固定利率房貸重出江湖 銀行用舊招應對利率下行

證券時報記者馬傳茂

這個十一假期，22城接踵而至的調控政策，不僅打亂了買賣雙方的心理預期，也打亂了銀行的節奏。

不過證券時報記者注意到，盡管很多城市房貸的準入門檻都有所提高，但銀行整體的預期并未改變。“現在好的企業客戶不好找，房貸門檻抬高雖然減少了總的客群數量，但符合條件的客戶仍然是優質的。另外，我們判斷未來一兩年內利率中樞是趨于下行，房貸是比較合適的投放標的。”一位城商行總行人士對記者說。

市場一團亂麻之際，一些銀行甚至干脆取消了常見的浮動利率貸款合同，只向符合條件的客戶提供固定利率房貸產品，冀望在利率下行周期內提前鎖定收益。

固定利率房貸重出江湖

事實上，固定利率房貸并不是件新鮮事。早在2006年左右，包括光大銀行、建設銀行、招商銀行在內的不少銀行都曾經推出過固定利率住房貸款產品。

華南地區某城商行個金部負責人對記者表示，當時的固定利率房貸主要適合四類人：有升息預期的人、具有穩定未來收入的人、申請二套房貸款的人以及出于投資目的購房的人，其中最關鍵的就是“升息預期”。

他表示，站在購房者的角度，如果處于一個加息周期內，簽訂固定利率住房貸款合同是有利可圖的。但從銀行角度來說，固定利率房貸卻只有在降息周期中比較有利。原因很簡單，資產端的收益固定之后，負債端的成本越來越低，相對應的息差空間才會拉大。

“但在市場競爭比較激烈的情況下，這不是一個進攻的策略，而只是防守。采取這種策略的銀行，房貸的市場份額以及占本行資產的比例都不大，希望有限的資源回報最大化。”一位資深銀行從業人士對記者稱。

該人士稱，采取這種定價策略最顯著的特點，是銀行有比較強烈的利率下行預期。“換個角度去看，也可以理解成不敢漲價的替代策略，客戶的成本是固定的，只是銀行預期未來自己的資金成本會下來。”

政府項目早已大量運用

業內人士表示，固定利率房貸重新出現并非偶然，去年以來政府類公司貸款已有很多類似案例。

中部地區某城商行一位高管對記者表示，該行去年起在很多政府類項目中均采用了固定利率合同，目前來看收效良好。“主要也是對未來利率走勢的判斷比較準確，去年上半年整個市場普遍的利率水平都在8%-10%左右，政府也愿意和我們鎖定未來幾年的成本。但現在來看，市場資金成本降到3%-4%，我們的盈利空間一下子就很大了。”該人士表示。

實際上，這與各家銀行在每年四季度就全力籌備的“開門紅”有相似之處：出于收益壓力，早投放，早收益；投放領域偏向政府平臺項目等，鎖定合同收益。

這也導致了近年來一季度或者說一月份新增人民幣貸款在全年貸款中占據重要比例。以今年為例，一月份新增人民幣信貸2.5萬億元，創單月最高歷史紀錄，其中有上年末積累信貸需求集中釋放的季節性沖貸因素，也有銀行“早投放、早收益”的考慮，但更關鍵的，還是在于長端收益率的下降和政府項目上馬。

業內人士告訴記者，主要股東為地方政府的城商行，類似策略的運用在本輪降息周期中更為普遍。“從近期香港和內地上市的城商行報表中可以看到，在全行業利潤增速不高的情況下，它們的盈利空間普遍很好，這種資產重定價的周期差是主要原因。否則，現在的環境下上哪去找這么好的資產？”某股份行投行部副總經理對記者說。

事實上，不獨銀行人士如此判斷未來利率走勢，很多券商宏觀分析師也持類似看法。國信證券宏觀分析師董德志則認為，經濟增長從第二產業驅動轉向第三產業驅動后，單位經濟增速對資本投入的需求大幅降低，因此無論是經濟增速絕對變化、變化趨勢，還是經濟轉型的結構變化，均支持我國長期利率中樞下行。