20余城調(diào)控呼嘯而至 樓市進(jìn)入“速凍”模式？

國(guó)慶長(zhǎng)假期間，各地樓市調(diào)控政策如暴風(fēng)驟雨般襲來，北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等20余個(gè)城市先后出臺(tái)政策，有的加碼限購(gòu)限貸，有的重啟限購(gòu)限貸。此次調(diào)控與之前的政策亦有諸多不同之處，比如這輪調(diào)控?zé)岢背事討B(tài)勢(shì)，“一城一策”特征明顯，且力度更為突出。

而從2015年9月份樓市調(diào)控政策松動(dòng)到如今再收緊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這波牛市只持續(xù)了一年時(shí)間。那么，這輪新政實(shí)施后，各地房?jī)r(jià)是否下跌了？成交量如何變化？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京、深圳、杭州等一線及部分二線熱門城市新房及二手市場(chǎng)以探究竟。

在剛過去的“十一黃金周”期間，北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等20多個(gè)城市先后出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，限購(gòu)限貸在一些城市加碼，在一些城市重啟。

這一輪呼嘯而來的“調(diào)控旋風(fēng)”，相較2010年以來的多輪調(diào)控，在精細(xì)化和力度上都更勝一籌。

近日，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，樓市將進(jìn)入“速凍”模式，市場(chǎng)預(yù)期將回穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅或回落。然而，在新的基本面之下，這一輪調(diào)控之于房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的邏輯已大不相同。

分城施策力度空前

2000年以來，全球都在經(jīng)歷長(zhǎng)期的量化寬松。在中國(guó)，A股市場(chǎng)從1990年至今前后歷經(jīng)了五輪牛熊交替。同樣，中國(guó)樓市也經(jīng)歷了多輪調(diào)整周期。

2009年，全國(guó)樓市上演瘋狂，次年一季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)了16.4%。2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，將二套房最低首付提升至五成；同年9月“新五條”祭出，直至次年出臺(tái)“新國(guó)八條”，調(diào)高首付比例、限定購(gòu)買套數(shù)、設(shè)定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等措施進(jìn)一步深化。

政策變動(dòng)之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，和“新國(guó)十條”、“新五條”、“新國(guó)八條”等被業(yè)內(nèi)描述為“一刀切”的政策模式不同，這一輪樓市調(diào)控?zé)岢背事討B(tài)勢(shì)，“一城一策”特征顯著，且力度更為突出。

自今年3月25日上海、深圳出拳調(diào)控，昆山、杭州、南京、廈門、福州等城市紛紛跟進(jìn)。而在“十一黃金周”的7天期間，樓市調(diào)控如多米諾骨牌一般在全國(guó)20多個(gè)城市蔓延開來。

此次一線城市和熱點(diǎn)二線城市不僅對(duì)本地戶籍和外地戶籍居民進(jìn)行了限購(gòu)，在社保、納稅等年份要求上也頗為嚴(yán)厲，甚至此前已出臺(tái)政策的不少城市，也在國(guó)慶期間再度加碼。

除限購(gòu)限貸之外，本輪調(diào)控還在“確保土地和新房供應(yīng)”、“遏制各種資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)”、“整頓開發(fā)企業(yè)和中介”和“輿論引導(dǎo)”等方面強(qiáng)化了管理，落點(diǎn)更細(xì)、輻射面更廣。

多地成交量出現(xiàn)下滑

值得注意的是，和上一輪調(diào)控潮效果緩現(xiàn)的態(tài)勢(shì)截然不同，這輪密集調(diào)控呼嘯而來，市場(chǎng)預(yù)期快速回落。

中指院數(shù)據(jù)顯示，“十一黃金周”期間主要城市日均成交面積環(huán)比下滑48%。超九成城市環(huán)比出現(xiàn)回落，各線城市均有不同程度的下滑。

10月7日，新華社援引國(guó)際貨幣基金組織官員言論稱，宏觀審慎政策措施對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲是合適的，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)回調(diào)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，伴隨部分未出臺(tái)新政的熱點(diǎn)城市繼續(xù)跟進(jìn)，市場(chǎng)或?qū)⑷缫酝鶖?shù)次調(diào)控潮一樣，進(jìn)入一段“速凍期”，市場(chǎng)交投出現(xiàn)不同程度的回調(diào)。

但也有言論認(rèn)為，產(chǎn)能過剩、信貸寬松、經(jīng)濟(jì)增速放緩等基本面不變，這次市場(chǎng)調(diào)控或無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

10月2日，中國(guó)政府網(wǎng)轉(zhuǎn)載的新華社文章《“金九銀十”話樓市：多地調(diào)控政策升級(jí)能否穩(wěn)住房?jī)r(jià)？》就直言，“一方面要警惕樓市有泡沫，對(duì)居民生活成本影響較大，并影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力尚需時(shí)日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點(diǎn)，既要防控風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。”

不能忽略的是，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的客觀壓力和2009年截然不同，GDP增速在上半年已經(jīng)降到了6.7%。無論是信貸寬松、債務(wù)壓力，還是國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，2016年的這一輪調(diào)控，身處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜和焦灼。因而此次調(diào)控旨在“穩(wěn)住房?jī)r(jià)”，并且房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

“而房地產(chǎn)也是將資金留在國(guó)內(nèi)的重要渠道。”北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向記者直言，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，寬松的貨幣政策是必然選擇。在資產(chǎn)配置荒的大背景下，樓市仍是資金的最好去處。

“因而用更深刻的邏輯來理解本輪樓市調(diào)控，其實(shí)可以視為借力樓市去庫(kù)存提振經(jīng)濟(jì)的一部分，即在樓市火熱之后，從一線城市開始限購(gòu)，將資金趕往二線；后在二線城市實(shí)施限購(gòu)，將高漲的資金需求趕往三線，從一線城市到二、三線城市拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。”有業(yè)內(nèi)人士如是表示。