武漢中心城區(qū)多宗地塊曬地皮 一地塊閑置長(zhǎng)達(dá)20年

記者廖橋

“周邊買不到新房,為什么大片打圍的空地一躺就是幾年,完全沒動(dòng)靜.”近日,家住二七小路的潘女士提出質(zhì)疑:是否有開發(fā)商在惡意囤地.連日來,長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn),武漢市中心區(qū)域多宗已出讓地塊確實(shí)存在“曬地皮”的情況,這些存在閑置、捂地嫌疑的土地,后期將成為市場(chǎng)監(jiān)管查處的重點(diǎn)。

去年,市國(guó)土資源和規(guī)劃局對(duì)外公告稱,以收回、延期開發(fā)等方式,對(duì)18宗閑置地塊進(jìn)行了集中處理,其中,有4宗被收回,9宗地塊延期一年進(jìn)入開發(fā)狀態(tài),剩余5宗地塊進(jìn)入處置程序。據(jù)了解,這4宗地塊都已閑置多年。其中一宗江漢區(qū)永康里地塊的合同約定開工時(shí)間為1995年1月28日,約定竣工時(shí)間為1997年1月28日,意味著這宗地塊閑置長(zhǎng)達(dá)20年。

全市已批未建項(xiàng)目約7000萬平方米

昨日,長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者實(shí)地探訪漢口二七小路附近看到,外墻標(biāo)有“永紅廣場(chǎng)”字樣的一片空地上,明顯平整過的場(chǎng)地散落大量建筑瓦礫,僅在入口處建有一排臨時(shí)活動(dòng)板房,搖搖欲墜的大門上寫有“駕校訓(xùn)練場(chǎng)”,現(xiàn)場(chǎng)既無施工設(shè)備,也沒有管理人員。

實(shí)際上,這樣的情況在武漢中心城區(qū)并非個(gè)案。記者在武漢市民之家附近看到,兆瑞大道旁一宗百余畝的空地上荒草叢生,大量廢土垃圾堆積如山,與周邊綠地漢口中心、百步亭金橋匯等項(xiàng)目建起的高樓形成鮮明反差。

在漢口常青路與江達(dá)路交會(huì)處,一宗建有圍墻的地塊上滿是土堆,土堆上長(zhǎng)滿野草,地塊一角被開辟為停車場(chǎng)。

在武昌新生路附近,一片初步平整過的地塊上停有大量渣土車,場(chǎng)地內(nèi)沒有任何人員看守,地塊東側(cè)僅有兩三棟房屋在建。

這種已出讓地塊建起圍墻卻長(zhǎng)期荒草叢生的情況,在漢口后湖花橋村等優(yōu)質(zhì)地段同樣存在,這樣一來就形成了一種巨大的反差:今年以來武漢樓市持續(xù)向好,中心城區(qū)供求偏緊、三環(huán)內(nèi)中心城區(qū)“一地難求”的情況十分普遍,與此同時(shí),中心城區(qū)大量已出讓優(yōu)質(zhì)凈地躺著“曬太陽”,讓不少市民直呼“看不懂”。

市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至目前,全市共有約7000萬平方米的已批未建項(xiàng)目。如果簡(jiǎn)單按照每套住宅平均100平方米計(jì)算,這些已批未建項(xiàng)目可折算成70萬套住宅。這就意味著,這些曬太陽的地塊都沒有及時(shí)形成有效供給,在一定程度上造成了當(dāng)前樓市部分區(qū)域供求緊張的局面。

部分地塊閑置以時(shí)間換空間

隨著城市開發(fā)的深入,三環(huán)線內(nèi)中心城區(qū)地塊越來越少,拿地難度的增加,讓不少外地開發(fā)商為進(jìn)入武漢市場(chǎng),不得不在土地二級(jí)市場(chǎng)直接收購(gòu)已有地塊和項(xiàng)目。而隨著房?jī)r(jià)的上漲,已經(jīng)出讓卻因種種原因未及時(shí)開發(fā)的地塊,價(jià)值也水漲船高,不少地塊更是身價(jià)暴漲。

市國(guó)土資源和規(guī)劃局資料顯示,漢口永紅村地塊為居住、商服性質(zhì),在2012年由中森華永紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2000元/平方米的樓面地價(jià)摘得,意味著該地塊已閑置4年。目前,距離該地塊最近的二七國(guó)際項(xiàng)目在售LOFT產(chǎn)品均價(jià)15000元/平方米。

