“深八條”出爐后市場反應(yīng)迅速 房價將進入調(diào)整期
剛過去的國慶節(jié)成為了各地土地監(jiān)管部門史上最忙碌的一個長假，全國19個城市發(fā)布樓市調(diào)控新政。在這些城市當(dāng)中，深圳的樓市調(diào)控新政可謂“最嚴”。
在9月下半場樓市熱度上升明顯的情況下，剛剛過去的國慶小長假期間，深圳開發(fā)商推盤量明顯較低。10月4日，“深八條”發(fā)動突然襲擊。在此之后，據(jù)深圳中原研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，新政前后，樣本樓盤的訪客總量下降5成左右。
而作為新政后第一個開盤的新盤，位于南山蛇口的山語海以4.7-9萬/m2的成交均價，讓不少深圳人驚呼“市場終于要冷了”。不過，據(jù)證券時報記者了解，山語海盡管成交均價比預(yù)期低1-1.3萬左右，但主要原因還是由于項目周邊環(huán)境不理想。然而，在新政后第一個開盤、并且降價，山語海還是對新政反應(yīng)較為迅速。而據(jù)透露，山語海的銷售情況主要集中在6萬以下的低價區(qū)，6萬以上的戶型銷售并不理想，這也側(cè)面透露了市場觀望情緒轉(zhuǎn)為濃厚。
作為傳統(tǒng)周期的“銀十”，深圳在首周僅有2個項目入市，推售總房源608套，明顯低于預(yù)期，其中恒地悅山湖僅進行少量加推。作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79-238m2的2-5房。其中預(yù)售建筑面積60多m2的二房對外出售均價約為5.8萬，而90多m2的三房均價也僅在6.2萬左右，比預(yù)期低1-1.3萬。
受到10月4日“深八條”這一深圳史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，以及國慶期間各地紛紛出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場整體看跌預(yù)期氛圍加重。另外，10月8日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心發(fā)布通知稱，將在11月8日根據(jù)行情調(diào)整房產(chǎn)評估價，距離4月的評估價調(diào)整，截至目前二手房價格漲幅不大，因此估計本輪調(diào)整幅度不會很大。但有中介表示，預(yù)期未來二手交易費用會有所增加，后市看空情緒持續(xù)加大。
而在“深八條”之后，深圳業(yè)主報價也基本下調(diào)。根據(jù)深圳中原研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，7成二手業(yè)主下調(diào)房源價格。其中，下調(diào)幅度在-5%至-1%區(qū)間段的房源占比較此前一周增加8個百分點，達到43%。同時房價下調(diào)幅度在-10%至-5%區(qū)間段的房源占比較此前一周增加近5個百分點，達到20%。從各區(qū)的價格調(diào)整情況看，共有七區(qū)價格向下調(diào)整，且調(diào)整幅度相比近期變動劇烈，鹽田區(qū)下調(diào)幅度達到近3個百分點，寶安、龍華下調(diào)1.8個百分點，羅湖龍崗近1個百分點，而福田和南山下調(diào)幅度則比較緩和。
據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，上周(10.3-10.9)深圳一手住宅成交789套，成交面積為7.4萬m2，環(huán)比分別上升52.3%和48.5%。受剛需盤集中備案影響，上周深圳新房成交均價為43400元/m2。據(jù)了解，受前期供應(yīng)增加明顯影響，10月首周備案成交量明顯上升，突破700套。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，新房備案成交量短期內(nèi)仍會回升，但是由于新政出臺，長期來看，新房實際成交將會明顯降低。
分析指出，傳統(tǒng)周期的“銀十”開局不利，10月4日迎來深圳史上最嚴調(diào)控政策“深八條”的出臺。這次政策措施相當(dāng)全面及有針對性，從供給側(cè)、需求端全面進行把控。
第一方面增加拍賣土地的保證金，以及高于政府預(yù)期的部分作為保障房的建設(shè)，有意在為高燒的地王現(xiàn)象降溫。同時“7090”如果嚴格執(zhí)行，對豪宅市場的影響也會很大。
第二方面是提高限購力度，社保3改5，同時單身含離婚限購一套，打擊前期離婚買房的投機行為，有效需求減少明顯，后期成交量將會出現(xiàn)明顯下降。
第三方面是從認房不認貸收緊到認房又認貸，同時提高首付比例，明顯提高購房門檻，抑制投資客入市，預(yù)計局部投資占比較高的區(qū)域降價會明顯，帶動全市價格調(diào)整。
最后就是限價政策，新項目預(yù)售申請，價格備案將嚴格控制，新政間接利好商務(wù)公寓，但是像這種不限購的房子，價格也受到限制，后期樓市提價變得可能性不大，房價將進入短期調(diào)整期。
后市來看，雖然傳統(tǒng)周期“銀十”期間預(yù)測入市項目較多，但是新政的出臺，會對一些項目的預(yù)售產(chǎn)生影響，客戶的觀望情緒會進一步增長。對于目前深圳房價處于高位，溢價空間收窄，短期投資風(fēng)險大，特別是高杠桿客戶，建議剛需和改善型客戶密切關(guān)注市場動向。開發(fā)商應(yīng)理性進入土地市場招拍掛，競配規(guī)則下要重新審視拿地成本，調(diào)整入市心態(tài)。同時，從山語海的開盤情況來看，開發(fā)商嚴格執(zhí)行新政政策，開盤均價較低，預(yù)計后期政府將會從嚴執(zhí)行新政，投資客會受到嚴厲打擊，開發(fā)商項目前期的客戶定位要適當(dāng)調(diào)整，并注意合理定價，同時持續(xù)提升產(chǎn)品的品牌影響力，實行產(chǎn)品差異化，增加競爭力，同時也應(yīng)不斷加大力度拓寬市場渠道。
