專家談本輪樓市調(diào)控：溫和但針對性強 就是限制炒房

多供地能給樓市“退燒”嗎

光明日報10月10日消息，針對近一段時間部分熱點城市樓市持續(xù)“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控熱潮正在掀起——自9月30日至10月8日，短短9天時間，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，有的城市出臺了購房風險提示，旨在抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲。

有媒體稱，多地房價上漲，凸顯樓市供求關系的不平衡，建議政府應切實增加住房用地供應，穩(wěn)定市場預期。但是，樓市高燒果真源于住宅用地供應量不足嗎？

結構矛盾：

資金避險與冷熱不均

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國住宅銷售面積增長25.6%，銷售額增長40.1%。但從全國范圍來看，量價齊升的背后，樓市去庫存的效果并不明顯，一二線熱、三四線冷的結構問題仍然突出。

從庫存方面看，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，僅比7月末減少512萬平方米，去庫存任務仍然艱巨。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加54萬平方米。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當月新增貸款的一半以上。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執(zhí)行層面從嚴，投資客的購房資格得到限制，因此，資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)不限購的酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點城市的優(yōu)質(zhì)項目也成為投資對象。比如長三角經(jīng)濟圈上海的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇杭，京津冀經(jīng)濟圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津等。同時，經(jīng)濟圈內(nèi)熱點城市樓市也帶動周邊樓市的投資，比如長三角蘇州樓市的火熱導致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫。

“對于一線城市和熱點二線城市來說，投資情緒旺盛是一個突出的特點。”在國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所綜合研究室主任劉為民看來，目前熱點城市陸陸續(xù)續(xù)出臺限購政策，一方面是緩解住房需求的釋放速度，另外一方面是調(diào)節(jié)市場的緊張情緒，“可能在未來一段時間內(nèi)，這些城市的限購政策還將持續(xù)存在。”

調(diào)控十年：

防泡沫與去庫存

“此輪調(diào)控政策相對比較溫和，但針對性強，就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房價上漲速度會有所放緩。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說。

回顧十年來的樓市政策，總有一種“過山車”的感覺。

2005年，“國八條”開啟了調(diào)控房價的序曲，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。隨后至2007年，“國六條”出臺、央行上調(diào)存款準備金率及多次加息，政策持續(xù)收緊抑制市場過熱。

2008年，是政策出現(xiàn)分水嶺的一年。上半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，中國樓市出現(xiàn)10年大拐點，量價齊跌，樓市過熱調(diào)控取得一定成效。但是，隨著金融危機的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變，其結果就是2009年房價繼續(xù)上漲。

2009年到2013年，從“國四條”開始，政策再度從寬松轉(zhuǎn)向調(diào)控，“新國十條”“新國八條”“新國五條”陸續(xù)出臺。這一輪的收緊，最終使得各地房價在不同時段出現(xiàn)回落。

2014年，調(diào)控政策進入新的輪回。各地方政府逐步取消限購限貸政策以及“930新政”等政策的出臺，最終導致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進入新一輪暴漲……

面對防泡沫與去庫存、一二線熱而三四線冷的結構性矛盾，更需要從房地產(chǎn)政策之外，尋求更加宏觀有效的舉措加以引導。

安居樂業(yè)：

供地不足還是產(chǎn)業(yè)失衡

針對市場分化，業(yè)內(nèi)專家普遍建議，房地產(chǎn)調(diào)控必須實行分類指導，因城施策。熱點城市的調(diào)控重點應當是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市的重點依然是去庫存。

受實體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉建議，金融機構應對流入房地產(chǎn)市場的資金加強監(jiān)管，防控樓市風險和泡沫，同時引導更多的資金進入實體經(jīng)濟。

城市安居，重在樂業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠來看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。如果三四線城市仍舊沒有吸引力，那么一二線城市的房價就不可能“退燒”。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌分析認為，由于我國城市發(fā)展不均衡，北京、上海、深圳和一些重點二線城市本來就不存在去庫存問題。相反，很多三四線城市由于市場飽和、商業(yè)地產(chǎn)過多、產(chǎn)品業(yè)態(tài)錯配等原因，庫存壓力仍然很大。

從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場問題，更是宏觀社會政策的問題。面對房價暴漲的市場失靈，只有依靠社會政策不斷完善，在制度設計上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務空間布局進一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場失靈，避免城市無序擴張。

“樓市‘供給側(cè)’改革的重點應該是‘疏’，疏導人口流向，建設多個智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，對涌入大城市的人口進行疏導；疏導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機會，吸引人口在當?shù)鼐蜆I(yè)生活；疏導城市構造，尤其是疏導土地供應結構。”顧云昌說。(來源：光明日報)