一線周邊樓市剎車：小開發(fā)商扛不住在降價(jià)

“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷售多年的林強(qiáng)(化名)對(duì)本報(bào)記者表示，他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區(qū)域，目前無(wú)一例外出現(xiàn)成交下跌的局面。據(jù)他透露，環(huán)京區(qū)域目前價(jià)格尚穩(wěn)，但已有個(gè)別樓盤開始降價(jià)銷售。

一線周邊樓市剎車

東莞樓市受深圳樓市影響極深，如果深圳房?jī)r(jià)下行，東莞表現(xiàn)不會(huì)太樂觀。

陳淑貞蔡胤羅韜

受益于樓市火爆，在一線城市周邊的二三線城市，樓市“溢出效應(yīng)”一度明顯。

一夜秋風(fēng)至。9月30日晚間，北京樓市新政率先“落靴”。國(guó)慶期間，各地市調(diào)控如疾風(fēng)驟雨般密集出臺(tái)，蘇州、天津、成都、合肥、深圳等城市陸續(xù)跟進(jìn)。

過去半年，房?jī)r(jià)地價(jià)的高歌猛進(jìn)，讓因各種原因不能在北上廣深等一線城市置業(yè)的購(gòu)房者涌向了周邊地市，如同接力一般，在一定程度上推動(dòng)了這些地市樓價(jià)急升，甚至漲幅居前。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在北京秋季房展會(huì)上看到，距離北京較近的河北固安的樓盤，正將北京南城的新機(jī)場(chǎng)和未來(lái)的軌道交通作為賣點(diǎn)。置業(yè)顧問易欣告訴記者，固安新盤的價(jià)格已從2012年的每平方米4000元漲至2014年的6000元；去年下半年到今年，隨著一線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，固安一些新盤定價(jià)已經(jīng)突破1.5萬(wàn)元/平方米。

不可避免地，在本輪樓市調(diào)控中，部分環(huán)繞一線城市的地方緊跟著出臺(tái)嚴(yán)控措施。

盡管在房?jī)r(jià)和量級(jí)上與上述限購(gòu)大城市不可同日而語(yǔ)，東莞也史無(wú)前例地出臺(tái)了調(diào)控政策。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部總監(jiān)李興旺對(duì)本報(bào)記者表示，“東莞樓市受深圳樓市影響極深，如果深圳房?jī)r(jià)下行，東莞表現(xiàn)不會(huì)太樂觀。”10月4日，深圳調(diào)控政策出臺(tái)，可謂史上最嚴(yán)政策。目前，深圳個(gè)別區(qū)域二手房報(bào)價(jià)已出現(xiàn)20%的跌幅。

東莞首次祭出“限購(gòu)”大招

東莞購(gòu)房者不會(huì)忘記這次新政，因?yàn)?ldquo;這是第一次”。

2016年10月6日，東莞首個(gè)樓市調(diào)控政策出臺(tái)，意在通過加大居住用地供應(yīng)統(tǒng)籌力度、實(shí)施房?jī)r(jià)備案制度、實(shí)行住房限購(gòu)政策和完善差別化住房信貸政策等，來(lái)達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)的目的。回顧9月，東莞新房成交均價(jià)已達(dá)15681元/平方米；同時(shí)，地王頻出，樓面價(jià)沖高至25264元/平方米。

東莞外來(lái)人口比重較大，調(diào)控政策對(duì)非莞籍首套住房并無(wú)影響，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ト钥蔁o(wú)條件購(gòu)買首套，但是第二套房產(chǎn)交易就須接受戶籍和社保、個(gè)稅的繳納限制。

東莞中原研究中心認(rèn)為，新政重點(diǎn)在于抑制過熱的投資及投機(jī)需求，同時(shí)明確支持合理的居住需求，保障剛需及改善需求的釋放。

東莞的調(diào)控政策是套組合拳，在限購(gòu)之外，還祭出了限貸和限價(jià)的法寶。

當(dāng)?shù)亻_發(fā)商德州地產(chǎn)的副總經(jīng)理朱延勇向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，調(diào)控政策有利于東莞穩(wěn)定房?jī)r(jià)“過去一年?yáng)|莞房?jī)r(jià)漲得很快，過熱，調(diào)控出臺(tái)有其必然性。整體而言，東莞新房供應(yīng)量很少，過去一年消化了大量庫(kù)存，現(xiàn)在必須讓市場(chǎng)冷靜下來(lái)。”

新政之前，東莞樓市一片紅火。據(jù)Q房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，東莞新房均價(jià)在2015年6月首次破萬(wàn)元，達(dá)到10081元/平方米，此后經(jīng)歷數(shù)月震蕩，曾一度下跌至“9”字頭。從今年1月開始，東莞房?jī)r(jià)穩(wěn)定在10000元/平方米以上，并呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)，在9月時(shí)達(dá)到15681元/平方米的巔峰。

東莞中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)253.9萬(wàn)平方米，盡管同比下滑約4%，但網(wǎng)簽金額創(chuàng)歷史新高，達(dá)379.1億元，同比更是大漲45%，相比2014年暴漲182%。其中，“金九”成色十足——9月，東莞住宅網(wǎng)簽面積達(dá)108萬(wàn)平方米，為歷史同期首次破百萬(wàn)。

天平的另一端是地價(jià)，東莞的土地市場(chǎng)比樓市更加瘋狂。地方政府在本次調(diào)控政策中正視土地過熱的問題。調(diào)控政策顯示，將適當(dāng)增加住房供應(yīng)，掛牌公開出讓的商住用地，土地溢價(jià)率超過一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或保障性住房面積等等。

