樓市寒流：上海地王股價腰斬 小房企將被集體獵殺？

距離國慶假日期間各地密集推出樓市調控政策已經滿月，隨著調控的逐漸加碼，一些明顯的變化已經發生。

曾經以110億元價格摘得上海地王的融信中國(03301.HK)股價持續下跌，幾乎較兩個月前的高點腰斬，國家統計局最新公布的15個城市新建商品房價格悉數出現下跌。地王們還好嗎？

地王股價暴跌評級機構唱空高負債房企

昨天在香港主板上市的融信中國股價盤中跌破6港元，盤中總市值跌破80億港元，創下近期新低。以自9月份創下9.8港元的高點計算，短短兩月時間，其最大跌幅已經達到四成。

今年8月17日，融信中國以總價約110億元拍下上海靜安一地塊，震驚業界；成為上海新的總價地王。在這之前融信中國已經多次出手耗資300多億在上海、杭州等地屢屢“封王”。

融信中國的高負債一直受到詬病，今年初赴港上市后負債率有所降低，但依然保持在高位。財報顯示：截至今年上半年，融信中國的總負債高達488.95億元，其資產負債比率高達90%。而當前融信中國的總市值折合成人民幣僅70多億元。

另一家在此前遭主要股東減持的地產巨頭——龍湖地產股價走勢也相當疲弱。今年9月上旬，龍湖主要股東佳辰發展減持龍湖股份，套現金額約18億港元。當前龍湖的股價已經較減持前的高點下跌超過兩成。

之前頻繁出手拿地和并購的融創也不平靜。近日，評級機構給予了融創中國負面展望；主要原因是，融創中國的盈利能力較低以及利息覆蓋率偏弱。且這一情況在未來12至18個月內取得明顯改善的可能性不大。通俗的說，就是負債高，利息支出太多。

今年前三個季度，地王頻出。而國慶之后房地產金融政策的收緊，讓高負債的地王們壓力倍增。

為房企供應天量資金的債券市場，大門正在收緊。近日，上交所和深交所分別發布了《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，監管函明確規定房地產企業的公司債券資金不得用于購置土地。

根據Wind數據計算：截至今年10月底，房企發行的公司債規模已高達7877.24億元，而去年同期的發行額僅為2956.18億元，相比增加了一倍有余。之前很多來自債券市場的資金實際上被通過各種方式用來支付土地款，債券市場天量廉價的資金被看成是催生地王的一大推手。

調控層層加碼一二線房地產市場交易冷卻

國慶假日期間各地掀起的調控風暴正在全方位加碼。

今年十一期間，北京率先推出樓市調控新政；在此前后，近20個城市也推出了各式樓市限購限貸政策。政策出臺后，北京、深圳等地集中對在售商品房項目和房地產中介機構進行執法檢查。通過查處捂盤惜售、哄抬房價等行為頻繁“秀肌肉”。

此后央行一系列收緊房地產資金的動作，顯示出這一輪各地的調控代表更高層的意志。

根據公開報道：10月中旬，央行召集5家國有大行和12家股份制商業銀行相關負責人開會，討論房地產信貸形勢。其后，央行上?？偛考s談25家中資商業銀行，要求繼續嚴格執行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，切實防范各類資金違規流入土地市常

在一系列樓市調控下，一線城市和部分二線城市房價上漲的趨勢已經改變，至少統計數字如此。據國家統計局數據，10月上半月，公布的15個城市房價悉數出現環比下跌。其中北京環比下跌3.7個百分點，上海環比下跌2.5個百分點。而在此前，北京、上海、南京、廈門等城市的新房價格同比漲幅都超過30%，深圳9月份房價與去年底相比更是大漲超過51.3%。下圖是對國家統計局公布的新建商品住宅價格指數的截圖：

除了房價環比在下跌外，成交量也在走低。據深圳市規劃和國土資源委員會數據，2016年10月，深圳商品房成交5673套，同比下跌近兩成。南京10月商品房成交套數為8194，同比下跌30.14%，環比則暴跌43.65%。此外，上海、廈門等地的成交量也都出現了不同程度的下跌。分析人士認為，房地產銷售增速或在四季度加速回落，預計2017年上半年市場需求可能同比萎縮近40%。

李嘉誠加速套現港資真的在遠離內地市場？

李嘉誠旗下的長實地產(1113.HK)近日宣布以200億元賣掉上海陸家嘴（600663公告,行情,點評,財報,圈子）的世紀匯綜合體，這塊“捂”了10多年，并以蝸牛速度緩慢開發的黃金地塊讓長實地產賺了約62.2億港元。考慮到高額的稅收和長實極低的資金成本，這一收益其實相當驚人。近三年，李氏已經在內地拋售了超過千億港元的資產。

一個不為內地人廣泛關注的是，在消息公布后的幾個交易日內，長實地產的股價大漲了超過6%，以長和的體量和當時恒指的走勢這已經是相當不錯的漲幅。市場分析普遍認為，股價上漲原因在于世紀匯廣場的出售價格相當理想。從年初的低點到當前，長實地產的股價已經上漲了超過五成。

事實上，在上半年內地各大房地產公司爭搶地王的時候，傳統港資房產巨頭們要么很少參與地王爭奪，要么頻繁出手賣項目。香港富豪鄭裕彤過世前的一段時間，旗下新世界、周大福頻繁拋售內地物業，合計套現超過300億元。劉鑾雄旗下的華人置業出售的內地和香港資產也超過200億元。

在逐步“出清”內地資產之時，這些公司的股價也都明顯上漲，遠超同期恒生指數的漲幅。華人置業股價在7月至8月期間，大漲了超過60%；周大福的珠寶主業最近幾年雖然急劇下滑，但收益于拋售內地物業，其股價從年初到現在大漲近50%。

除此之外，港資地產的另外幾個巨頭：新鴻基、九龍倉和恒隆地產等，在今年上半年的地王爭奪戰中幾乎都“銷聲匿跡”。而這些巨頭的資金實力其實遠非內地房產巨頭可比，融資成本也極低。恒隆的凈負債接近于零，新鴻基和九龍倉的負債率也僅有22.78%和28.12%。

當時，內地不少業界聲音認為港資地產巨頭過于保守。但市場急劇轉向之前，不少吞下地王的地產商正在用各種方法緩解資金壓力，甚至轉賣項目。今年5月份，以88億元拍下南京地王的世茂房地產，在拍地后不久，就將該地塊超過四成的權益轉手；市場分析這很可能是以“明股實債”的方式解決資金問題。今年7月，中國中冶（601618公告,行情,點評,財報,圈子）也將南京的一塊地王掛牌轉讓。

早在2013年開始拋售內地資產之前，李嘉誠就曾明確表示：不賺最后一個銅板。他曾說，我做生意的原則，一方面是對于債務和貸款問題要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地產經營上步步為營，如果地產價格太高，到老百姓（603883公告,行情,點評,財報,圈子）買不起的時候經營就有風險了。我不會冒險去賺最后一個銅板。

恒隆地產董事長陳啟宗在今年半年報中也坦稱：內地目前難以預見有什么因素會令經濟回暖。唯一的亮點是某些城市的住宅樓市，其土地價格持續上升，但這說不上是利好消息。

寒流突降，風云變幻。降溫之后的房產和土地市場是否會演繹更多的資本故事？

誰將倒下？誰將進場打掃戰場？