房企陷增收不增利困境

風風火火的房地產業成為了近半年來中國最為關注的行業，不過折騰得這么熱鬧，最終的數據結果卻是房企利潤率不斷下滑。截至11月2日，根據機構對132家上市房企三季度的統計數據顯示，平均利潤率跌至7.8%，再創新低。近四年來盡管房企的業績不斷沖高，但是利潤率持續下滑已成為常態，伴隨著本輪調控深入，未來房企的利潤率還將創造新低。

增收不增利

不久前，國家統計局發布的三季度統計數據顯示，中國1-9月房地產開發投資7.46萬億元，同比增長5.8%。1-9月商品房(資料、團購、論壇)銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%；1-9月商品房銷售額80208億元，增長41.3%，去年同期這一數值為56745億元。可見今年前三季度房地產銷售市場的火爆程度。

同樣的數據在上市公司的業績中也有所體現。截止到今年三季度，房企年銷售目標的平均完成率高達95.1%。其中碧桂園、首開、時代地產、奧園、中駿、瑞安、金地、新城等企業已經完成年度任務，另外其他企業也均接近年度任務。

盡管132家上市房企合計營業收入高達8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，利潤僅為7.8%。今年上半年房企的利潤率為8.15%，2015年為10.1%。

同時大型上市房企的盈利能力也有所趨弱。銷售凈利率低于10%的近七成，其中萬科為9.65%，綠地控股為4.09%；銷售凈利率超過30%只有浦東金橋、中國國貿等9家公司。

不僅如此，房企的負債率進一步上漲，扣除預收賬款后的資產負債率超過65%的高達57家，其中*ST珠江、天津松江、綠地控股、信達地產、陽光城等公司更是高達80%以上。萬科為67.6%，保利地產為57.5%、金地集團為58.3%。

利潤去哪了

為何銷售業績不斷沖高，房子越賣越貴，開發商的利潤卻在不斷變薄？

2016年三季度樣本房企扣非后的凈利潤，有34家房企同比下滑。其中，天房發展下滑最明顯，三季度扣非后凈利潤為-3.99億元，與去年同期的0.4億元相比，下滑約11倍。

此外，城投控股、首開股份、北京城建等，在扣非后凈利潤下滑也比較明顯，同比分別下滑41.89%、23.26%與12.32%。

分析具體原因，其中首開股份三季度扣非后凈利潤下滑，主要是因為本期結算的是2013年、2014年的降價項目，且合作項目居多。另一家北京國資企業北京城建，扣非后凈利潤也出現12.32%的小幅下滑。主要原因在于其主要項目多為棚舊改項目，項目開發進度相對滯后，回款較慢。

從中不難看出本輪房企的利潤率下滑主要是由于過去兩年間的降價，同時聯合拿地聯合開發的成本較高，也有是因為涉及到棚舊改項目。

此外，北京商報記者注意到，去年高額的融資成本也是造成房企利潤率下滑的主要原因。例如今年3月萬科發行了30億元中期票據，利率為3.2%，4月發行了三筆于2019年到期合計36.5億港元的有擔保票據，年息更是低至2.5%，而2015年，萬科的加權平均融資成本高達6.54%，同樣龍湖2016年上半年發行了兩期共81億元公司債，利率介于3.19%-3.75%之間。

市場趨冷“即使不調控，今年出了那么多高價地，未來房企也很難消化，預計未來兩年房企的經營境況會更糟，利潤率進一步下滑。”上海同策機構研究總監張宏偉向記者表示。

今年前9個月，房企平均拿地成本為6466元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是說在今年前三季度房企的拿地成本平均提高了51.8%。

在萬科的三季報中，萬科這樣闡述，從萬科持續觀察的14個主要城市來看，三季度土地整體成交溢價率已經攀升至111%。“受到調控影響，房價的漲幅速度明顯跟不上地價的節奏，現在已經出現一些項目的土地成本占到售價七成左右的現象，未來這一情況可能會較多地出現”。張宏偉表示。

同時標普全球評級表示，中國政府近期出臺抑制資產價格飆升的緊縮政策，可能削弱房地產開發商的再融資前景，隨著開發商遭遇銷售下滑和利潤率下降，它們可能將迎來較艱難的時期。