樓市小高峰來臨 別接受售后返租首付貸

金九銀十，樓市傳統旺季的威力漸顯。來自重慶市房地產業協會的最新數據顯示，9月，我市一二手房屋交易呈現出供需兩旺的態勢——

全市商品房成交量為396.28萬平方米，同比增加25.4%，環比增加6.4%；其中，主城區商品住宅成交面積為169.93萬平方米，同比增加34.9%，環比增加21.6%；成交均價為7344元/平方米，略有上浮。

二手房方面，9月，全市二手房成交面積為166.74萬平方米，同比增加34.8%。其中，主城區二手住宅成交面積為92.85萬平方米，同比增加53.0%。

專家預計，隨著本屆秋交會的舉辦，一二手房成交即將迎來新一波高峰。而針對市場較為常見的購房糾紛和可能出現的購房陷阱，本報也就這些問題采訪了相關專家，為購房者支招。

購房糾紛

房屋質量、逾期交房、產權辦理

根據輕重緩急業主要理性維權

房屋質量、逾期交房、產權辦理作為購房者最可能遇到的三大糾紛。專家建議，若遭遇上述糾紛，購房者需先平靜下來，根據輕重緩急和具體情況進行理性維權。

“交房時需確認開發商提供‘一表兩書’，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。如果經濟條件允許，最好選擇專業的驗房公司驗房。”專家指出，如房屋出現灰層脫落、墻面出現空鼓、墻面裂縫等建筑瑕疵，屬于小的建筑通病，購房者無需過分驚慌，要求開發商處理維修即可。如果出現嚴重的質量問題，購房者則可暫時拒絕接房，同時請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書后，要求開發商予以退房；如開發商不予理會，還可向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

“產權辦理出現延遲，原因相對比較多樣，可能是開發商沒繳清費用、規劃有改動等問題，業主可根據合同主張權利，如合同中有約定，可要求開發商承擔相應違約責任。”律師建議，市民在購房時可優先選擇品牌房企。

而對二手房的產權辦理，購房時，應當查驗房屋權屬證書(房屋初始登記證明)所記載房屋權屬人是否為出售人，摸清房屋的歷史情況。還可以通過不動產登記中心查驗房屋是否有查封、抵押等限制性信息，避免出現不能辦理產權登記手續等問題。

最后，如購買的房屋出現逾期交房，購房者更需要具體問題具體分析，找到原因和解決方式。比如樓盤項目的外立面已經成型，可能是因為園林景觀等方面的工期稍有延誤，那么，建議冷靜對待，按照合同的約定要求進行賠付。

購房陷阱

首付貸款、售后返租、分零銷售

三令五申禁止購房者不要接受

首付貸、售后返租、分零銷售，其低門檻、高回報、低風險的表象，使其具備了“天上掉餡餅”般的迷惑性，前幾年不時在全國范圍上演，吸引投資者前赴后繼。

然而，其真實情況卻是這些銷售行為蘊藏了巨大風險，被三令五申禁止。記者了解到，從去年10月起，我市就開展了對分零銷售、售后返租或變相售后返租等違法違規行為的大排查和專項執法，房地產市場秩序得到有效規范，售后返租、分零銷售銷聲匿跡。而首付貸方面，近日，隨著國務院對互聯網金融進行專項整治，互聯網“眾籌買房”等行為被規范，“首付貸”性質的業務也被禁止，其中風險可見一斑。

售后返租、分零銷售到底有多大的風險呢？市民陳先生現身說法，4年前他買過一個門面，“當時開發商承諾幫我把鋪子租出去，每月把租金返我，每個季度結算一次，返租期2年，每年收益11%。”但是，后來鋪子一直無人問津，開發商的返租也落了空，當初說好的高回報成了一紙空文。

“如果經營主體策略不當，不能形成商業氛圍，開發商缺乏營業收入將無法再向投資者返利，會引發‘雙敗’。因此，投資者應綜合考慮項目的前景、定位、周邊環境等多重因素以及開發商和后期運營公司的實力，再決定是否投資，切莫沖動。”重慶房協研究部相關負責人在之前接受采訪時曾剖析到。

所以，如果銷售人員承諾可以幫你把房子租出去，租金可以抵扣購房款，甚至提出將返租細節寫入合同，或者提出可以把一套房屋分零賣給你，千萬不要接受這樣的交易，因為這是違法違規的銷售行為。

專家提醒，隨著樓市交易高峰的來臨，市民購房時需更加理性。同時，如發現上述銷售行為死灰復燃、變相出現，請向相關部門舉報。