二線城市成交下跌 部分房產資金或將涌入股市

國慶長假期間，多地調控措施引發樓市震動，包括北上廣深以及天津、成都、蘇州、合肥等21家城市陸續出臺限購限貸政策。有業內人士認為，地產限購將擠出居民資金，部分投入股市，A股估值將受益于房地產資金擠出。

據統計，自9月30日起，目前已有上海、南昌南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、惠州、福州共計21個城市先后發布了新的樓市調控政策。

受上述調控政策影響，國慶節期間一二線城市房地產銷售同比增速顯著回落，二線城市房地產銷售面積同比下跌12.2%。中泰證券房地產行業分析師羅文波表示，從歷史上看，限購限貸政策確實能短期內導致成交增速回落。

“2011年“國八條”規定二套住房首付款比例不低于60%，已有1套住房的當地戶籍居民家庭限購1套住房；已有2套或有1套及以上非當地戶籍家庭不能購房。政策實施后，2011年全年北京商品房、二手房銷售套數同比下降13%、43%，上海商品房、二手房銷售套數同比下降11%、28%。深圳二手房銷售同比下降46%。”

光大證券分析師徐高稱，房地產調控加碼將對房地產短期需求形成沖擊，總體寬松的貨幣環境依然會對房地產需求形成支撐，調控政策對房地產市場的沖擊力度有待繼續觀察。而從長期來看，限購限貸政策是抑制需求之舉，如果不從土地制度方面解決供給端的根本問題，長期來看房價依然難以抑制。

雖然目前已有21城市密集出臺了樓市調控政策，但市場仍有擔憂總量調控政策是否會出臺，并對流動性帶來收緊態勢。對此，華泰證券分析師戴康指出，總量調控政策出臺概率較低。這次各地有明顯差異的"一市一策"事實上已經反映了決策層的政策態度：一二線城市以去杠桿為主，三四線城市以去庫存為主，在去庫存仍為供給側改革主要任務的背景下，總量信貸收緊是有悖于這一任務的達成的。

除此之外，戴康認為，房市資金擠出有利于A股獲得流動性再分配。在當前的低利率環境下，A股整體估值水平偏低，業績改善或業績確定性高的股票將得到資金流入。從歷史數據來看地產限購將擠出居民資金，部分投入股市，在10到11年樓市調控密集期，A股自然人投資者中持有市值在10萬到500萬的賬戶數量明顯上升，2014下半年至今“多余貨幣”穩定環境下的股市房市波動中蹺蹺板效應也很明顯。

“8月以來房價快速上漲，市場從對房地產泡沫的擔憂延伸出對宏觀的全方位擔憂：對流動性收緊、對四季度和明年經濟增速、對人民幣匯率的三重擔憂。此輪結構性調控政策出臺，有助于穩定房地產泡沫的系統性擔憂，亦緩解投資者對總量調整出臺及經濟快速下滑的擔憂，適度降低A股風險溢價。另一方面，在當前資產荒背景之下，房地產調控對銷售乃至投資端的資金擠出效應，在流動性分配上支撐A股市場的估值水平。”戴康稱。（胡雯）