2014年11月,武漢市民之家附近空地由武漢山嶺投資管理有限公司以底價(jià)拿下,樓面地價(jià)2257元/平方米,雖然該項(xiàng)目早已被命名為中美大都會(huì)并進(jìn)行規(guī)劃公告,但近兩年時(shí)間過去,一直毫無動(dòng)靜,近期更是傳出該地塊四處尋找買家的消息。目前周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)大多已在13000元/平方米以上。

在武昌新生路附近的裕大華地塊,是規(guī)劃凈地面積10萬平方米的住宅和商業(yè)用地,2010年由武漢聯(lián)發(fā)投置業(yè)有限責(zé)任公司的下屬子公司聯(lián)發(fā)瑞盛摘得,并以8755元/平方米的樓面地價(jià)成為當(dāng)時(shí)單價(jià)最高地塊。該地塊“曬太陽”近6年且被多次曝光,直到今年才開始局部動(dòng)工,地塊周邊已聚集綠地、萬達(dá)、華潤(rùn)、融僑、福星惠譽(yù)等多家品牌房企開發(fā)的樓盤,恒大首府項(xiàng)目今年7月開盤均價(jià)已達(dá)23000元/平方米。

同樣,位于漢口花橋村的兩宗地塊,均在2012年成功出讓,樓面地價(jià)分別為1828元/平方米和2196元/平方米,但直到近期,兩宗地塊的建設(shè)規(guī)劃才出來,目前周邊在售項(xiàng)目均價(jià)已攀升至12000元/平方米至15000元/平方米之間。

有業(yè)內(nèi)人士指出,目前武漢住宅建筑安裝成本在3000元/平方米至4000元/平方米之間,開發(fā)商獲利很大程度是得益于地塊增值。因此,有很多開發(fā)商采取“以拖代建”的方式,達(dá)到“以時(shí)間換空間”的囤地獲利目的。據(jù)透露,部分面積較大地塊,開發(fā)商采取分期開發(fā)的方式,有的開發(fā)商則反復(fù)修改報(bào)批設(shè)計(jì)規(guī)劃,還有的在買地后遲遲不辦土地移交手續(xù)以拖延時(shí)間。

捂地不建行為將重點(diǎn)查處

長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者了解到,一些通過招拍掛拿到的地塊,閑置多年后確實(shí)能帶來身價(jià)上漲。以硚口區(qū)利濟(jì)北路206號(hào)地塊為例,2010年10月成交的A地塊樓面地價(jià)為4593元/平方米。2013年2月,在距離該地塊不到500米的地方,恒隆地產(chǎn)利濟(jì)北路地塊樓面地價(jià)7200元/平方米。閑置3年,該地塊樓面價(jià)漲了近3000元/平方米,身價(jià)上漲超過7600萬元。正因如此,該地塊在2013年就被列為省市兩級(jí)國(guó)土資源部門掛牌督辦對(duì)象。

今年8月以來,武漢市先后兩次出臺(tái)限購(gòu)限貸政策,有效保護(hù)了剛性和改善型購(gòu)房需求,遏制了投資投機(jī)需求,市場(chǎng)逐步趨于合理。但在今后一定時(shí)期內(nèi),受建設(shè)用地供應(yīng)不足、存量土地形成有效住房供給比例偏低、中心城區(qū)住房供求偏緊等影響,房?jī)r(jià)上漲壓力較大,激活這些“撂荒”地塊顯得尤為必要。

10月19日,武漢市專題研究會(huì)議指出,將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為,各部門將重點(diǎn)查處開發(fā)企業(yè)捂地不建、捂盤不售和陰陽合同等違規(guī)行為。同時(shí),要將未來一段時(shí)期內(nèi)的項(xiàng)目開、竣工時(shí)間和銷售時(shí)間、銷售量向社會(huì)公開,切實(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

市房管局則表示,下一步,將聯(lián)合國(guó)土規(guī)劃部門加大土地清理力度,促進(jìn)已批未建項(xiàng)目盡快開工建設(shè)、形成供給,并開通綠色通道,加快項(xiàng)目的建設(shè)審批。

閑置土地

認(rèn)定和處置

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2012年國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定:閑置土地,是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地,也可以認(rèn)定為閑置土地。

根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局公布的《對(duì)閑置土地行為的處罰》,對(duì)因企業(yè)自身原因造成土地閑置的,未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后,向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》,按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》,無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。