樓市泡沫破裂后的鬼城鄂爾多斯：房票制去庫存

在一度被稱為“鬼城”的內蒙古鄂爾多斯，房價從單價一度破萬元到眼下的“冷清”，不過五六年光景。近日，《工人日報》記者了解到，為解決樓市去庫存過程中存在的諸多問題，鄂爾多斯在一系列政策“組合拳”中祭出了新招數——“房票”。

“房票”讓市民不再“望樓興嘆”

居住在鄂爾多斯東勝區林蔭路的陳勝龍已經62歲，他在街道社區的老屋里已經住了20多年。房子年久失修，每到夏天進入雨季，常常是“外面下大雨，屋里下小雨”。多年來，陳勝龍一直希望能買套樓房，改善居住條件。但在鄂爾多斯前些年繁榮的房地產面前，陳勝龍只能“望樓興嘆”。

從2006年起，在煤炭產業帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產業開始爆發，房價在一年內從每平方米1500元飆漲至5000至6000元。最為“瘋狂”時，市內只要有樓盤開盤，立即就被搶光。在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房價均價已經達到了每平方米1.3萬元左右，有的地區甚至突破每平方米2萬元。

而如今隨著樓市泡沫的破裂，記者了解到，截至今年6月，東勝區建成、在建項目庫存未售面積已達1286萬平方米，其中僅住宅未售面積就達607萬平方米、3.39萬套。

庫存重壓下，當地把拆遷安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度。房票全稱叫鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證，發放對象是以征收房屋為主的拆遷戶；地票則是土地兌換憑證，發放對象是以征收土地(宅基地)為主的拆遷戶。這兩個“票”成為陳勝龍購買新房的有價憑證。

“房票”制推出后，陳勝龍立即到社區進行了登記。今年6月30日，陳勝龍將自家150平方米的舊平房兌換成了189平方米的房票。之后，他用房票在鄂爾多斯兩個不同樓盤里分別置換了兩套新房。如今，陳勝龍即將住進新房。

票面價值僅為房價高點的零頭

記者了解到，鄂爾多斯推出的“房票”從1平方米到100平方米不等，共有7種面額。每張房票都標有平方米數、地段類型、每平方米單價、兌付截止日期等主要信息。其中，票面分類價值最低的“三類地段”折算后房屋價格為每平方米3822元，僅為鄂爾多斯房價高點的零頭。

今年年初，為了順利推行房票制，鄂爾多斯市東勝區成立了專門的房屋與土地兌換憑證管理結算中心，負責東勝區房屋兌換憑證(房票)和土地兌換憑證(地票)的發行、兌換、轉讓備案、結算和注銷等工作。

“過去，我們進行棚戶區改造，采用的方式多為原址回遷+貨幣補償。在實踐過程中，我們發現原址回遷不涉及市場上的存量房，跟去庫存更是搭不上邊。貨幣補償也不能保證所有的現金補償都會流向存量樓市。”鄂爾多斯市東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心(以下簡稱結算中心)副主任邊飛說，房票制的推出，不但提高了拆遷速度，對盤活存量住房市場的效果也十分顯著。

截至目前，結算中心接到有意拆遷的登記數為國有土地上平房5200套、危舊樓房481套；城中村集體土地上房屋2800套。已經發放房票總值1.2億元，其中120套價值6000余萬元的房屋已經完成兌付。

開發商為“房票”叫好

記者了解到，“房票”推出后，許多市民購買面積更大、地段更好的改善性住房需求得到了滿足。按照“房票”制度，房票不足時，市民可選擇用現金直接彌補差價，也可以購買房票。房票交易由買賣雙方自愿，可多次轉讓，政府不干涉。

采訪中，記者發現，根據《東勝區房屋“產權共有”實施辦法》，拆遷戶在沒有結清房屋剩余面積房款時，可以選擇按揭、出租、擔保等模式先行入住。但是，該房屋產權歸拆遷戶和政府共有。這類“產權共有”的房屋，差額部分面積不得超過兌換房屋面積的30%。

市民李軍就準備利用這個政策給自己置辦一套新房。他看上了一套100平方米的房子。李軍告訴記者，他現在手上有40平方米的房票，準備再以七五折的價格購買30平方米的房票。有了這70平方米的房票后，他就可以向政府申請利息較低的專項貸款，分期按揭。

“老百姓用房票兌換了房子后，我們會拿房票去找政府兌現。政府每年都會根據房價、小區位置以及項目完成程度等多項指標，面向社會公開競標收購房源。入選房源最后敲定的房價，充分參考當前的市場價。去年政府通過公開采購向我們購買的房源，目前除去5%的質保金外，已經全部結清房款了。今年，我們公司再次中標了80多套房子……這可為我們這些房地產企業去庫存幫了大忙。”內蒙古萬正房地產開發有限公司負責人王銳在接受記者采訪時說。