國慶期間20城出樓市新政 密集調控引發(fā)樓市拐點？

2016年國慶假期，樓市調控新政密如雨下。

國慶前后，面對瘋漲的房價和潛在的資產泡沫風險，在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，房地產限購政策相繼在房價上漲較快的重點城市出臺。從9月30日下班后到10月6日的不到一周的時間內，限購新政就相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等十余個城市落地。由此，2016年“國慶”成為史上房地產調控政策最為密集的假期。

提高首付，減少杠桿，加強對不規(guī)范銷售行為的管控，本輪政策風暴之后，效力將在何時顯現(xiàn)？新政疊加效應之下，上漲較快的城市房價是否將掉頭？樓市是否將迎來拐點？這一系列問題有待市場解答。鏈家、我愛我家等機構提供給第一財經的最新統(tǒng)計數據或分析報告顯示，新政作用下，一些被調控城市二手房成交量明顯縮減，市場進入觀望期，原本恐慌入市的購房者正回歸理性。

多城連環(huán)加碼限購

國慶假期，新一輪樓市調控政策相繼在多個城市落地，新政密集程度空前。據第一財經記者統(tǒng)計，僅從9月30日晚間至10月7日晚間，共有20個城市出臺了樓市新政，這些城市分別是：北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山。

以9月30日為例，當日北京、天津和蘇州三大城市相繼發(fā)布了樓市新政。其中以北京的政策要求最嚴，北京市要求首套首付比例不低于35%、二套最高70%，天津要求10月起實施區(qū)域化限購差別化信貸，蘇州則是要求進一步加強商品住房價格監(jiān)管。

隨后的假期，成為多個城市的“出拳”時間。10月1日晚間，河南省鄭州市政府發(fā)布通知稱，在鄭州市內五區(qū)和鄭東新區(qū)等范圍內，對擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。次日，江蘇省無錫市要求，對已擁有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%調整為40%，并暫停對已擁有1套及以上住房的非無錫市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

同樣在10月2日，山東省濟南市政府也再度出臺加強房地產市場調控工作的通知，要求購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。

由于房價上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州曾一度被業(yè)內稱為“房價四小龍”。該四城中，除了合肥外，此前都已重啟了限購政策。而在10月2日晚間，合肥市政府召開緊急新聞發(fā)布會，宣布合肥市將加大土地供應，年內再供應5000畝，要求合肥市區(qū)本地人限購2套住房，停止三套房貸。接下來的10月3日，湖北武漢也宣布調控加碼。據武漢市住房保障和房屋管理局消息，10月3日起，武漢主城區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。當日晚間，蘇州也宣布，首次購房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。

政策風暴并未就此過去。

10月4日晚間，深圳市出臺通知，要求深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策；深圳市戶籍成年單身人士(含離異)在深圳市限購1套住房。當日，政策還蔓延到了在一線城市中房價上漲相對溫和的廣州。10月4日，廣州出臺樓市新政，要求廣州市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房)；對貸款購買首套自住住房的家庭和對擁有1套住房并已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。10月6日后，又有珠海、東莞、佛山等南方城市跟進出臺限購政策。

針對此輪樓市調控的力度，中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析，此輪調控政策相對比較溫和，對剛需和部分改善性需求較為“照顧”，但新政針對性也較強，目的是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)。他預計，未來房價上漲的速度將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉則對記者分析，多城接連重啟限購，并非跟風，而是“集體舉動”，出臺樓市新政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。據張大偉觀察，此輪調控除了北京、深圳、合肥、蘇州以外，其他城市的政策力度尚未恢復到2014年9月30日之前的力度，但他預計，此輪政策依然會使樓市成交快速下調，未來如果疊加信貸收緊，房價或從今年四季度開始調整。

打擊捂盤

除了限購，今年國慶假期前后的房地產新政還將矛頭對準了不規(guī)范的市場行為。

蘇州市物價局9月30日發(fā)文，要求進一步加強商品住房價格監(jiān)管，對存在捏造、散布漲價信息，偽造鼓吹交易數據制造“恐慌”氛圍，以及捂盤惜售、哄抬房價等行為的，價格主管部門應當按照有關法律法規(guī)對其處罰。

據《深圳特區(qū)報》報道，深圳市規(guī)劃國土委已要求各區(qū)規(guī)劃國土部門、規(guī)劃土地監(jiān)察部門對深圳市房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構的經營行為進行專項檢查，對群眾投訴或舉報的房地產企業(yè)的違法違規(guī)行為進行查處。而據《濟南日報》報道，濟南市則發(fā)布通知，要求提高居住用地競買保證金比例，競買保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區(qū)域、地塊可提高到50%以上，并縮短土地出讓價款繳納時間，要求凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部繳清。

