而上半年進(jìn)入房貸市場的是3萬億的新增信貸資金，對大部分持有存量房產(chǎn)的人來說，房價(jià)的上漲并沒有切實(shí)獲利，只是賬面上一個(gè)數(shù)字的變化。
廖英強(qiáng)分析說，從國際視野看，日本房地產(chǎn)在上世紀(jì)90年代價(jià)格回落的過程中，伴隨的是日元的升值，美元兌日元從280下跌到70左右，日本房產(chǎn)以美元計(jì)價(jià)并沒有大幅變化。與之類似的是，從去年開始，本輪我國房地產(chǎn)價(jià)格明顯上漲波段中，伴隨的是人民幣的貶值。匯改一周年，人民幣相對美元貶值9%左右。今年8月份，70個(gè)大中城市中，同去年8月相比，房價(jià)漲幅超過10%的僅有17個(gè)城市，占比僅四分之一。以美元計(jì)價(jià)后的我國房地產(chǎn)，絕大部分并沒有明顯的升值。
金融資產(chǎn)是多元的，股票、房產(chǎn)、債券、大宗商品等不同市場會產(chǎn)生蹺蹺板效應(yīng)，在總量資金規(guī)模不變的情況下，進(jìn)入一個(gè)市場的資金較多，必然導(dǎo)致其余市場的冷清。股市和房市在過去幾年也呈現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的情況，這是熱錢流動的基本規(guī)律。當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金較多，股票、大宗商品則表現(xiàn)相對冷清。
廖英強(qiáng)指出，展望未來，人民幣已不存在大幅貶值的基礎(chǔ)，因此，房產(chǎn)價(jià)格上漲空間已不大。隨著各地推出限貸限購等房產(chǎn)調(diào)控措施，大中城市的房價(jià)會在高位盤整。無論從30年的長周期還是10年的短周期看，本輪房價(jià)已階段性見頂，存在回調(diào)的需要。熱門城市的房價(jià)收入比超過100，預(yù)示著相關(guān)房產(chǎn)價(jià)格已嚴(yán)重高估，高位接盤者將是房價(jià)回調(diào)的第一承受人，面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。
(廖英強(qiáng)：上海交通大學(xué)、上海金融學(xué)院客座教授，著名財(cái)經(jīng)評論人，曾任上海第一財(cái)經(jīng)頻道《談股論金》、《英強(qiáng)開講》欄目主播。)