朱延勇告訴記者，東莞房?jī)r(jià)短期內(nèi)必然會(huì)震蕩，但是長(zhǎng)期仍值得看好。“廣深融城的步伐加快，但兩地價(jià)格差很明顯，而這將成為東莞房?jī)r(jià)的支撐。”

朱延勇預(yù)測(cè)，“東莞房?jī)r(jià)并不會(huì)大幅下調(diào)，浮動(dòng)空間大概是5個(gè)點(diǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商的資金壓力不大，今年上半年，大家都賣得很好，資金也得到了回籠。”

環(huán)京區(qū)域：小開發(fā)商扛不住在降價(jià)

“前段時(shí)間我在樓下的中介看到，我們小區(qū)的房子已經(jīng)兩萬(wàn)七一平了。”方想(化名)在北京國(guó)貿(mào)附近工作，家住河北燕郊。今年夏天，她發(fā)現(xiàn)自己距國(guó)貿(mào)30多公里外的燕郊的房子正在暴漲。這套房四年前購(gòu)入時(shí)單價(jià)不到1萬(wàn)元/平方米。她比較關(guān)心的是，如今房地產(chǎn)調(diào)控政策如此密集，燕郊房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)先于北京出現(xiàn)大跌。

中指百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，廊坊全市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲11個(gè)月、同比連續(xù)上漲10個(gè)月，漲幅高達(dá)30.31%。

9月30日的限購(gòu)政策出臺(tái)后，“涼水”當(dāng)頭澆下，北京樓市成交正在快速降溫。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨天下午在北京東三環(huán)外一家中介門店看到，一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正坐在店外用手機(jī)看視頻。他告訴記者，“9·30”新政后，雖然業(yè)主報(bào)價(jià)沒有明顯變化，但看房的客戶減少了大半。

環(huán)北京樓市的情況又將如何？“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷售多年的林強(qiáng)(化名)對(duì)本報(bào)記者表示，他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區(qū)域，目前無(wú)一例外出現(xiàn)成交下跌的局面。

據(jù)他透露，環(huán)京區(qū)域目前價(jià)格尚穩(wěn)，但已有個(gè)別樓盤開始降價(jià)銷售，如河北當(dāng)?shù)匾恍⌒烷_發(fā)商就“繃不住”，在“9·30”新政出臺(tái)后的國(guó)慶，將原本售價(jià)在2萬(wàn)元以上的房源，每平方米下調(diào)2000元出售。

林強(qiáng)還透露，他所供職的開發(fā)商(大型上市房企)昨日召開內(nèi)部會(huì)議，該公司預(yù)計(jì)廊坊區(qū)域有出進(jìn)一步限購(gòu)政策的可能。

中原地產(chǎn)分析師張大偉日前對(duì)記者分析，此前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn)，環(huán)北京樓市是最典型的區(qū)域。他預(yù)計(jì)，未來(lái)樓市一旦退潮，該區(qū)域受到的影響會(huì)比較大。

限購(gòu)對(duì)成交量影響明顯

今年5月，蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣，最終兩幅宅地因競(jìng)價(jià)太高流拍，而當(dāng)月24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了115%。

“我在2015年4月購(gòu)買了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是每平方米14000元，到2016年5月，該樓盤的價(jià)格已經(jīng)是26500元了。”購(gòu)房者李海(化名)在電話里告訴記者，“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”

同樣的情況發(fā)生在昆山花橋，由于花橋已經(jīng)與上海地鐵11號(hào)線連通，越來(lái)越多在上海工作的白領(lǐng)選擇在花橋置業(yè)。

而在浙江嘉興，有很多上海客戶前來(lái)買房，相對(duì)較低的價(jià)格成為他們?cè)诖酥脴I(yè)的主要原因。一位上海白領(lǐng)魏萊(化名)告訴記者，她今年二三月份在嘉善購(gòu)入一套80多平方米的兩房?jī)蓮d，當(dāng)時(shí)售價(jià)約5000元，目前價(jià)格已上漲到一萬(wàn)四五千，“房?jī)r(jià)漲幅超出了想象。”魏萊對(duì)記者說。

由于樓市過熱，10月3日，蘇州出臺(tái)最嚴(yán)調(diào)控令。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)前一周(9月26日~10月2日)蘇州主城區(qū)住宅共成交4502套；在限購(gòu)之后一周(10月3日~9日)，蘇州住宅成交共計(jì)1815套。

政策收緊對(duì)樓市成交量影響明顯。有蘇州開發(fā)商甚至通宵梳理客戶資料，以測(cè)算客戶流失情況，并進(jìn)行下一步營(yíng)銷計(jì)劃。

家住上海浦東的韓力(化名)覺得，自己對(duì)昆山花橋房子的投資并不算明智，好在今年房?jī)r(jià)有所上漲。“兩年前我購(gòu)買了萬(wàn)科Mixtown，今年6月交房，買的時(shí)候價(jià)格9000元/平方米，以為地鐵通車會(huì)有一波上漲，但是利好早就提前兌現(xiàn)，因此一直不漲。今年幾個(gè)月時(shí)間總算漲到了1.5萬(wàn)元/平方米。”韓力告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場(chǎng)，他希望早點(diǎn)將自己的房子出手。“長(zhǎng)期看花橋自然不錯(cuò)，但是我的樓盤并不算是地鐵上蓋，未來(lái)這里還需要很長(zhǎng)時(shí)間培育，投資回報(bào)并不高。”韓力對(duì)記者說。