10月3日，住房城鄉(xiāng)建設部公布了各地查處的一批45家違法違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構。10月4日，南寧市人民政府辦公廳發(fā)文，強調將依法查處故意隱瞞、人為制造房源緊張等捂盤惜售行為。10月6日下午，惠州市政府辦公室也發(fā)文，要求強化預售制度的落實以及預售資金的監(jiān)管力度，并首次對中介市場的秩序規(guī)范做出了相關規(guī)定。

“近期政策頻頻出臺，說明政策拐點已經徹徹底底地到來。當然在政策層面上，部分城市政策略顯溫和，部分則略顯嚴厲，體現(xiàn)了分城施策導向下的各地政策調控思路。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進10月5日接受第一財經記者采訪時說道。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則于10月6日對第一財經記者總結稱，“國慶”期間，一二三線城市分別根據當地市場的實際情況出臺了各自具有針對性的樓市調控政策，總體來看：一線城市限購限貸最為嚴格；二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱；三四線城市的調控政策更多的是聚焦在市場規(guī)范，以及對144平米以下住房市場的限購。

樓市拐點將至？

20城調控落地，是否預示著今年四季度樓市將開啟新一輪降溫周期？

據偉業(yè)我愛我家市場研究院10月6日提供給第一財經的統(tǒng)計數據，10月1日~6日，北京區(qū)域的新建商品住宅(不含保障房)網簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅網簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

與此同時，國慶期間通過我愛我家達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線回落，市場明顯降溫。

此外，出臺新政的天津和蘇州也有降溫趨勢。上述統(tǒng)計數據稱，國慶假期，天津區(qū)域我愛我家二手住宅交易量，與9月同期相比減少了50%。天津80%的購房客戶以本地戶籍購房為主，新政對本地戶籍首次置業(yè)的剛需人群來說影響不大；對本地戶籍置業(yè)升級的換房人群有一定影響，部分換房客戶陷入觀望，延緩了購房計劃；新政對非津籍客戶受限購影響較大，需求量預計比上月將減少20~30%左右。在業(yè)主方面，雖然主動降價的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，但之前那種漲價的沖動已經得到快速平息，業(yè)主掛牌報價更加理性。

而在蘇州區(qū)域，新政發(fā)布后國慶期間的二手住宅交易量也明顯減少，咨詢了解新政詳情的客戶眾多，但實際有意愿出手購房的客戶大幅減少，恐慌氣氛迅速被觀望氣氛取代，市場明顯降溫，并回歸理性。鏈家研究院10月7日的分析報告也指出，樓市新政使二手房短期內成交量明顯縮減，市場走向觀望，房源掛牌價格趨向平緩，客戶心態(tài)趨于穩(wěn)定。

胡景暉對記者分析，節(jié)假日歷來是樓市交易的低谷，多地樓市調控政策出臺后恰逢國慶長假，國慶節(jié)期間交易量的大幅回落，更多的是受國慶長假因素的影響，各地調控政策對抑制樓市量價非理性上漲的實際效應，需要到國慶節(jié)后的首個交易周才能真正體現(xiàn)出來。但他指出，盡管如此，政策效力已經顯現(xiàn)，與之前恐慌的氣氛相比，市場正在逐步回歸理性。

在成交量下滑的同時，有購房需求家庭對樓市關注度仍然很高。我愛我家提供的數據稱，看房者客戶對信貸方面的政策調整關注度尤其高，假期我愛我家4008熱線接到的客戶咨詢量明顯增多。我愛我家稱，受信貸收緊影響，預計該公司將有2~3成的客戶或將取消或延緩換房計劃。鏈家研究院也透露，新政對二手房市場還有一個短期影響，就是違約和糾紛案例明顯增多。

“可以預見到的是將對穩(wěn)定當地房地產市場預期，消除恐慌，平抑房價起到立竿見影的作用，10月份，前期房價漲幅過快的城市的樓市交易量將逐步回落，房價也將逐步企穩(wěn)并回落，全國樓市將開啟新一輪降溫周期。”胡景暉說道。

對于眼下的樓市，萬達集團董事長王健林近日接受外媒采訪時直言，中國房地產目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫。在他看來，中國經濟尚未觸底，如果將杠桿去除太快，經濟將進一步受損，所以“我們不得不等到經濟走上反彈的軌道時，再逐漸減少杠桿和債務”。