安個(gè)家：十類風(fēng)險(xiǎn)房需注意 避免二手房買賣糾紛

隨著2016年全國(guó)房市的火爆，二手房的成交量也一路攀升。不過(guò)在全國(guó)房產(chǎn)調(diào)控后，成交量有所下降，從九月的數(shù)據(jù)可以看出，上海九月全市累計(jì)成交二手房共計(jì)30656套，環(huán)比下跌了41%，不過(guò)三萬(wàn)多套的成交率依舊處于高位。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年房屋買賣糾結(jié)也持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)40%左右，下面為大家整理了在二手房買賣中十類常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，希望購(gòu)房者能夠規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，順利成交。

風(fēng)險(xiǎn)一：

抵押房要慎選！

案例：2016年客戶張先生購(gòu)買了王女士的房屋，該房是按揭購(gòu)得，之后又抵押給了銀行貸款。張先生約定王女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款。不過(guò)張先生在支付房款后，王女士遲遲沒(méi)有辦理解押，之后因?yàn)榉课菁m紛問(wèn)題被法院查封，無(wú)法正常交易，張先生只能起訴至法院要求賠償違約金。

【重要提醒】在房屋交易過(guò)程中，被抵押的房屋沒(méi)有解除抵押，交易將無(wú)法正常進(jìn)行。所以在選購(gòu)抵押房的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎，若一定要購(gòu)買必須簽訂合同并督促解押。

風(fēng)險(xiǎn)二：

抵債房要防范

案例：2014年黃女士抵押房產(chǎn)向人借款，將房產(chǎn)抵押給了何女士，事后由于黃女士未能償還借款，何女士將房屋低價(jià)出售給了張先生。黃女士得知此事胡，提出訴訟，要求撤銷買賣合同，法院也認(rèn)為此次交易過(guò)程中價(jià)格明顯過(guò)低等疑點(diǎn)，判決撤銷了合同。

【重要提醒】以房抵債的情況時(shí)有發(fā)生，當(dāng)借款人無(wú)法還款后，放貸人將房屋低價(jià)出售的房屋在購(gòu)買時(shí)不要急于成交，一定要審核出售人的所有權(quán)情況。

風(fēng)險(xiǎn)三：

共有房需警惕

案例：2013年季先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久季先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丈夫未征得同意擅自賣房合同無(wú)效，后季先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

【重要提醒】若房屋為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)另一方同意擅自處理該房屋，此次交易為無(wú)效。所以購(gòu)房者需要了解出售人的家庭情況，若有配偶需簽訂同意書。若對(duì)方有意隱瞞婚姻情況，一定要警惕。

風(fēng)險(xiǎn)四：

多戶房要看清

案例：2013年姚女士將房子賣給了王先生，合同約定房主在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10天之內(nèi)需將原有全部戶口遷出，否則要支付總價(jià)10%的違約金。事后姚女士子女的戶口一直未遷出，王先生起訴法院要求支付違約金并且將所有戶口遷出，最終法院支持王先生訴求。

【重要提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護(hù)。在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問(wèn)題可以通過(guò)約定違約后果的方式，來(lái)督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)五：

學(xué)區(qū)房懂劃片

案例：2013年為了孩子上學(xué)問(wèn)題，吳先生通過(guò)中介用高于周邊房?jī)r(jià)20%的價(jià)格購(gòu)得一套“學(xué)區(qū)房”。房屋交易后吳先生才得知，自己所購(gòu)的的房屋并不在重點(diǎn)學(xué)校劃片里。吳先生起訴法院要求中介補(bǔ)償差價(jià)并退還中介費(fèi)。由于合同并未寫明所購(gòu)得的是學(xué)區(qū)房，法院對(duì)于吳先生補(bǔ)差價(jià)的請(qǐng)求不支持，但由于中介并未盡到謹(jǐn)慎審查的工作，判決退還中介費(fèi)。

【重要提醒】購(gòu)房學(xué)區(qū)房時(shí)，購(gòu)房者一定要提前了解入學(xué)指南以及學(xué)校片區(qū)的劃分，若能將學(xué)區(qū)房寫入合同中則更好。

風(fēng)險(xiǎn)六：

央產(chǎn)房定慎選

案例：2015年曹先生將一套央產(chǎn)房賣給小徐，約定過(guò)戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)。后因購(gòu)房指標(biāo)限制，小徐花掉一定時(shí)間賣掉名下一套房屋。不過(guò)在房源核驗(yàn)中，因房屋未辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)被退回。等李先生走完手續(xù)后，已超過(guò)約定過(guò)戶時(shí)間。曹先生訴至法院，要求小徐支付違約金2萬(wàn)元。小徐則認(rèn)為責(zé)任在曹先生。法院認(rèn)定，雙方均有責(zé)任，并結(jié)合具體情節(jié)判令小徐償付曹先生違約金16000元。

【重要提醒】買方購(gòu)買房屋需了解房屋來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件。賣方則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

風(fēng)險(xiǎn)七：

代理房要警惕

案例：常年在國(guó)外的朱女士委托宣先生出售房屋，委托范圍僅為賣房前期事項(xiàng)。之后宣先生通過(guò)中介將房屋賣給徐女士。朱女士回國(guó)后發(fā)現(xiàn)房屋成交價(jià)過(guò)低，拒絕繼續(xù)交易。徐女士起訴至法院，要求宣先生雙倍返還定金、中介費(fèi)等。法院最終判定宣先生越權(quán)代理，中介也有重大過(guò)錯(cuò)，趙先生沒(méi)有審核代理權(quán)，也有一定責(zé)任。

【重要提醒】實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代簽合同的現(xiàn)象，遇此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或因房?jī)r(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣房。

風(fēng)險(xiǎn)八：

在租房要慎選

案例：2014年蔡先生將房子租給張先生，在出租期間又將房子賣給了何女士。事后張先生以蔡先生侵犯其房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由起訴至法院，要求蔡先生賠償10萬(wàn)元。法院在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)張先生知道房屋出售的事，駁回其起訴。

【重要提醒】目前有很多二手房處于出租狀態(tài)，為了避免糾紛，在房屋出售前最好要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書等。

風(fēng)險(xiǎn)九：

拍賣房要了解

案例：一公司倒閉后，將所有資產(chǎn)抵押給了銀行，其中一處房屋由銀行委托的拍賣公司拍賣，郭先生拍的房屋后，在過(guò)戶時(shí)因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)公司已注銷，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，郭先生只能起訴法院要求拍賣公司協(xié)助過(guò)戶。

【重要提醒】由于拍賣房多是涉及債務(wù)問(wèn)題，可能會(huì)面臨對(duì)個(gè)債權(quán)人，因此在買拍賣房的時(shí)候一定要多關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)、實(shí)際居住人、戶口、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況。

風(fēng)險(xiǎn)十：

漲價(jià)房巧應(yīng)對(duì)

案例：王女士在2014年將房屋賣給郝先生，在交易過(guò)程中，王女士在收到郝先生的定金以及首付款后，提出解除合同，郝先生認(rèn)為王女士因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲不想賣了，因此向法院提出訴訟請(qǐng)求，要求王女士繼續(xù)履行合同。

【重要提醒】近年來(lái)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲導(dǎo)致違約的情況頻頻發(fā)生，在確立簽訂房屋買賣合同后，若賣家違約，買家在嚴(yán)格履行合同以及擁有證據(jù)的基礎(chǔ)上有權(quán)要求賣家繼續(xù)履行合同或是接觸合同并賠償違約金。