門頭溝現(xiàn)單價6萬項目 開發(fā)商稱樓市地段理論失效
隨著這一波行情的推波助瀾，以及門頭溝改善性產(chǎn)品的集中入市，此前曾讓外界驚嘆的5萬+房價再一次被顛覆，幾家在售和正在推盤的改善型樓盤的報價顯示，房價已坐穩(wěn)5萬＋，并毫不猶豫地沖向6萬元大關(guān)。包括門頭溝在內(nèi)，北京以往略顯偏遠的區(qū)域正在突破以往在人們心中顛覆地段價值理論。
門頭溝進入熱銷季
一段時間內(nèi)，從亮相、推介、樣板間開發(fā)再到項目開盤，包括電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬幾家位于門頭溝區(qū)域內(nèi)的高端改善型樓盤動作頻頻，此外，同樣位于門頭溝新城核心區(qū)位、上述幾家樓盤北面的永泰·西山御園近來也有計劃推盤，甚至區(qū)域地王中駿地塊也躍躍欲試。一時間，門頭溝區(qū)域內(nèi)高端改善性項目扎堆入市的態(tài)勢形成，項目間的競爭也日趨白熱化。
最先拿地的電建·金地華宸項目一期高層房源已于2016年8月27日率先開盤。共推出156套平墅產(chǎn)品，開盤當(dāng)日即基本售罄，開盤時均價接近6萬元/平方米，銷售金額13億元。
時隔一個月，9月26日，萬科翡翠長安也高調(diào)入市，首期推盤144套，排號人數(shù)超過300組，開盤當(dāng)日同樣售罄，實現(xiàn)銷售額12億元。其中，銷售最高單價為5.8萬元。
另一家樓盤也不甘寂寞，北京商報記者在綠城西山燕廬售樓處了解到，10月中旬，該項目也將開盤入市。
亞豪機構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅表示，京西區(qū)域普遍缺少住宅項目，近幾年雖然京西出讓過多宗地塊，但地價較高，只能誕生頂級豪宅，對于京西大量的改善型客群來說，其實此前并沒有更多的或者說是太好的選擇。目前萬科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產(chǎn)品線引入門頭溝，會讓京西更多改善型客群聚焦門頭溝，區(qū)域的整體成交量會繼續(xù)放大。
傳統(tǒng)地段理論失效
“門頭溝樓市的火爆勢頭已超出大多數(shù)人的想象。”一位樓市觀察人士表示，按照級差地租理論，城市核心區(qū)的價值最高，越向外擴張，區(qū)域因占據(jù)的城市配套有限，因而土地價值逐漸下降。銷售價格奔6萬元的現(xiàn)實讓門頭溝樓市似乎預(yù)示著地段論正在失效。
該人士分析，實際上類似的情況在北京其他區(qū)域也正在上演。比如南四環(huán)區(qū)域，當(dāng)初房價與北四環(huán)區(qū)域相比落差巨大。主要是受到區(qū)域發(fā)展成熟度和周邊配套功能價值有限影響。但目前來看，該區(qū)域內(nèi)房價長勢迅猛。例如位于東南四環(huán)的江南府項目，兩居戶型均價5.7萬元/平方米，三居戶型均價已達6.1萬元/平方米；另一家南四環(huán)項目位于德賢路旁的國韻村，報價也超過5萬元。而目前北四環(huán)外樓盤銷售單價也剛在7萬元上下，南北區(qū)域房價差越來越小。
“某種程度上而言，土地出讓的火爆和眾多企業(yè)的入駐，聯(lián)合炒高了這些以往偏冷區(qū)域的房價。”一位地產(chǎn)專業(yè)人士回憶，某種程度上而言，正是地價推高了房價。
資料顯示，2015年11月，中交綠城聯(lián)合體以57億元的總價拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價已達3.32萬元/平方米。但地王頭銜在3個月后就被取代。今年2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元競得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊，純商品住宅樓面價高達4.1萬元/平方米，預(yù)計未來樓盤售價將突破10萬+。目前區(qū)域內(nèi)改善型項目紛紛“破五沖六”說明區(qū)域房價水平呈現(xiàn)實質(zhì)性變化。
火爆下的危機感
一面是不斷躥升的房價，一面是開盤售罄的火爆。“市場的確有點讓人看不懂”，一位門頭溝在售樓盤營銷人士對北京商報記者坦言，大好形勢并未讓地產(chǎn)營銷人士放松警惕，這么高的價格還能有這么多的需求，讓公司心里有點沒底，一旦出現(xiàn)貨幣政策調(diào)整等風(fēng)吹草動，市場出現(xiàn)下行可不是鬧著玩的，門頭溝多數(shù)樓盤都在盡可能縮短銷售周期抓緊入市。
實際上，為了盡快實現(xiàn)銷售，各家公司在各個銷售環(huán)節(jié)加快推進節(jié)奏。比如如果按照標(biāo)準(zhǔn)時間來說，差不多10個月做一個示范區(qū)。但翡翠長安售樓處從選址定下來的時候，距離開盤僅用了5個月時間就達到接待客戶實現(xiàn)銷售的功能。
搶占先機成為區(qū)域內(nèi)所有樓盤的共識。畢竟區(qū)域內(nèi)項目云集，競爭堪稱慘烈。資料顯示，門頭溝區(qū)域目前已匯集保利、綠城、金地、萬科、遠洋、中駿、電建、融創(chuàng)、華潤、華遠等10多家大型品牌房企，從以往人們認(rèn)知的城市邊緣區(qū)域一躍成為龍頭開發(fā)商扎堆競逐的熱門板塊。
以最近入市和即將入市的電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬為例，3家樓盤同處一個區(qū)域板塊，主流戶型相近，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，甚至是一路之隔。北京商報記者在各家樓盤實地調(diào)查時，各家售樓員對“對手”的劣勢甚至如數(shù)家珍。
這樣的競爭態(tài)勢讓項目危機意識極強。相關(guān)人士表示，在地理位置、外部配套、戶型尺度都嚴(yán)重同質(zhì)化的背景下，金地、萬科、綠城無疑必須在產(chǎn)品營造方面下大工夫從而取得先機。未來，項目售樓處、戶型設(shè)計、產(chǎn)品建筑、裝修品質(zhì)都成為各方必爭的戰(zhàn)場。(北京商報記者董家聲)
